直面问题：发展空间不足 土地利用效能低
经过土地供应增量时代的扩张与发展，身居一线的城市率先进入土地存量时代。一线城市普遍面临土地资源紧张，发展空间受限等困境。作为快速发展的城市，深圳可用的未建设用地几近耗尽，未来的城市发展重点在存量土地的再开发和盘活利用。
作为深圳面积第二的龙岗区，在目前全面落实东进战略、加快建设深圳东部中心的发展中，也面临土地资源紧张、发展空间不足等困局，发展受到掣肘。
产业空间使用成本被推高导致企业总成本居高不下，用地缺乏相应退出机制造成土地资源浪费；过往片区统筹发展有短板，开发水平低、规划不科学，导致城区环境品质不高，无法形成优质的产业环境及公共配套……这些问题都亟待依靠土地改革来破题。
在土地开发模式由增量土地开发向存量土地开发转变的今天，作为粤港澳大湾区腹地，龙岗区必须抓住土地整备、新一轮城市更新的契机，一揽子解决影响发展的土地问题，拓展城市未来空间。
由此，土地供给侧结构性改革势在必行。2018年5月，龙岗区和市规划和自然资源局（原市规划国土委）签订《共同推进规划国土管理改革与实践合作框架协议》（以下简称《合作框架协议》），在城市规划及城市设计、土地管理、土地整备、违建查处、生态线管理、田园综合体建设等六方面展开合作，坚持大片区统筹、连片开发，优化产业、居住、公配格局，促进生产、生活、生态 “三生”融合，拉开了改革大幕。
作为深圳首个规划国土综合改革实践区，龙岗区的土地改革屡有“破冰之举”。在全国一线城市率先探索首宗“先租后让”试点项目；在深圳率先实施整村统筹探索统一规划片区统筹开发新模式；率先打响国土空间规划“攻坚战”，深度参与国土空间规划和法定图则修编……真正解决一批老大难的历史遗留问题，盘活土地空间资源。
产业用地的稀缺性，企业感受最深。2016年从一间小小办公室起步的深圳烯湾科技是从事新材料的高新技术企业，如今在龙岗区拥有一栋办公楼及一栋厂房，面积达6000平方米，年产值达到3000多万。“这样的用地需求在其他区是无法满足的，而且龙岗区的产业配套政策也好。”烯湾科技总经办主任王静说，公司所在地是由政府运营的大运软件小镇，园区租金价格低，直接降低企业成本。
对年产值近４个亿的暗能量电源公司来说，可拓展的空间特别重要，公司是研发生产电源驱动器的高新技术企业，位于坪地的大华工业区，对厂房面积要求高，采用自动化改造后，公司由当年的5万多平方米的厂房缩减至3万平方米。“龙岗区通过土地改革拓展了发展空间，时间对企业来说是公平的，但空间却不一样。”暗能量电源的彭总说，龙岗区的工业发展很好，是华南区国产半导体应用的重要区域，需要通过改革来拓展发展空间。
龙岗区通过这场土地改革，精准发力，为实体经济发展谋得产业空间，为产业转型升级提供土地制度“倒逼”，为深圳乃至全国探索创新产业用地集约节约利用新模式，优化营商环境做出探索，提供借鉴。
“先租后让”：破解企业用地难 加强产业用地监管
龙岗区率先在全国一线城市探索“先租后让”新型土地供应模式，破解产业企业用地难、用地贵、用地慢等问题，营商环境得到优化。
龙岗宝龙片区在去年12月挂牌出让全国一线城市首宗“先租后让”地块，竞得企业永联科技是国家级高新技术企业，主攻能源高端装备研发制造和能源互联网方案提供与建设运营。
“竞得该土地后首先获得5年承租权，租金按年缴纳，年租金按照该宗地20年期国有建设用地使用权最终成交出让地价3270万元的5%确定，仅为163.5万元，租赁期满后既可以选择‘续租’也可以选择‘出让’。”在永联科技看来，这大大降低企业用地成本，有助于企业继续将大部分资金用于科技研发，促进实体经济发展。
据龙岗区工业和信息化局相关负责人介绍，“先租后让”关键还在于采用考核淘汰机制，收回未达到产业监管协议约定的达产验收标准的企业的土地，及时清退“僵尸企业”。若企业未达到建设、投资、税收等相关要求，政府有权无偿收回土地使用权，确保真正想做实业的优质企业拿到土地。
深圳市新城市规划建筑设计有限公司常务副院长肖靖宇认为，市规划和自然资源局赋予龙岗探索“先租后让、租让结合”等产业用地供给及监管新模式，为龙岗区优化用地空间供给，保证产业高质量发展提供有力支撑。有利于降低企业成本，有效加强产业用地动态监管，全面提高土地产出效率。
宝龙科技城被称为“深圳的下一个南山科技园”，如今已有规模以上工业企业165家，亿元企业56家，10亿元企业7家，上市企业7家，比亚迪、新广核、五洲龙新能源汽车、创益太阳能、同洲电子、创维、等多家名企已落户科技城，未来科技城就业人员也将在现在的基础上翻一番，达到40万人。
同样是去年12月探索实施的“联合竞买”也是新型土地供应模式，地块位于坪地的深圳国际低碳城，由深圳裕富照明与深圳光祥科技以底价联合竞得，两家公司均是国家高新技术企业，这一方式降低了企业竞买成本，分摊了风险。
龙岗区试水新型供地模式实施差异化精准供应，帮助龙岗区更好地甄别、吸引和留住真正的优质产业。今年上半年，龙岗区战略性新兴产业实现增加值1197.71亿元，增长12%，土地改革“初战告捷”，在拓展产业空间，在释放空间和空间高效利用上攻坚突破，成功引领了土地改革的一线实践。
“整村统筹”： 盘活原农村集体土地 优化空间城市布局
此前由于对土地二次开发缺乏统筹指引，导致龙岗区在发展中面临公共配套不足、城市空间碎片化、整体土地价值不高、市民便无法享受到更好的教育资源等问题。暗能量电源的彭总对此深有体会。“有时公司的海外客户来的时候，坪地周边连个象样的酒店和餐厅都没有，接待海外客户时常常不方便”。
经过快速增长的深圳早已进入存量土地供应为主的发展新阶段，在新一轮土地管理制度改革中，城市更新和土地整备成为深圳解决空间瓶颈两大“组合拳”。深圳169个土地整备项目将在2019年为全市“贡献”不少于16平方公里的国土空间。
目前龙岗区建设用地约220平方公里，其中原农村集体掌握土地约占45%，盘活原农村集体土地是龙岗区发展的根本。
今年7月2日正式实施的龙东社区上井地块为土地整备利益统筹项目，是深圳土地整备中“整村统筹”改革的典范。在《合作框架协议》中，宝龙街道龙东社区上井片区探索土地整备片区统筹，整体优化调整该片区居住、产业、公配规划布局，增加72万平方米产业空间，并协同多个主体保障实施。
“整村统筹的土地整备新模式可以统筹解决现状不合理的布局，在释放产业空间的同时，并配套规划教育、交通等公共配套设施，对空间进行优化，使产业项目落地、城市布局更加合理。”龙岗区规划和自然资源局相关负责人介绍，上井片区各项优势明显，但基础配套“短板”突出。
项目实施后，龙东社区上井片区将迎来翻天覆地的新变化，在建设约17万平方米的产业园区，有效保障片区产业空间同时，还将建起一所2万平方米的54班9年一贯制学校，解决片区学位紧缺问题；建设占地8万多平方米的八仙岭公园和社区文体中心，打通蛇岭大道及周边道路，有效完善片区的公共配套设施。
改革让经济得到发展的同时，也让周围的居民受益，解决了上学难、出行难等民生问题，改造得到居民支持。上井股份合作公司董事长李雪粦说，“目前，项目范围内已有约80%的业主达成补偿意向，并提前拆除一万多平方米建筑物，为蛇岭大道建设提供施工用地，有信心在明年完成项目所有补偿清理。”
片区统筹：解决碎片化开发 实现产城融合
通过此次土地改革，龙岗区还推进其他片区统筹改革试点：在吉华街道水径片区开展城市更新规划片区统筹，将新增学校5所、小学学位5470个、初中学位1870个，打通中兴路（高架）和华龙路等主干道，并解决长期困扰水径片区的内涝问题；坚持TOD发展理念，新的规划将形成沿龙岗大道布局的产业办公集聚区，建立“一河两岸”城市亲水空间，成为“三生融合”精品示范项目。
“以前项目开发建设只针对单个项目进行规划，往往出现项目设计合理而项目与周边环境不协调的结果。”龙岗区规划和自资资源局相关负责人认为，龙岗区此次土地改革践行“大统筹”，首先是规划统筹，即重点加强图则对片区统筹、城市更新等二次开发手段的管控；然后是利益统筹，平衡不同土地主体的权益使项目落地，实现一揽子解决片区多方面问题。
“围绕存量土地二次开发，龙岗区通过土地改革实现以最有限的资源消耗、最集约的资源利用支撑发展。”龙岗区工信局相关负责人说，改革创设出优质的营商环境，支撑了宜居宜业的龙岗新城区环境，既有产业发展空间，也有宜居的公共配套，优质的营商环境吸引来企业，也吸引来人才，土地价值在提升的同时，社区经济也转型升级。
“春江水暖鸭先知”，产城融合带来的公共配套完善，及营商环境的改变，企业感受最深。烯湾科技的王静说，当时企业落户龙岗区曾一度担心招不到人才，但没想到人才一年比一年好招，这与营商环境的整体提升有关。“对中高端人才来说，有人才房配备，高端人才的人才房是免租，中端人才的人才房则是低租金。”王静说，普通员工则有宿舍提供。而且地铁３号线就在园区门口，交通方便。
随着龙岗区的城区环境的提升，房价又相较不高，一些中高端人才从市中心分流到龙岗区，烯湾科技公司招聘时就有博士、硕士等研发人员在龙岗区买房安家。对他们来说，这里的教育医疗等公共配套也不错，房价压力又不大，完全可以实现安居乐业的幸福。
为快速解决龙岗区公配不足问题，龙岗区通过土地改革释放空间，实现2018年民生设施供地230.5公顷，居全市第一，推动6所学校、8家公立医院等一批重大项目集中开工。
龙岗区工信局介绍，龙岗区正致力打造民生高地，拥有４家三级甲等医院，还拥有２家三级医院，及市属高水平医院中国医学科学肿瘤医院深圳医院。多年来，龙岗区的学位增量增幅全市领先。2019年将完成６所学校新改扩建项目，可新增公办学位１万余个。
肖靖宇认为，龙岗区在城市更新和土地整备方面的改革创新，以片区统筹理念保障产城融合发展，有效防止了碎片化开发，为深圳土地规划和管理进行有益探索和尝试。业内认为，局、区合作模式，拉近规划管理者与基层建设者的距离，更有利于直面现实需求和宏观决策矛盾，有助于实际问题破解，满足老百姓的民生需求。
创新法定图则修编：精准发力 绘好城区发展“一张蓝图”
龙岗全区有89.6平方公里纳入国家自主创新示范区，是深圳创新驱动发展的重要引擎。这既需要大量释放土地空间，更需要高瞻远瞩，制订出经得起时间与发展考验的国际性规划。
当前，适逢深圳国土空间规划体系改革探索期，龙岗率先打响国土空间规划“攻坚战”，在深圳市规划和自然资源局指导下，深度参与国土空间规划和法定图则修编，扭转低水平、碎片化的开发建设现状。
龙岗坚持规划设计先行，绘好城区发展“一张蓝图”，先行试点开展大运枢纽站及周边地区、宝龙科技城片区法定图则修编，着力打造“城市新客厅”和先进产业集群，促进片区产城融合发展。肖靖宇认为，改革创新法定图则编制机制，直面问题、精准发力，是对存量开发高敏感时代利益平衡、用地开发的有益尝试。
龙岗区规划建设的坂雪岗科技城、大运新城、宝龙科技城等“4+2”重点区域，总规划面积186.74平方公里，占龙岗区总面积的48%，规划产业用房10124万平方米，都需要通过土地改革来释放产业空间，为实体经济提供坚实保障。
改革驱动发展，龙岗区“4+2”重点区域并非“产业孤岛”，产城融合等规划使得这些重点区域具备创新要素集聚、产业龙头引领、生态文化特色、基础设施完善等多项优势，最终成为引领龙岗发展的先行示范区和重要增长极。
今日龙岗是深圳的经济和产业大区，更是深圳的创新之区，集聚电子信息、智能机器人、新能源、跨境电商、绿色低碳、应急等六大产业集群，龙岗区通过土地改革系列重磅举措创设优质的营商环境，栽下梧桐树，引来金凤凰。拥有华为、比亚迪精密等知名企业及柔宇、云天励飞等行业新秀。在7月25日的龙岗区营商环境展示暨招商引资大会上，吸引千余家企业。共有38个重大招商项目现场签约，总投资额达235亿元。
改革在一年得到检验，发展红利尽显。今年上半年龙岗区亮出的“经济答卷”中，上半年完成GDP 2094.86亿元，增长8.1%，位居深圳第二。作为主导产业的工业，龙岗区规模以上工业企业增加值增速深圳排名第三，总量在深圳各区中排名第一。
这一经济数据背后凝聚着龙岗区打造重点发展片区及产业集群的多年努力，及营商环境不断优化。正如暗能量电源公司的彭总所说，龙岗区工业发展取得这么好的成绩有其必然性，既有区委区政府对企业开明的扶持政策，也有土地改革所带来的交通四通八达、医疗配套的改善、租房购物等生活成本低等系列营商环境的改变。
作为国内最大的软件与信息技术服务企业之一。中软国际决定将云总部基地落户龙岗区。早在2017年，中软国际就在深圳龙岗区成立了深圳中软国际科技服务有限公司，并于2018年实现产值22亿元。
“作为粤港澳大湾区的重要支点，龙岗区发展日新月异，生态环境优美，经济飞速发展，宜居宜业氛围浓厚。”中软国际高级副总裁彭江也认为，为营造一流营商环境，龙岗区在企业、人才、产业空间、住房等方面推出强有利的优惠扶持政策，为企业搭建有效的平台，给企业足够的信心安心谋发展。
32年前，自率先敲响新中国土地拍卖“第一槌”开始，深圳历次土地管理制度改革，都将有限的土地资源实现最大限度的市场化配置，使城市各类创新要素在这片土地上获得前所未有的活力。有限的土地空间在无限的发展面前，龙岗区启动的土地改革带来了土地的二次开发和资源盘活，展现出的强大发展动能、迸发出的巨大发展活力，更是为深圳，乃至全国探索存量土地开发利用提供新的改革样本和改革实践。
