华龙网7月31日12时讯（记者 覃程）买房对很多家庭来说是头等大事，目前，不少买房者把目标转向了即买即住的二手房市场；但最近家住渝北区大竹林附近的王女士在购买二手房的时候，遇到了一些烦心事，二手房贷款需要缴纳担保费吗？应该交多少呢？记者带着王女士的疑问，进行了多方走访调查。
家住渝北区大竹林的王女士，在一事业单位上班，最近想用公积金贷款买一套二手房。为了省心省事，便找到了位于大竹林附近的房产中介。
当天，王女士就看中一套总价48万的房子，并支付了3万元定金和2%的服务费，约定办完相关手续后8月30日就可以交房。
王女士以为委托了中介公司，自己就可以坐等交房了。但事情真有她想的这么简单吗？“王姐，是这样的，因为您不是全款买房，而是公积金贷款，就需要找一个评估公司做房屋评估才可以申请贷款。”
因为王女士此前没有过购买二手房经历，到底有没有这笔费用她也半信半疑，可就在这时，小李又打来了电话：“王姐，你多久才有空过来交房屋评估的费用呢？如果不尽快交的话，流程无法继续，后面过户、交房时间可能也会相应后移。”
一想到交房时间可能后移，王女士再也坐不住了，赶紧到中介公司交了3500元的房屋评估费。没过几天，评估就下来了，小李就通知王女士可以去银行申请公积金贷款了。
本以为只要银行同意贷款申请就可以顺利办理过户手续了。可这时，中介小李又打电话来了，王女士满心欢喜地以为，小李这次肯定是来告诉她申请已经办下来的好消息。但令她没想到的是，小李这次打电话来又是来要钱的。
中介小李：“王姐，办理公积金贷款必须通过一个担保公司进行贷款，需要向担保公司支付5500元贷款服务费。”
王女士心想，自己购买一套总价才50万不到的房子，这前前后后竟需要交纳近2万元的各种服务费，这合理吗？
对二手房市场不了解的人，都会不禁发出这样的疑问！在购买二手房的时候要注意什么？贷款流程是怎么样的？购买二手房到底会涉及哪些费用？怎么计算呢？
对此，记者特地咨询了链家金山大区区董涂志松，他表示，对于王女士的疑问及涉及到的几笔服务费，其实在二手房交易市场是存在的，但是收费标准有所差异。
首先，中介服务费，行规是成交价的1-3%，买卖双方各付五成；但也会根据需求与供应的关系协商比例，也会出现买方承担全部中介服务费的情况。
其次，房屋评估费用，其实是应该由卖方出；但也受限于供需关系，也可协议由买方出。关于定价，不同公司对于评估金额的收费不同，有按最终房屋评估价比例进行收费，也有按次收费的。链家是按次收费，在300-500元不等。
最后，担保费，业界也称之为贷款服务费，其实是买方可以自行选择的服务项，但是一般中介会说贷款必须要找专业公司代办，不然要等很长时间，有可能无法贷款成功。不同的公司对于贷款服务费的定价也有所不同，链家一般是按贷款金额×1.5%收费。
最后，涂志松也表示，其实王女士缴纳的近2万元的各种服务费是可以避免的，买卖二手房还是应该找正规的大公司，明码标价，出现纠纷投诉有门。
1、购买房屋前，核实房屋所有权人身份，也就是房产证上写的是谁，这个人才有权卖房，如果非本人卖房，则要有本人和代理人的身份证件及本人签署的授权委托书。
2、购房时要核实房屋本身情况，如住宅的土地剩余的土地使用权年限，这对房价有直接影响，最要的就是房屋的面积只能以产权证书的标明的面积为准。
3、确认房产是否有贷款或抵押，很多二手房是有抵押贷款的，设定抵押的房产可以签约买卖，但没解押前不能过户。这种情况下，一般卖方需要用买方的首付款来偿还贷款解押。
4、签订购房合同时，一定要明确买卖双方的权利和义务，避免日后出现纠纷。如果一方不履行合同，另一方要保留相关证据，必要时可通过司法途径维护自己的合法权益。
契税、交易服务费、工本费、营业税、个人所得税、印花费、配图费、代办过户费、中介费； 如果是贷款购房还需增加：评估费、担保费即贷款服务费、抵押代办费、代办贷款费。
三、二手房过户费该如何分摊？（费用如何分摊有约定则依双方约定，如果没有约定，则根据法律规定进行分配。）
1．买方负担：二手房过户登记费；二手房过户契税；二手房过户核档费；担保费即贷款服务费。（自行办理贷款则不需要支付担保费即贷款服务费；若选择代办，不同公司定价不一，链家参考价贷款金额×1.5%）
2．卖方负担：二手房过户土地金；二手房过户营业税及附加；二手房过户个人所得税；评估费。（评估费各公司定价标准不一，有按房屋评估价比例收费的，也有按次收费的。链家参考价300-500元不等。）
3．买卖双方均摊：二手房交易手续服务费；二手房过户印花税。（各公司交易服务费不一，可自行议价，链家参考价成交房价×2%）
1. 由于二手房的特殊性，买方需要先找评估公司对所购房产进行评估。有些银行会只接受指定评估公司的评估报告，购房者在评估前要先咨询贷款银行。
2. 买方持《私产房屋代收代付协议》到贷款银行交存首付款，并取得交存首付款的证明，同时可向该银行申请二手房贷款并提交全部贷款申请资料。
3. 贷款银行审核通过后，买方与银行签订借款合同，银行通知卖方贷款可付。
4. 办理过户手续，买卖双方带房产证原件及复印件，买卖契约及复印件，买卖双方的身份证等资料到房产局办理过户手续，并带旧土地证到土地局办理换证手续。
5. 办理房产抵押手续，买方带上房产证、土地证过户收据、经鉴证的买卖契约、契税发票等材料，到房产局办理房产的抵押手续。
6. 领取新的房产证，银行收到抵押证明后放款，贷款发放完毕，买方人向房管部门领取新的房产证。
7. 还贷，购房者按照规定的还款方式，按时归还借款。在还清所有贷款后，购房者办理抵押登记注销手续。
五、除了买二手房需要十分谨慎，委托中介卖房子也有不少陷阱，记者为您支几招：
1、一般委托中介销售二手房有两种方式：独家代理和多方代理。独家代理更能保证交易的安全性;多方代理则能提供更多的客源、促成交易的早日成交，但在交易过程中可能会存在一定的风险。
2、如果签订独家代理合同，就需要在签订合同时约定一个有效期，在有效期内未能达成交易就可以自动解除合同。
3、千万不要只签一个“到手价”。二手房交易过程中，除了房屋本身的房款外，还涉及到契税、交易手续费、中介费等多笔费用。如果只签一个“到手价”，必然给中介留下很大的操作空间。碰到一些不法中介的话，等于制造了“暗箱操作”的温床。
4、不要轻易提前交房，在交易过程中和办理产权过户这段时间里可能产生一些纠纷。纠纷发生后，由于现行法律以“保护现居住者”的权益优先，因此可能会给屋主带来一些不必要的损失。
5、签约注意事项！房主最好将房屋的物理状况和权利状况如实写在合同里；二是如有共有人须提供房屋共有人同意出售的证明，如有抵押，则提供已经书面通知房屋抵押权人的证明；三如该房已经出租，则提供房屋承租人放弃优先购买权的书面证明。四是交易流程必须与房款支付挂钩，即确保在房屋过户前后拿到房款。
