一向先知先觉的资本市场，在这个新提法出来后，反应激烈——房地产板块的股价连续三日大幅下挫。市场意识到，喊了多年的房地产税是真的快来了。
再深入一点剖析房地产税改革任务的时间节点、落地的基础条件、地方财政压力等种种迹象，我们预判，房地产税立法程序的完成，可能比大家预期的要快得多。
2013年十八届三中全会《全面深化改革若干重大问题的决定》中明确提出，“到2020年，在重要领域和关键环节改革上取得决定性成果，完成本决定提出的改革任务”。而 “加快房地产税立法并适时推进改革”是其中的“重要领域和关键环节”之一。
随后，从2014年以来的历年政府工作报告，都可以看出房地产税立法一直在按照上述预定目标推进，没有出现明显的拖延或滞后。
2014年政府工作报告的表述是“做好房地产税、环境保护税立法相关工作”；
2015年-2017年的政府工作报告对此未见新提法，意味着这三年正是相关部门研究制定房地产税方案的阶段；
2018年政府工作报告重提“稳妥推进房地产税立法”，这一表述与2018年4月21世纪经济报道关于“房地产税法草案曾在系统内部征求过意见”的传闻相互呼应，“稳妥”一词也说明2018年重点任务是解决各部门之间的分歧；
2019年政府工作报告的最新表述是“稳步推进房地产税立法”。“稳步”与“稳妥”一字之差，或许意味着部门间的分歧已得到初步解决，正式进入立法程序。3月8日全国人大对今年的立法工作安排中提出“制定房地产税法”也验证了这一工作进度。
因此，如果仅从2020年改革任务的时间节点看，今年或最迟明年完成房地产税立法的可能性较大。
第一，2018年6月，全国统一的不动产登记信息平台已实现联网，我国不动产登记体系进入全面运行阶段。不动产登记信息全国联网后，不同种类房产将统一汇总到国家级平台上，不同地区、不同部门之间“信息孤岛”将被彻底打破。另外，国务院刚刚发布的《关于压缩不动产登记办理时间的通知》，要求大幅压缩不动产登记时间，在2020年前不动产登记数据质量要达到“完善”的水平。如此，为房地产税征收提供了实际可操作的平台。
第二，2019年个税专项抵扣政策正式落地，其中首套房贷利息纳入抵扣范围，这一方面会减轻普通家庭税收负担，另一方面也会进一步归集全国家庭住房信息，为房地产税的征收创造条件。
综合来看，房地产税的征收已经“万事俱备”，只欠立法程序和随后的细则落地之“东风”。
谈到立法程序，许多观点认为房地产税的立法将经历漫长的程序。然而，最近三年的情况与大家想象中的不一样——2018年全国人大明确提出的制定、修改和审议的17部立法任务中，进入最终审议环节或审议通过的有14部，占比高达82%，而2017年和2016年的占比分别为95%和68.2%。2019年3月8日，全国人大明确提出2019年“制定房地产税法”的立法安排，根据历史经验，这一表述将加速房地产税立法程序的完成，2019年房地产税立法进入最终审议环节的可能性超过60%。
需要指出的是，房地产税法是一般法律，与《物权法》等基本法漫长立法过程有所不同，也无需提请两会的全国人代会通过，只需由不定期召开的全国人大常委会审议。
最近一轮的房地产去库存，被业界称为“房地产企业最后的狂欢”。地产圈大佬冯仑判断：房地产进入后开发时代，存量房时代正在来临。
中国社会科学院城市与竞争力研究中心披露的数据显示，2018年城镇居民人均居住面积达到40.8平米，套户比达到1.13，而美国、日本、德国、英国的人均居住面积为67平米、19.6平米、39.4平米和35.4平米，套户比分别为1.15、1.16、1.02和1.03。由此可见，国人的居住条件与发达国家不相上下。
这种居住条件，是在短短二十年内实现的，而在2000年-2018年，我国城镇居民人均居住面积从20.3平米增加到40.8平米，正好翻了一番。其中，2000年-2018年城市地区商品房累计竣工面积达135亿平米。可以说，中国房地产市场的跨越式发展，是用短短的二十年时间，走完了发达国家半个世纪以上的历程。
值得注意的是，2013年-2015年商品房竣工面积达到历史高位之后，最近几年竣工面积在一路走低（参见下图），这印证了新建住房和增量市场的发展空间越来越小，存量房时代渐行渐近。
存量房时代的到来，不仅反映在新房和二手房交易的此消彼长关系上，还能在土地交易市场中得到验证。
2018年末，全国住房市场待开发土地面积4.56亿平米，再创近十年来新高。土地库存的大量增加，已经反映到最近半年的土地交易市场上——全国100大中城市土地成交面积多数月份大幅负增长（参见下图）；2019年1-2月土地成交总价为3973亿元，仅为2018年全年（3.33万亿元）的12%。
土地市场的低迷，将加大地方政府的财政压力，开拓新的地方财政收入来源迫在眉睫。
事实上，在2018年-2019年两次政府工作报告中，“稳妥”或“稳步”推进房地产税立法的提出，都以“健全地方税体系”作为前置目标。由此可见，房地产税将成为未来地方财政收入的主要税源。
最近，住建部明确表示中央“房住不炒”的调控精神没有改变。在此大趋势下，那些在全国范围持有大量房产的投资客，受房地产税的影响将较大，这些群体需要未雨绸缪，提前调整自身的资产配置结构。
对于普通家庭而言，房地产税出台的影响比较有限，即便是全面征收，也会有一定的免征面积或纳税之后的退税政策安排。换句话说，房地产税不会明显增加普通居民的税负。
全国人大财经委建议，尽快提出将增值税法、消费税法、关税法、城市维护建设税法、契税法、印花税法、房地产税法和税收征收管理法等提请全国人大常委会审议的时间安排，按时提交审议，确保完成党中央确定的2020年实现税收法定的任务。
证券日报3月14日报道，第十三届全国人民代表大会第二次会议审查了国务院提出了《关于2018年中央和地方预算执行情况与2019年中央和地方预算草案的报告》和2018年全国预算执行情况与2019年全国预算草案。全国人民代表大会财政经济委员会在对预算报告和预算草案进行初步审查的基础上，根据各代表团和有关专门委员会的审查意见，又作了进一步审查。国务院根据审查意见对预算报告作了修改。
财政经济委员会提出以下建议： 一是全面落实好积极财政政策加力提效的决策部署；二是全力打好脱贫攻坚战；三是着力防范化解地方政府债务风险；四是加快推进财税体制改革；五是不断提高预算管理的法治化规范化水平；六是积极配合落实人大预算审查监督和国有资产监督改革举措；七是积极贯彻落实税收法定原则。有关部门要加大工作力度，扎实做好税收立法评估和可行性研究，提高税收立法质量和效率，尽快提出将增值税法、消费税法、关税法、城市维护建设税法、契税法、印花税法、房地产税法和税收征收管理法（修改）等提请全国人大常委会审议的时间安排，按时提交审议，确保完成党中央确定的2020年实现税收法定的任务。包兴安证券日报，
人大财经委副主任尹中卿谈房地产税：应设定宽松的免征面积，税率可以因城施策
房地产税肯定会提高房地产的使用和占有成本，间接作用可能对房地产价格产生影响。但这并不是说占有房产就要交税，而是要增加占有多套房、不用于居住等着炒房者的负担。
近日，全国人大财经委副主任尹中卿谈到未来房地产税出台时说，房地产税可能对房地产价格有影响，会提高房地产的使用和占有成本。但这并不是说占有房产就要交税，而是要增加占有多套房、不用于居住等着炒房者的负担。
2019年政府工作报告提出，今年要健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。
据全国人大财经委副主任乌日图介绍，房地产税法由全国人大常委会预算工作委员会会同财政部组织起草，目前相关部门正在完善法律草案、重要问题的论证等方面的工作，待条件成熟时提请全国人大常委会初次审议。
房地产税何时可以出台，农村农民的住房也要交税吗，有房的人交税房价会大跌吗？ 21世纪经济报道（以下简称《21世纪》），在两会期间专访了全国人大财经委副主任尹中卿。
《21世纪》：现在房地产税大家都很关注， 房地产税预计何时出台，怎么征收？
尹中卿：未来税制改革的重点是重构税制，减少间接税的比重，提高直接税的比重。增加直接税特别是资产税、财产税、收入税的比重，最主要的就是房地产税。
房地产税和房产税不一样， 它不是简单地把原来的房产税平移成税收， 而是要把原来涉地的税收与房产税进行整合，将房地产税征收对象扩展到居民住房。
房地产税是从地方主体税种的角度来讲的，它是一种资产税或者财产税。推进房地产税立法更多的是要完善我国税收体系，提高直接税比重，增加资产税、财产税、收入税税种，强化地方主体税种。
房地产税肯定会提高房地产的使用和占有成本，间接作用可能对房地产价格产生影响。
但房地产税也不能说是占有房子就交税，应该是对占有多套房的、不用于住的、等着炒的这种人会增加负担。
多数国家的房地产税，也像个人所得税一样是可以设定免税部分的，例如人均居住面积三十平米、四十平米、五十平米可以不交税。所以房地产税更多地是当作一种财产、收入的调节，从客观上实现对资源的节约使用。
政府工作报告提出，要稳步推进房地产税改革，人大常委会工作报告也明确把它列入到2019年立法工作计划。
房地产税尽管不是主要为了调节房地产价格，但它肯定对房地产市场和人们的预期有相当大的影响，所以要从多方面考虑研究选择出台时机。
房地产税是一个地方税种，所以房地产税即使出台，何时开征、按什么税率征收，按照法律规定、充分授权的原则，地方政府应该会有很大的自主选择权。
尹中卿：法律规定要充分授权，对房地产调控实施一城一策、地方主导创造条件。
出台房地产税应该从我国税制改革、强化地方主体税种的角度去做，要尽可能少地对房价波动产生影响，这样有利于房地产税的及时出台。
房地产税是一种财产税，它一方面有利于地方主体税种的形成；另一方面有利于强调直接税、财产税成为我国税收的主力军；第三方面，有利于调节居民收入、财产、财富差距，多占用多缴税，少占用少缴税，这是比较公平的，也有利于节约、集约利用资源，推动高质量发展。
尹中卿：到时候税率会设置的空间，具体适用哪档税率，由地方政府选择。房地产税是按照现价收税，谁住房子面积大谁就多交税，谁住中心城市或者城市中心地区谁就多交税。
我主张对居民住宅免税面积应该宽松一点，不要像个税一样频繁提标准，一开始宁可把标准定得高一点。比如，如果平均住房面积30平米，可以确定人均40平米、50平米甚至60平米作为免税面积。
按照“房子是用来住的，不是用来炒的”原则，自住的可以尽量不交、少交，这样税种才容易推出。
现在一些超大城市住宅出租回报率低，只有现价的1%，也就是1000万价格的住宅，1年租金只有10万左右，如果收一定的税，持有多套房的人去掉出租收益后，就没什么利益可图了。
这正是房地产税要达到的目的，就是让持有的多余房子吐出来。不能有人有很多套房子，很多新市民却没房子住。
但是一个政策出台情况很复杂，会不会因为房地产税导致房租提升的情况，这要做好深入研究。
从长远来说，房地产税是要建立一个稳定的制度，公平、可节约资源、给地方政府提供公共服务的一个稳定收入来源。
尹中卿： 中国土地有两种所有制，农村和城镇不一样。农村居民的宅基地属于集体所有，农业生产用房、农村居民住宅的附属建筑叫不叫房产也很复杂。
农村房地产税现阶段要不要征收，怎么征收，都还需要进一步研究。我主张先易后难，先从城镇做起。
另外，居民住宅和商业地产土地使用权年限不一，有的是七十年，有的五十年，有的四十年。因为不同的土地使用年限不一样，这需要做好衔接。
另外，法理上也要研究，过去交的土地出让金属于什么性质， 它也可以是土地占用费、稀缺资源费，具体是什么需要研究。
大城市小城市的土地价格不一样，中心城区房价和郊区房价不一样，要解决级差地租问题。
《21世纪》:各地房地产税率不一样，会不会导致各地为了吸引人而竞争，最后没什么作用了？
尹中卿:房地产调控强调“一城一策”，城市地方政府对房产调控有权限，如果都让中央管肯定是不切实际。
当然，如果地方在财税制度没有理顺的情况下出台房地产税，也可能存在恶性竞争的情况，反而搞乱了市场。所以需要建章立制，逐渐取消行政调控，将房地产调控的长效机制建立起来。
因为这些年一些城市通过棚户区改造货币化安置，一部分低收入群体通过加杠杆进入了房地产市场，以货币化补偿的资金作为首付，增加了杠杆率。
这部分居民收入低，抗风险能力差，一旦房价急剧下降，正财产就有可能会变成负财产。
所以，对三、四、五线城市，尤其地级市和县城，这几年通过加杠杆买房的居民，对于房价下行的承受能力远远不够，房价下行造成的风险更大。
下一步应该尽量稳定房价，通过逐步发展来化解泡沫。如果过早地刺破泡沫，会使一部分人产生巨大的风险，当然这也只是一个良好的愿望。本文作者： 定军、范孜恒、赵炜、赵佳慧 ，来源：21世纪经济报道，原文标题：《尹中卿谈房地产税：应设定宽松的免征面积，税率可以因城施策》
经济观察网 记者 胡群房价似乎如北京的天气，虽然仍旧寒冷，但已有暖暖的春风拂面。链家APP显示，3月11日北京市场成交557套，贝壳指数显示，3月11日新增房887套，新增客3384人，新增带看量7395次。
虽然北京房地产市场有回暖迹象，但银行的房贷利率仍未出现明显回调。整体利率执行情况为首套基准上浮10%，二套基准上浮20%。融360大数据研究院监测数据显示，深圳地区多家银行首套最低利率已经可以执行基准上浮8%，二套利率为基准上浮12%。
“此次利率回调与节后业务恢复正常有一点关系，房贷业务即将迎来高峰期，银行通过回调利率可以增强竞争力，扩大市场占有率。”融360大数据研究院李唯一表示，初步预计后期会有更多银行跟进执行同幅回调，结合目前资金面及政策情况，保守估计整体利率水平可能会回调至首套基准上浮5-10%，二套基准上浮10-20%。而其他竞争较为激烈的一线城市的商业银行，在自身资金及业务情况允许的条件下，往往会参与进来，争取获得更高的市场份额占有率。
近两个月来，房地产新房销售基本呈现“量跌价稳”的状况，多数二线和低线城市商品住宅销售面积出现同比下跌。三月以来，市场是否会发生变化？
3月7日，税务部门发出通知，网签时间为2019年1月1日(含)之后的，合同印花税税率由0.05%下调至0.025%；个人出售房屋增值税附加由11%下调为6%，原适用增值税及附加税税率5.55%的区域，自3月7日起增值税及附加税税率调整为5.30%;原适用增值税及附加税税率5.45%的区域，自3月7日起增值税及附加税税率调整为5.25%。
在今年的政府工作报告中，关于房地产的表述为“更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。”
“2019年房地产调控政策仍将保持连续性和稳定性，2019年房地产政策不会出现会方向性变化或者有一个大的放松。”工银国际研究部分析师李兴文认为，在内地经济增长放缓，部分城市面临经济增长压力的情况下，当地政府主动进行房地产政策完善和边际放松意愿会比较强，更多房地产政策调整或在两会后出现。对于具体政策变化，限购，限贷，限价和限售等调控政策中，限售放松可以增加市场供给并为购房者提供更多的选择，因此实施放松的条件充分，其次是房贷政策的边际调整以及通过人才引进政策或者社保缴费条件进行政策的边际调整。
李兴文进一步分析，政府工作报告中虽未提及“房住不炒”，是市场已发生一定变化。2018年政府工作报告中提到“房住不炒”是在2017年住宅销售创下历史新高，市场投资、投机气氛较浓，炒房冲动较强，房价仍旧持续上涨的情况下，在2018政府工作报告中针对性的持续强调，监管层一直以来对解决房地产过热状况的决心和目标。而从2018年四季度开始，随着市场逐渐降温，成交量开始萎缩，投资、投机、炒房现象已经有所缓解，因此基于对当前市场的判断，在政府工作报告里没有重点强调。
因此，尽管今年政府工作报告不提“房住不炒”，李兴文认为，中央和地方政府在房地产调控政策制定过程中，防止市场出现剧烈的波动，防止投资投机炒房和防止房价过快上涨仍是一个重要调控目标，这个不会有什么变化。另外，随着房地产市场逐步降温，一些城市，特别是低线城市，在面临经济增长压力下，房地产政策的边际放松将陆续出现。
2018年末发布的《2018中国企业家家族传承白皮书》显示，随着中国房地产市场及资本市场的变化，高净值人群中炒房者占比在降低。炒房者主要指投资房地产，拥有数套房产的财富人士。这部分人占10%，比2016年减少5个百分点。房产投资占到他们总财富的85%，现金及有价证券占比3%。
“2019年房地产投资将有较大的下行压力。”毕马威中国发布的《2019Q1中国经济观察》认为，一方面是在缺少销售市场有效支撑的情况下，土地购置费的高增长难以延续；另一方面是政府对房地产市场严调控的总基调在2019年不会改变。可以预见国家层面难以出现鼓励房地产投资的宽松政策。但会议同时提到“因城施策，分类指导，夯实城市政府主体责任”，说明在经济遭遇下行压力的大环境下，为 了实现稳增长的重要目标，会给与地方政府更多政策微调的空间，以保证房地产市场的平稳发展。
在今年政府工作报告中，“落实城市主体责任”旨在中央继续强调将房地产调控的主动权下放到地方，是要求未来的房地产政策调控将更多的依靠各个城市根据当地房地产市场发展状况和城市经济增长情况主动调整房地产政策并确保政策执行。而中央将主要负责监督、问责和督促的职能。
而银行业在根据各自城市的市场变化，而制定不同的房贷利率政策。就一线城市的房贷利率而言，目前北京地区国有大行整体利率执行情况为首套基准上浮10%，二套基准上浮20%。深圳地区多家银行首套最低利率已经可以执行基准上浮8%，二套利率为基准上浮12%。从融360大数据研究院监测的历史数据来看，一线城市房贷利率均值往往低于全国平均水平，目前存在利率优惠的城市只有上海一个。后期一线城市的利率变化调整情况可能会出现地区性的差异，趋势上整体出现回调的可能性较大。在一城一策的政策导向下，各城市回调利率的幅度必然不尽相同。一线城市银行竞争激烈，出现跟进回调利率的可能性大。
“价格上讲，我们认为未来几个月仍将保持稳定，这也符合各城市政府的房地产调控的目标，但部分高线城市由于具备比较强购房需求从而导致房价存在上涨压力，房价或出现小幅上涨。”李兴文认为未来几个月的房地产销售由于去年同期的高基数效应，在大多数时间将呈现同比下滑的情况。但随着流动性的宽松，房贷利率的回调，以及各个城市对于房地产调控政策的边际放松，市场情绪将在2季度后半段或者3季度出现一定程度上回暖，导致销量逐步增长。
北京大学国家发展研究院副院长黄益平近日在接受经济观察报首席记者采访时表示，“我们最近做了一项研究，发现所有杠杆当中，居民杠杆最‘危险’，近年的增长也最快……”
当前中国居民杠杆率是多少？国际清算银行公布了2018年2季度的中国居民杠杆率数据，最新的是，为50.3%。中国社科院国家资产负债表研究中心2017年之前公布年度的居民杠杆率，2017年开始按季度发布，最新是2018年3季度的52.2%。
在十三届全国人大二次会议新闻中心3月10日上午举行记者会，中国人民银行行长易纲在回答记者采访时表示，“有效稳定宏观杠杆率，管好社会总信用和货币的总闸门，把握好稳增长和防风险之间的关系，实现了广义货币M2和社会融资规模增速与GDP的名义增速大体上相匹配。2018年末，我国宏观杠杆率总水平为249.4%，比2017年末下降了1.5个百分点。”
“我国家庭总资产中住房资产占比高达77.7%，远高于美国的34.6%。”广发银行联合西南财经大学发布的《2018中国城市家庭财富健康报告》显示，较高的房产比例吸收了家庭过多的流动性，挤压了家庭的金融资产配置。金融资产在家庭总资产中占比仅为11.8%，在美国这一比例为42.6%。由于家庭资产集中于房产，一旦房地产市场的任何波动，都将引起家庭财富的巨大变化。
因此，房地产市场的变化不仅影响着银行贷款的资产质量，更决定着居民财富的变化。近日，中国人民银行成都分行行长、党委书记，国家外汇管理局四川省分局局长周晓强，在接受中国房地产报记者采访谈到房地产发展时表示，房地产价格也不能大跌，它是老百姓的资产，银行信贷资产。大跌老百姓受不了，银行也承受不了，但绝对不能无休止地涨下去。所以，去年中央经济工作会议提出要稳房市就是这个意思。
最近，媒体在传说，货币政策放宽了。当然，央行行长易纲在本次两会记者会上回应称:“这次我们没有提‘中性’,更简洁,但实际上稳健货币政策的内涵没有变。”不管货币政策是否真的变回宽松了，大家一听到到宽松，马上就想到房价要涨。为什么房子是人们抗通胀的第一选择？
房子可以自住，可以出租，经济学上看，自住可以看成自己租自己的房子。租金就是房子的收益。
房子可以带来长期稳定的收益，并且随着未来通胀上升，名义租金也会上升。而未来租金贴现到现在，就是房价的上涨。尽管目前房子的租售比很低，但人们算的是未来租金，所以并不因为租售比低就停止买房。
而如果购买白菜、大米等等消费品抗通胀，白菜、大米是不带来未来更高收益的，并且还要付出保管成本，所以不适合抗通胀
据美国《财富》杂志报道，美国中小企业平均寿命不到7年，大企业平均寿命不足40年。
采取限购等方式抑制人们购买多套房，其中的一个隐秘后果是减少了人们抗通胀的工具。
比如一个老年人，有200万现金养老，如果能投资多套房收房租，就能很好地抗通胀。如果不能购买多套房，他就得承受通胀损失，或寻找其他更次一等的抗通胀工具。
