2019年3月19日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中指研究院主办，中国房地产TOP10研究组、中指研究院承办的2019中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十六届中国房地产百强企业家论坛在北京举行。会议发布了2019年中国房地产百强企业研究报告及2019年中国房地产百强优秀企业名单。莫天全、刘洪玉、袁东明、黄瑜等嘉宾发表主题演讲，全国多家房企代表及媒体精英参会。
莫天全：2019中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十六届中国房地产百强企业家论坛开幕致辞
全国政协委员、中国房地产TOP10研究组联席组长、中指研究院院长莫天全先生
各位领导、各位来宾，开发界的朋友们、金融界的朋友、媒体界的朋友们，欢迎大家参加第16届中国房地产百强企业研究成果的发布会。我是代表三家主办单位，作为联席组长给大家做研究背景的汇报。
中国房地产百强企业研究，由TOP10研究组对中国最好的开发企业进行研究，已经进行了16年。研究成果引起了社会各界的广泛关注，已经成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要标准。
16年以来，研究成果非常显著，为中国房地产的发展做出了非常好的贡献：一是百强企业研究促进政府对百强企业的全面了解；二是帮助企业获得国内外金融机构的特别支持；三是百强企业研究成果被上市公司广泛引用；四是国内外媒体全方位报道。
我们看一下“中国房地产百强企业”十六年变迁：16年以前百强的名单18家依然还在这个名单里面，淘汰率是82％；百强企业总资产的均值16年的变迁非常大，增长了76倍；土地储备规划建筑面积均值增长了近8倍；营业收入的均值16年增长了48倍，净利润均值增长了68倍。
我作为两会的参与者，跟大家谈一谈两会过程中房地产方面的几个感受和一些体会。总的来说，五个方面，宏观政策、楼市调控、房地产税立法、土地政策、城市群建设。
房住不炒这个大的政策下基本上没有松动，从宏观环境来说有“六个稳定”，稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期，保证了市场不会大起大落，积极的财政政策和稳健的货币政策，都给大的环境提供了保障。
因城施策是该紧的地方要紧，该松的地方要松，要落实城市的主体作用，要让每一个地方市场的主管者负起责任来，确保房地产市场健康平稳发展的同时，促进保障性住房建设和城镇棚户区的改造。
房地产税是地方税，要稳步推进房地产税立法。税法肯定会推动，这个过程还是需要一定的时间的，但是这是必要的，因为非常重要的立法要谨慎的讨论，立法推出的时间节点也要拿捏好。
这一点是长效机制的考虑，集体经营性建设用地的入市，包括农村土地的流转，宅基地制度改革试点，都是在供给市场会给我们带来更多的供应。
城市群的发展，包括以中心城市引领城市群的发展，城市群区域性的发展能确保整个国家的发展进入到另外一个层级，也是对推动经济的发展有实实在在的支撑作用。
以上五点是我参加两会政府工作报告和参与其他讨论的一点体会。在座的百强企业是当中的主力，这次两会还有很多的对民营企业大力的支持政策，包括营商环境的改造，如果能够好充分利用好这些国家的鼓励政策，对我们有非常多的利好。
最后代表研究组感谢常设小组，也感谢房天下在600多个城市研究小组的数据支持。最后，祝今天的研究成果发布会取得圆满成功，谢谢！
十六年来，研究的指标拓展到现在的7个二级指标；最近几年，研究主题基本上都和稳健性相关联，今年是以“稳健谋发展，提质开新篇”为主要宗旨来开展今年的研究；2019年的评价方法体系有一些微调，但整个的指标体系还是保持了7个二级指标和34个三级指标；数据来源的渠道有企业的填报、中指研究院的数据库等，尽可能保证数据的客观、真实和准确性。
在过去的两年中，房地产市场调控政策的力度不断加码，这种调控是为了促进市场稳定和更好的满足人民的居住需要。但相关政策也为投机投资性购房提供了不少机会，住房投机投资需求旺盛，给市场稳定带来了非常大的压力。今年在市场外部宏观环境的影响下，房地产市场趋于稳定，为完善房地产市场调控，形成有利于市场平稳健康发展的长效机制提供了重要的契机。
目前，各地在中央因城施策、分类指导的调控方略指导下，正在研究适合本地情况特点的一城一策，过去市场调控政策一刀切的情况将会彻底改变。在这样一个背景下，房地产企业都在积极的探索转型发展、高质量发展等问题。从我们对2018年企业相关工作的调查情况看，有两个方面的发展策略最令人印象深刻，一是聚焦主业，在房地产这个主业上，完善能力、把握机会、创新产品、提升服务、改进效率；二是协同创新，围绕不同用途房地产、不同运营管理模式、房地产寿命周期不同阶段、房地产与AI等智慧科技融合等，进行协同创新。下面我就重点讲讲这两个维度的研究发现。
房地产的外部环境有很多的不确定性，企业在思考怎样有效地管控风险，提高企业经营的稳定性。共同认识的事情是聚焦主业，这是一个非常重要的策略，同时也强调协同的创新。有一个问题是未来的市场空间是否足够、是否允许我们能够聚焦主业？虽然城镇化到了中后期，但仍然还有非常大的发展空间，关键是发展的质量。城市群的战略带来了人跟城市的关系的变化、空间分布的变化和结构的调整，这将带来大量的建设需求。今年《政府工作报告》也开始关注旧居住区改造、更新问题，在这个过程中产生了许多结构性机遇及市场需求。城市群尤其是城市圈的发展模式是未来大家寻找机会的一个点，如果要用同样的逻辑去做不同类型的城市，可能就会面临着一些问题。再一个是居住和升级的需要，也就是产品和服务的升级。聚焦主业的另外一个非常重要的问题是运营的效率的问题。过去由于财务要求上的高效率、高周转，导致了工程上也跟着高周转、高效率，出现了很多的问题。
我们一直说房地产市场是以住房建设为主，但40年前改革开放之初讨论土地的价值的时候，包括经典的土地经济学的竞租理论也认为：商业用地的价格是最高的，但是现在居住用地的价格最高，全社会和房地产行业本身把主要力量都放在了住宅开发经营上，忽视了更加具有投资属性的收益性、投资性、商用房地产建设运营和管理。商用房地产发展，是我国房地产行业发展的一个巨大的短板。商用地产不是一个赚快钱的行业，但是一个赚大钱的行业。现在很多企业开始拓展商业地产，包括产业地产、租赁住房等，也有企业在特色地产领域做了很多的工作，围绕着“地产＋”做了很多的创新探索。
总来得说，2019年市场环境的确定性要比2018年好很多，我们非常有信心做好今年的工作，实现行业的持续稳的发展。
中国房地产TOP10研究组核心成员、国务院发展研究中心企业研究所副所长袁东明先生
中国房地产百强企业研究已经经历了十六个年头，这十六年来我们这个研究见证了中国房地产市场的繁荣，见证了在座百强房地产企业的成长和发展壮大。我们的这项评价研究是比较客观全面的，是对企业综合实力的评价，引导企业匹配国家政策，引导企业符合社会发展趋势，引导企业做强做优的评价，这与国家提出的培育具有全球竞争力的世界一流企业的要求是一致的。下面结合对世界一流企业的研究和房地产行业的一些认识跟大家分享三个问题。
我们通过对全球各个行业领先企业的比较和评价，总结了作为世界一流企业应该有五个表象特征：一是企业规模大；二是行业竞争力强；三是市场价值大；四是国际化程度高；五是社会影响力广。同时世界一流企业应具备五个一流：经营效率一流；管理能力一流；发展潜力一流；产品品质一流；行业引领能力一流。
世界一流企业在全球经济发展中发挥了引领作用，是否能培育世界一流企业已经成为衡量一个国家经济强弱的重要指标，是否能够打造一批世界一流企业决定了我们国家能不能实现从经济大国变成经济强国的跨越，也决定了我们能不能实现从高速增长向高质量发展的成功转型。
2018年财富500强企业名单里中国有两个行业一枝独秀，一是纺织行业有2家企业上榜，另外一个就是房地产行业，上榜5家企业，这两个行业被中国企业垄断了。为什么我们这么多房地产企业进入了世界500强，怎么来看待这个现象？我总结了“三个特”和“四个不”。三个特：特定的历史阶段；特殊的发展条件；独特的经营模式。过去我们受益于“三个特”，未来的发展恰恰又受制于“三个特”。与世界一流企业相比，也跟我们提出打造世界一流企业的要求相比，我们的房地产大企业还存在很大的差距，主要有“四个不”：一是发展模式不具有可持续性；二是房地产产品品质不优；三是不具备行业引领性；四是体现不出国际竞争力。
要成为世界一流企业，要从过去注重规模、注重快速扩张转变为注重质量，注重效率。结合三个特、四个不的分析，我认为培育房地产大企业成为世界一流企业，有以下四个方面的建议。
以上是我个人的肤浅认识，供大家参考，最后预祝今天的发布会取得圆满成功，谢谢大家！
白彦军：非常高兴由我代表研究组就2019年百强企业的发展情况跟大家做一个汇报，我们每年通过数据，通过研究总结百强企业的发展很核心的目的就是要通过发掘企业在过去一年的经营优势、经验为整个行业提供借鉴。我们更希望通过研究为来年的发展策略、怎么应对做一些参考和探讨。今天围绕着这两个主题跟大家汇报一下这一年，包括未来百强企业的发展情况。
首先，说到百强企业的发展肯定离不开业绩。2018年从全国房地产市场来看，是大年的过渡周期，经历了2016年的高歌猛进，2017年的惯性增长，2018年基本上回归了平稳。百强企业在整个行业平稳过渡的过程中仍然保持了非常好的增长，从数据来看，在2018年全国100家的百强企业，房地产的销售面积和销售金额同比增速都超过了30%，另外一个很重要的指标是在2018年百强企业的市场份额占有率第一次超过了50%，达到了58%。大家直接看这个指标意义没有那么显著，但是如果看2014年到2018年过去四年的变化，增长非常明显。在2014年的时候，整个市场的份额不到35%，2018年到了58%，这个变化在整个行业里面非常剧烈。TOP10的企业在2018年的市场份额达到了21.4%，美国这种成熟的企业基本上的市场份额是30%左右，我们目前已经接近了市场当下领投企业的情况。
在整个企业发展过程中，企业阵营的分化非常明显，首先TOP10的企业在追求业界的过程更加强调稳健。2018年第一阵营的企业基本上在23%左右，是平稳的增长。第二阵营的企业，1330位的企业增速非常快，达到了57%。另外3150位的企业平均增速达到了40%。目前整个行业的发展是前面求稳，中间求快，这个节奏保持的非常不错。一方面我们的业绩在向规模集中，另一方面从未来的发展来看，所有的资源也在向百强企业集中。从企业进入的城市，分布的城市项目个数来看，目前前十大企业平均进入了超过100个城市，占到地级以上的城市1/3。
从前十企业之中拿地金额的占比来看到前五十企业总金额的一半，也就是说前五十企业里面前十企业在土地资源的储备方面增长非常显著。融资方面，无论是从发债、银行信贷等各个指标，前十、前三十的企业继续在资源储备过程中获得了很或的优势。我们也认为，有土地资源的保障，有资金资源的保障，百强企业在未来可能具备更好的发展基础和条件。当然，我们要去反思和总结企业增长到底有哪些亮点值得我们关注。
我们认为在整个百强企业发展过程中对城市布局的把握非常精准，可以说2018年全国从销售面积来看，三四线城市占全国销售面积的比例是65%左右，二线比左右，一线年尽管市场调整，特别是后几个月市场调整比较剧烈，但是三四线城市在前三个季度保持了非常好的增长，百强企业在销售业绩的来源方面，特别是三四线城市布局的强化方面取得了非常好的效果。2018年百强企业在三四线城市销售额的占比提高了4个百分点，达到了45%，增速非常明显。同比的一线、二线略微有所回落。
大的企业或是围绕核心城市群布局。2018年前五十的企业在主要的城市群里面，销售贡献占比达到了72%，集中度也比较好。有了比较好的城市资源的分布，对整个业绩增长带来了非常好的支持。
聚焦热点区域主流需求，调结构优产品强营销。2018年市场的需求更多的回归于原始的自住型需求和改善型需求，企业对产品调整结构的过程中把握的非常精准。从百强企业推的项目的占比是90140平，140200平首改和刚改、二改的项目占比分别提高了3个百分点。一线城市刚需比较足，百强企业推盘过程中，刚需产品的占比相对保持的比较不错。从产品结构是迎合了市场需求的方向。
3、从市场推盘的节奏，特别是营销的节奏把握的比较好。我们一直说企业要先于政策而动，去年整个政策导向比较明显，3月份两会强调了房住不炒之后，7月份总书记提出了坚决遏制房价上涨的几个关键的论述，9月份市场出现了很大的变化，10、11、12月份持续调整。百强企业在这个过程中，推盘的节奏拿捏的非常好，特别是在8月份，推盘的量有明显的上升，9、10月，到12月份达到了全年推盘的高点，在市场面临调整甚至往来下面走的前一个节点上放出了大量的项目，通过比较好的项目提前跑赢了政策，获得了比较好的支持的增长。
除了规模表现不错之外，百强企业在运营表现方面，包括盈利方面也做出了非常好的表率。从几个周转的指标来看无论是总资产周转率还是存货周转率去年都有所上升，总资产周转率是0.36%，存货周转率上升了到了0.56%。这种上升在一线城市，特别是重点企业表现尤为突出。这些企业减少了资产的负担，所以周转率上升的比较快，二类城市包括二类企业因为扩张的规模比较快，周转率略为受到影响。
另外一个表现是盈利表现，从最近百强企业营业收入和利润率来看基本上保持了2030%的增长。去年百强企业营业收入的均值增加了27%，到了486亿元，净利润同比增长28%到了64亿元。最近很多企业都在发年报，基本上在港上市包括在沪深上市的企业2018年的利润率增长都在30%，甚至50%的节奏，表现非常强劲。
从不同的企业来看，第一阵营的企业也就是前10企业，无论是净利润率，包括ROE的回报都表现的非常不错。碧桂园昨天刚刚发布了2018年的业绩，经营利润率达到了12.8%，有很明显的提升。第一阵营的企业在利润率方面表现的非常不作。
从利润表现的原因去探索，有几方面。2018年单看营业收入增长结转的是2016、2017年销售的房屋。2016、2017的项目拿低成本比较可控，销售的溢价比较高，2018年整个利润结算的情况表现比较好。这是一个很重要的体现。另外一方面跟整个企业控成本，强化财务、营销、行政成本的管控也有非常好的表现。
从未来来看，可以看到大部分的百强企业对于整个2019年、2020年的业绩保障从两方面有非常好的保障。第一方面，百强企业对土地投资方面有非常明显的节奏把控，2018年百强企业拿地金额和拿地面积的增长速度基本上非常低，和过去的高歌猛进节奏拿捏的非常慢。另外从百强企业拿地金额占整个销售金额的比重来看，去年只占到了27%。2017年的时候这个指标在50%左右，降了将近25%的拿地金额的比例，维持现金流的稳定。这是一个很明显的变化。第二方面，从百强企业拿地的分布来看，也在不断地进行优化，所谓的进行资源的储备再利用。一方面百强企业2018年拿地的下沉表现非常明显，三四线城市占到百强企业拿地面积的52%，从布局的分布来看，基本上也是围绕五大核心城市群，不断地拓展拿地的范围。从拿地的成本控制方面来看，表现的非常好，去年百强企业拿地的成本楼面家的均价降了13.8%，平均楼面家是4100多块钱，这在过去几年是第一次出现了下降，对于整个企业未来盈利的保障、销售的保障有了非常好的支持。
从融资方面，2018年企业充分的利用自己的规模效应、综合效应，无论是在发债、信贷，包括其他方面的融资都表现的非常好，2018年百强企业国内信用债的发行规模是2400多亿，同比增长138%。其中占比最高的公司债规模超过1300亿，占整个信用债的比例超过了50%。百强企业融资创新方面，特别是结合ABS新型的融资方式进行了探索，去年整体表现非常不错，2018年百强企业ABS的发行规模达到了1584亿，同比增长了104%，占整个房地产ABS总量的56%。这些企业利用我们的优势和创新技能，再融资方面得到了非常好的保障。我们认为有好的土地保障、好的资金保障，对于2019年乃至2020年整个企业的稳健增长提供了非常好的支持。
最近很多企业在发年报的时候讲两个关键词，安全和质量。大家不约而同回到企业的核心问题上，也就是现金流的安全。现金流的安全怎么保障？财务数据只是表象，更多的需要看企业现有的土地储备的货值结构。第一拿的地王多不多，地王变现快不快。统计了一下，2016年到现在全国有1000多块地王，线%，百强企业虽然也拿了一些地王，但是从整个开盘的比率来看已经超过了50%，也就是说我们有将近一半的地王正在去化或者即将去化，这是一个非常好的势头。我们从不同城市的去化情况，盘了现有土地储备的货值情况。从这个指标来看，百强企业整体的去化的货值表现非常好，去化周期在两年以内的货值占比超过了80%，我们80%的土地如果想卖的话在两年内是可以卖掉的，这样的话整个企业的基本面保持的非常好，流动性得到了非常好的保障。正是因为有好的现金流的保障和好的项目结构的保障，百强企业整体上来讲去年现金流回正了，资产负债率略微降了一点，保持在77.8%，该上年降了0.5个百分点，有效负债率降了1.6个百分点，整体来讲负债率比较可控。
2019年我们面临一个挑战，这个挑战是债务的集中兑付方面，随着国内债券融资的收紧，海外债的发行规模比较大，2019年需要偿还的国内外的信用债规模将近5000多亿，百强企业在2018年共发行信用债111笔，总金额是1513亿元，基本覆盖了短期即将到期的债务规模。2019年很多企业发债更加进入快速的增长阶段，我们认为在债务的平衡方面，长短期以新还旧的方式对企业的债务表现有非常好的帮助。
说到社会责任，当下或者说过去几年我们一直围绕一个核心指标在做，也就是精准扶贫。
房企在这方面表现的非常积极，一方面抛弃了过去只“输血”，更多的是变成了真正的“造血”，通过移民搬迁、产业扶贫、就业扶贫、教育扶贫，很多城市通过集中式、连片式，通过一个企业的力量改变一个地区的贫困状况。这种情况在2018年表现的非常好，2018年按中央和地方的标准，很多房企的包片的扶贫区域实现了完全的脱贫，这是非常值得我们庆贺和骄傲的事情。
房地产企业的增长离不开产业链上下游企业的扶持和帮助。我们做了分析，首先跟房地产营销密切关系的行业是策划代理行业，如果从总的增长来看2018年策划代理TOP10的企业营业收入的均值是27亿元，同比增长2.3%，增速跟百强企业前10、前50比的话有所滞后。从整个企业的市场份额占比来看，TOP10的企业市场销售额增长是2.0%，比较低，市场份额是14%。百强开发企业的市场份额是27%，它是开发企业的一般都不到。可以说经过这一两年行业的变化，企业营销模式的变化对传统的服务行业带来了改变和挑战，对于这些新的行业也在积极地做新的探索和变革，一方面进行所谓的线上和线下的联动，通过更多的利用线上的资源嫁接客流，实现更好的未开发企业的服务。另一方面深入的进入资产运营行业，包括行业的几个代表企业不约而同进入长租公寓行业、社区商业行业、特性运营行业、产业运营。更多的是希望通过业务的转型和变化，对业务增长的发力带来新的冲击和帮助。
另外一个很重要的行业是金融服务行业，百强企业的增长离不开资金的源源不断地支撑。2018年上半年面临整个行业和国家去杠杆政策的挑战和限制，房地产金融服务行业业面临很大的压力。总的来讲这些企业在2018年积极谋求转型。
从债权管理的方式转为主动管理的股权投资模式；基金还是信托企业更多的从传统的住宅地产的投资转向了商业、养老、物流、产业等新的领域投资，希望通过新领域的投资为未来整个业绩的增长开拓更多的源泉和方向。
我们必须要重视的行业是商业地产行业，19992018年全国累计净增的商业地产的面积是19.6亿平方米，目前在途的土地、在施的面积商业的有26亿平方米，加在一起是45亿平方米左右，意味着商业地产正在进入存量时代。今年我们研究院会对商业地产企业进行独立的分析和评价。通过我们的分析来看，2018年在宏观经济、商业消费面临增速较缓的情况下商业企业的运营逐渐面临一些挑战，也逐渐做了调整。一方面是迎合城镇化的趋势，特别是对三四线城镇消费升级的趋势，更多的把项目商业综合题下沉到需要高频的消费环境的城市。另一方面通过商业服务，为整个商业和卖场提供更多的体验式的服务包括更多的现场服务，通过这种服务实现了非常好的扩展和提升，我们有专门的商业地产分析报告供大家参考。
房地产这个行业是一个非常大、非常综合的行业，可以从几方面来看。一是投资环境是利润创造点。二是建造方面也是利润创造点。最后是营销和服务。这些环节里有些事我们可以把握，有些事我们比较难把握。可以把握的是建造环节和服务环节，建造环节对应的是产品，客户需要什么样的产品你比较清楚，服务环节提升品质是永远没有错的，把握确定的东西是我们可以做的。还有两点比较不确定，投资是买一块地，买了以后市场变化很快，有可能把握不准。营销的推盘和价格把握不好也会出现问题，这两方面需要更多的通过研究减少不确定性。
第一，我们还是要聚焦，特别是在投资方面要聚焦。前10企业进入100个城市，已经不少了，接下来怎么更好的把握核心城市？要围绕产业和人口布局潜力城市，更重要的是要寻找最适合自己的城市，不能一概而论说三四线城市不好，有些企业在三四线城市生存能够非常强，对客户非常了解，对他来讲三四线城市就是好的，所以要把握城镇化的方向，找最符合城镇化居住的城市。要把握最适合自己的城市，同时要融入城市，聚焦于一个城市，随着城市基础设施产业的发展跟着它进步和成长，你未来的业绩空间也会不小。
第二，要回来两方面：一是回归真实的客户，二是回归客户的真实需求。回归真实的客户你要知道你的客户到底是谁，房子只住不炒是未来的导向，客户的需求更多的倾向于刚需、改善，真正的自住性的需求，产品设置一定要围绕这个需求进行深化。我们要围绕客户的真实需求，客户的需求变化越来越多，怎么样把需求深化进行提升和提炼非常重要。
第三，节奏：市场的窗口期稍纵即逝，什么时候推盘，什么价格推非常重要。最近看到很多企业发布业绩公告，对2019年做预判的时候，很多企业的领导都说2019年上半年会不好一点，下半年会好一点，上半年推少一点，下半年推多一点的话，如果成为行业共识的话，对每个企业来讲未必是这样的。如果都集中在下半年推盘的话，面临的竞争压力可能会更大一些。
第四，价值：客户的价值是可以把握的，怎么样围绕每一个业主，这个价值比土地、资金更加的重要，更加的长久。希望百强企业能真正的围绕每一个业主把服务做到高品质，我们也认为客户的价值在消费社会会被无穷的放大，只有把客户价值把握好了，整个百强企业的增长才更有底蕴和持续性。
黄瑜：尊敬的三位联席组长、尊敬的侯主任，以及中国房地产百强企业家、媒体和金融界的朋友大家早上好！
中国房地产TOP10研究组自2004年开展中国房地产百强企业研究以来，已持续进行了16年。十六年来，百强企业的研究成果作为衡量企业综合实力的标准，得到社会各界的广泛认可。研究成果在金融机构名单制管理、上市公司市场竞争力评价等资本市场领域及政府合作领域得到广泛应用，同时，也得到了国内外主流媒体持续深入的宣传报道。截至目前，近300家国内主流媒体进行了6万多次的深度报道，电视台、纸媒等国内外主流媒体及互联网新媒体对百强研究成果的报道累计达到7万多条。
社会各界的大力支持使我们持续16年的百强企业研究成果发布更具价值，有越来越多的房地产企业参与到百强研究当中，对百强企业一年一度的表彰也激励着百强企业更加奋发图强。16年来，中国房地产行业和百强企业都发生了翻天覆地的变化，2018年全国商品房销售额再创新高，达到15万亿；百强企业销售也再创佳绩，销售总额已达8.7万亿，相比16年前首次发布增长77倍，市场占有率由14%增长到近58.1%，已经占据中国房地产行业半壁江山，行业集中度还在持续提升中。百强企业在新形式下积极推进企业提质增效、稳健发展，同时，积极践行社会责任，响应号召参与精准扶贫，不断为人民美好生活建设作出贡献。
我们身为中国房地产TOP10研究组的成员，为用研究和数据见证了房地产行业及百强企业这十六年来的心路历程和跨越发展感到无比自豪。同时，社会各界的大力支持和百强企业的发展进步也鞭策着我们不断完善百强研究方法体系，力求以数据全面、客观地评价企业的综合实力，继续为社会各界挖掘优质的房地产企业；通过持续研究总结行业发展规律，推广房企先进发展经验，帮助房企规避发展风险，同时，促进房企与金融机构及上下游服务企业之间强强联合，衷心希望我们的研究成果助力房地产产业链企业不断优化升级、做大做强。
感谢16年来房地产开发企业、广大金融机构的积极参与，感谢媒体朋友的大力报道，感谢研究组成员的辛勤付出，特别感谢三位联席组长的悉心指导。今天，我非常荣幸代表中国房地产TOP10研究组隆重发布2019中国房地产百强企业名单，同时借助中国房地产百强企业研究平台对优秀企业进行表彰。
现在习总书记提出了“人民对美好生活的向往，就是我们的奋斗目标。”但是什么叫美好生活？有人研究过吗？我们的美好生活的内涵是什么？美好生活如何落地？就给所有的企业家提出了新的思考。
其实党中央针对小镇的发展提出了诸多的指导性的意见。中国小镇，路在何方？我们的小镇应该如何做，未来才能有希望？根据我们的分析和实践，未来理想的小镇，应该是“三镇”融合的做法。围绕小镇开发过程中如何把“三镇”有机融合，放在大的策划定位当中，这是未来的方向。如何真正做到产、城、人、文“四位一体”，把新农村、新农民、新农业，和生态、生活、生产各方面融合到小镇发展过程当中，在中国城市化与城市化共同发展过程中既考虑了城市的地产，又考虑了乡村的变化。
我们都在做小镇，我们理想中的小镇是什么？我们理想中的小镇应该比城市更温暖，比乡村更文明的新型家园；小镇是安放身体、安放需求、安放心灵的圣地；小镇是一座飘落人间的天堂。
四年以来，很多企业家在这条路上已经走不归之路，只有投入没有产出，没有商业模式，进入了“死亡名单”。但是也有一些企业家们做得非常地有活力，这就是因为我们对小镇的理解上出现的偏差，而引起企业发展战略上的问题。
小镇是最美好和理想生活的目的地，但目前遍地的小镇春笋般兴起，或是缺少产业支点的盲目跟风，或者是部分房地产商制造库存的新手段，紧跟而来的是新的问题：小镇有的成为产业园区，有的成为郊区大盘？小镇运营难的症结在哪？
我国特色小镇的发展出现了两极分化，有的小镇成为活力典范，有的却步入死亡胡同。导致小镇两级分化的原因有几许。比如镇缺乏顶层设计，同质化现场严重，缺乏创新；尤其是策划和设计人员，根本没有对小镇的运营经营和商业模式进行分析，导致了小镇变成了一幅画，落不了地；又或是产业联动不够，产能不足，小镇难以实现持续发展；也有可能是因为企业运营意识不足。我们分析做小镇的部分企业中有一个非常重要的问题是没有一套系统的专业的运营团队，小镇做好了，完工之日就是小镇死亡之时。
1、小镇成功的前提关键是政府，当地政府对小镇发展需要充分的理解、支持与推动。小镇建设是一个长期且系统的工程，而非运动式的；小镇是一个事业。小镇的推动主要是政府。
2、很多企业在策划和规划没有搞清楚的情况下就盲目的开发，导致了盲目的顶层失误。所以所有企业家一定要谋定而后动，先做好大的策划工作，再做规划和设计。
3、内容，小镇如果没有内容的装入，就没有生命力和活力。我们小镇当中涉及到十二个基本要素，每个小镇根据自身的资源优势进行复合，是构建小镇的关键要素点。
4、运营，小镇的运营不是开发完以后交给物业，而是要有运营的团队，有培育机制、运营模式，不断创新的机制。我们分析中国到现在为止的小镇死亡名单当中，绝大部分企业死在后续的运营能力上，没有做好顶层设计，更没有考虑好商业模式。没有做好财务模型，而是盲目投资，走上了死亡的名单。
5、团队，小镇最终的开发是团队的问题，中国的房地产企业在转型升级的过程当中，还是以粗放型的地产开发思维模式造空间、卖空间，交给物业这样一种粗放的思维模式，我们的品牌还是以规模发展作为第一考量要素，做一个小镇更为重要的是后续的运营，持续不断地创新能力，这支团队不是物业管理团队，而是涉及到教育、医疗、健康、商业、产业和资产管理运营等领域的人才管理团队。小镇里面这支队伍的建设和培育十分重要。
资产证券化最早可追溯到2000年，但实质性起步是从2012年，截至2018年末已有2万亿体量，是开发商重要的融资渠道。伴随房地产开发逐步进入下半场，房地产和金融领域融合成为未来地产开发的重要途径，也是房企占据市场的突破方向。
资产证券化有别于传统金融的地产融资，是持有型不动产的证券化，包括商业、写字楼、物流、养老、长租等类型；其中，REITs就是新的市场品类，区别于股和债外的第三类融资品种，具有高分红、高流动性、与未来物业资产增值绑定的特点，能将大宗、低频、高额交易分散化，让个人投资者广泛参与市场。
伴随经济增速放缓、地产投资回报利率下降，REITs市场环境逐步形成，类REITs规模逐渐壮大，但并没有表现出流动性和高分红的本质，未来类REITs或将以资产为导向，向前端延展，同时为公募REITs做准备。
资产证券化是持有型资产长期退出的重要渠道，未来将会从融资走向资产管理，而不是纯靠REITs把资金回笼；在REITs发展过程中，税收、利率成为快速发展过程中的主要阻碍因子，但如果将后端卖给公募REITs市场，前端交税现象或许能被市场接受，发展规模或将快速提升。
光大安石从最早开始做地产基金到目前已经布局十年，建立了成熟的资产管理团队、REITs退出团队、投资和投后管理团队，拥有明确的价值判断和严谨的服务态度，十年的深耕为未来REITs退出打下坚实护城河。光大安石从2016年开始尝试“PERE+REITs”模式，前端募集基金投入资产，待后端成熟时退出；只有将前端后端吃透、整个产业链做完，才能把利润留在体系中，广泛分享给个人投资者。
截止目前，2018年，光大安石将首批资产在交易所申请100亿储价REITs，将REITs模式更加标准化，投资人也会更了解相关信息。未来，在房地产开发商的推动下，伴随后端退出机制成熟，前端将会有更好的资金回报。
侯云春：尊敬的各位朋友，很高兴再次受邀参加房地产百强企业研究成果发布会。我就中国经济高质量发展和房地产发展在其中扮演的角色讲三句话。
第一句话，作为全面建成小康社会的关键之年，今年中国经济可望在高质量发展的道路上继续保持稳中有进、稳中向好的态势。
今年无论是中国还是全球经济都是一个放缓下行的趋势，但是我对2019年中国总的经济形势比对2018年更加看好。2018年是前高后低，上半年去杠杆等宏观政策偏于收紧，下半年企业经营比较困难；去第四季度宏观政策如财政政策、货币政策等做了进一步的调整，财政政策更加积极，货币政策转为合理充裕，采取了一系列稳定经济、增强企业活力的举措。这些政策效应将会在今年逐步显现，今年中国经济会是一个前抑后扬的趋势。随着政策效应的显现和经济环境的改善，房地产行业发展的外部环境将会好于去年。
第二句话，房地产行业在中国经济高质量发展中的角色不可或缺。满足人民追求美好生活的新要求、新期待，需要房地产行业高质量发展。
改革开放40年，中国经济高歌猛进、高速增长，房地产行业在其中扮演了重要的角色。在中国经济进入高质量发展阶段后，房地产行业怎么发展，面临着转型升级的严峻课题。中国的住房市场已经转为供需总量基本平衡与结构比较严重不合理的矛盾，在坚持“房住不炒”的同时，我觉得还应强调“房住不空”，注意解决空置率太高的问题。房子空着不住是对社会资源的极大浪费，同时也是对关联行业乃至整个经济的严重误导。在中国经济转入高质量发展阶段之后，房地产行业要从过去的高速增长转向提质增效，为城乡居民提供放心、舒心的住宅和居住服务，这是中国经济高质量发展对于房地产行业发展的客观要求，也是房地产行业实现高质量发展的必然选择。
第三句话，全面贯彻新发展理念，在构建房地产市场平稳发展的长效机制中促进房地产行业的高质量发展。
首先，要全面贯彻新的发展理念，认清中国经济发展的大趋势，坚定走房地产行业高质量发展的路子的决心；二是坚持房住不炒、房住不空，使房地产市场回归理性，大力发展租赁市场，加强房地产市场的管理，加快住房供给侧结构性改革，努力构建房地市场平稳健康发展长效机制，把现有的存量房充分利用起来，把一些增量房更加有效地用于满足刚性需求。三是坚持质量第一、用户至上，打造让老百姓信得过的知名品牌。
房地产行业面临着新形势、新挑战，其实新形势、新挑战也就是新机遇，就看谁能看得准、抓得住、转得快、做得好。相信在坐的房地产百强企业在新时代中国经济高质量发展当中，在满足人民美好生活的新期待当中，一定能够勇立潮头、勇于创新，不断做出新的贡献，实现新的发展。
邓郁松：很高兴有这个机会和大家进行交流，今天和各位共同探讨三方面的内容：
2018年是中国房地产新开工、销售都创峰值的一年，参照主要发达国家房地产市场的发展情况，我们认为国内整个房屋的新开工和销售到了峰值，将要出现一个正常的、自然的回落的过程，整个市场形势正从以往供不应求转向供求总体平衡，区域分化。
2018年以来，房企投资增速始终快于到位资金增速，销售增速持续往下走，但新开工增速持续比销售增速快，今年上半年进入到预售阶段的新房面积会有一个比较明显的增加，目前要重点关注销售情况和新开工及投资增速的可持续性。
从宏观上看，2012年，第三产业的占比开始超过第二产业，这是一个非常重要的分界点，说明从2012年开始，我们的人力资源、土地和金融资源将开始新一轮的大规模的重新配置过程，调整过程至少要持续15年以上，这个调整过程一定和整个城市化过程结合在一起。与此同时，2015年以来，整个杠杆率提升非常快，经济调整结构过程中，大城市圈越来越得到发展，人口不断的流动，意味着人口从房价收入比低的城市倾向于流向房价收入比高的城市，带动整个贷款资源的增加，杠杆率会有一个变化。
从全国来看，房价的涨幅明显低于货币供应量的涨幅，大城市的房价波动显著超出全国水平，这和金融的杠杆率有很大的关系，利率和首付政策调整一定会对房地产市场、对房价形成一个很大的影响。
我们的整个政策目标是明确的：第一是如何保持房地产市场的持续稳定健康发展，第二是如何解决好低收入家庭的住房困难问题。目前，低收入家庭的住房困难问题已经得到很好的解决，但房地产市场平稳健康发展的任务仍然很繁重。
从去年下半年以来，越来越强调“因城施策”、“一城一策”。我们要使用的最重要的政策工具就是土地和金融。先说土地，所有房价过高的城市在人口流入的过程中，新建房的供应量非常有限，如果要实现特定城市的市场供应平衡，最重要的是土地供应上要有基本的保障。
国家的整体经济会有一个很大的周期，而这个周期和整个金融政策的变化紧密地结合在一起。每一轮利率下调时，住房价格上升幅度加快，加息之后，房价涨幅就会回落。只要我们能够处理好土地的供求关系，住房金融政策保持中性，我们的房地产市场有非常大的希望实现平稳健康发展。
王晞：大家好！在座的各位，特别是来自华东的朋友对仁恒的产品都有一定的了解，但是对仁恒这家企业了解的可能不多。因为仁恒向来比较低调，在这儿用十多分钟的时间通过我们的价值观讲一讲仁恒背后的故事。
价值观有很多维度，包括企业的价值观，对土地、生产资料的价值观、对产品的认知，对客户，以及对未来的期盼。我们的故事要从这位老先生讲起，大家都认识他（褚时建），3月5号下午13：20分他离我们而去了，但是他给我们带来的是一种永不言败的企业家精神。为什么从他开始讲起呢？因为从去年1月份我和我们的主席一起在玉溪给老先生过了90岁大寿，当时他说人生要活到100岁，100岁不封顶，他还可以再干10年、20年。我想，对于一个90岁的老人，有这样的雄心壮志，是什么支撑着他有这样的企业家精神？那天当着我们大家的面，说了一句话，“天道酬勤，人间正道是沧桑，情况不好时，不要泄气，情况好时，不要骄傲，不偏不倚地做人才能长久。”我想这句话说出了老人家关于企业精神的一个真正的诠释。讲的非常的精辟，为什么要从他讲起？红塔山（图）。仁恒早期不是做房地产的，我们看到的红塔山的包装盒，最早是由仁恒生产的，在80年代。那个时候还有一只甲A足球队叫云南红塔队，可能没有人记得了，但是在这个球队的背后印的是仁恒。这么多年，跟着褚先生，我们学会了怎么去制造精品，怎么去把产品的价值挖掘出来，怎么能够造得出让人信服的产品。所以应该说仁恒在很多方面继承的是褚时建关于做好产品的精神。
茅台现在已经涨的飞起，但是谁知道茅台的瓶盖也是仁恒生产的，直到现在里面的两颗小珠子，酒只能往外倒，不能往里灌，这个专利是仁恒的，直到现在我们仍然在做这个工业。正因为早期的制造业造就了仁恒对于产品价值的追求，也正是因为跟这些中国改革开放之后的第一代企业家在一起才具备了这样的追求品质的精神。所以小到一个瓶盖，大到房屋，品质为先，一脉相承。这是发生在仁恒的传承。
我们的主席钟声坚先生说，“我们的价值取向不在乎一时的得失，而在于营造一个几百年后依然活着的企业。”这是仁恒对于企业价值的追求和判断。
1992年的上海，居住条件是这样的（图）。刚才我们看到了国务院的领导分析了我们的居住数据，那个时候上海的人均住宅面积不到6平米，同时我们看到这张老照片，站在外滩的对岸，就是1992年的浦东正待崛起，有太多的机会。它的对面外滩，经过了100年，仍然是世界的明珠，这些产品仍然代表着整个老上海的精华。这么强烈的反差，6平米的住宅，以及这么辉煌的产品，让我们意识到其实中国的土地是很珍贵的，我们能不能在江的对岸打造出一个更传世的作品呢？于是，我们就有了一句口号“善待土地，用心造好房。”这是我们对于土地价值的追求。
在这样的用心造好房的理念下，我们开发了仁恒的国际化社区的开拓旅程，我们带来了新加坡的城市居住理念，建造了一批高容积率、低密度的、适宜人居的社区。为什么说仁恒的社区是国际化社区？因为仁恒在上海、南京、苏州、天津、成都等等地方所有的社区里，外籍人士居住的比例最高。因为我们营造出的环境，打造出的产品比较贴合他们的生活方式，所以我们打造的是国际化社区。
这张照片是仁恒滨江园刚刚启动的时候（图）。周边什么都还没有，而右边的那张照片是现在的仁恒滨江园。当年，我们看准了浦东的发展前景，对这片热土，进行了A轮前的类天使投资，所以也造就了这个项目的成就，当然正是因为有了这样的项目，我们能够为整个浦东的陆家嘴增添了一分光环。“小联合国”是对仁恒滨江园最好的解释，因为里面的外籍认识居住比例高达76%，经过了近30年，这个项目，这个社区仍然堪称这个片区最有价值的社区，二手房的成交仍然是最贵的。
同时，我们涉足了15个城市，做了各种各样业态的城市综合开发，而且处处都是打造精品。这就是过去15年、25年仁恒对于房地产产品的价值观。经过多年的发展，仁恒已由单纯的住宅开发成长为现代化城市、城镇综合运营商。借鉴国家生态城和新加坡花园城市理念，带来新加坡先进的技术和产业集成。产业发展秉承绿色、健康、宜居的理念，开启高端城镇化新时代。
再说一说我们对于客户的价值。我们在这样的产品价值观下，面对什么样的客群？比德德鲁克说过，“企业的目的就是创造客户”。我们也一直在培育我们的客户群，能够把他们未来的价值挖掘出来，这是我们要做的。
从仁恒的绩效考核来看我们的价值导向。这张照片是春节之前（图）在公司的年会上颁的客户满意度大奖，与众不同的是，仁恒这么多年没有第二个奖项，这么多年的综合大奖只有一个，就是客户满意度大奖。而且所有公司在做年度汇报的时候，首先讲的就是客户满意度指标，不是利润率，不是资金周转速度，而是客户。我想，用这样的精神来面对客户，我们才能够创造客户。我们总是把以客户为中心挂在嘴边，但是有多少家企业是以客户为中心变成企业的战略呢？有传统的制造业到新技术领域的细分，从客户价值链延伸到组织架构的再造，深度挖掘客户的痛点，构建以客户价值为核心的盈利模式，从中发掘新的商业模式和新的利润增长点，正是目前房地产行业我们所需要建立的核心价值体系。
创造价值就是创造美好生活，创造美好生活才能带来社会发展的提升。今天上午蓝城的傅总跟我们分享了小镇的故事，我在旁边跟他交流，他说的非常好。他跟我讲了蓝城当年怎么做客户定位的故事，我觉得非常有意义，实际上三个报告呈上来都说不能干这个项目，最后他自己亲自带着人马去调研市场决定上了这个项目。为什么？我认为，他发掘到了未来的客户价值，就是第二居所，以后随着人民日益增长的美好生活的需要，需要第二居所，把它挖掘出来了，所以蓝城成功了。对我们来说也是一样，房地产行业需要从单一的规模追求的量变到品质追求的质变，这是我们必须要走的路。
26年的时间，我们建立了40多个国际社区，最重要的是我们达到了30%的老客户重复购买率，尤其是我们在三亚的渡假项目，几乎没有做任何的宣传，老客户就把它全部扫光了。所以关注客户最终回馈的是自己。
对于未来的价值，我们怎么看待？去年也是在这个讲台，我给大家分享了两个公式，一个是杜邦公式，一个是生产函数。
我们再看一下杜邦公式，杜邦公式造就了现在的规模化发展，因为大家都在追求资产周转率，追求的是权益系数，追求的是高杠杆。我们需要让资金快速的滚动，可是现在已经快的不能再快了，快的都出质量问题了，杠杆已经用到极致了，怎么再去提高ROE呢？其实还是要回到我们对利润的追求，对净利率的追求上来，这才会回归到了真本。
规模和品质到底是什么样的关系？生产函数里面解释的是A是代表技术水平，而F是指如何组织安排投入并获取回报，也就是组织管理能力，K代表的是资本，L代表的是劳动收入。以前靠什么来拉动产能呢？靠的是不断地加大资本投入，放大规模，通过劳动力收入来增加产能。但是这样的增加是不可能持续的，真正要提高产能，应该更多的关注A，也就是技术水平，现在中美博弈的是什么？博弈的是美国人站在了A端，而我们站在了K和L端，我们要改变这种现状，华为向美国吹响了这样挑战的号角。对房地产也是一样，我们一定要通过产品，通过品质的提升来获取更高的价值。所以超额的利润到底要从哪里来？一定是从客户为超额价值买单的增值收益中来，也就是品质创造价值。而真正的强者应该是做一个细分市场，做一个客户层面的细分。谁能抓住这部分客户，谁就是市场百分之百的最强者。
刘道明：非常感谢组委会给我这个机会跟大家交流。美好的前身是名流置业，我们2013年开始考虑公司战略转型的时候就想到如何解决一些社会问题。中国现阶段最严重的三大问题，一是人口老龄化，二是三农问题，三是生态环境问题。
名流在过去是一个传统的开发商，我们在2013年进行改革的时候，定位是三句话，第一是服务社会化，第二是产品工厂化，三是投开市场化，也就是把房地产公司的物业公司剥离出去做社区服务。在过去房地产开发这一块，我们把它做装配式建筑。第三个就是过去拿地的那一块做旧改和小城镇开发。
美好公益是美好置业的顶层，我们成立了一个美好公益基金，目前这个公益基金注册资本只有2000万，我们准备在今年增加到1个亿，明年初把美好置业的股权捐赠给这个公益基金会。
下面有五个板块，一是美好教育，在广东东莞一所职业学校；二是美好生活，也就是目前在做物业社区服务的；第三是美好装配；四是美好农业；五是产业新镇。
以公益为目的，以产业为支撑，用产业的收益支撑公益发展，用公益的品牌促进产业的发展。通过教育培训，提高长者与农民的创造力，围绕“吃、住”两条产业链，建站、建厂、建镇，链接粮种到舌尖再到美好生活、原材料到精装房再到城乡建设，提升城乡居民的幸福指数，履行社会责任，促进公益事业发展。受益群体是老年人和农民。
美好社区公益服务站有三项，一是美好公益的社区服务，二是家居养老服务，三是政府公共服务。有三大业务，一是农副产品的陪送，二是二手房中介和装修；三是理财和保险。
社区服务最主要把社区老年人组织起来做志愿者。在全国，第一个阶段，2014年在武汉的项目里面开始做这样的服务。到第二个阶段，到2015、2016年的时候向全国我们自己的项目进行推广；到2017年，开始向社会免费推广。
志愿者服务目前在武汉小区所在的地方做的很有影响。过去我们在做开发的时候，产品质量维修不到位的时候，业主对我的意见是很大的。后来通过做这样的公益事业以后，业主跟我的关系有三个转变，刚开始的时候是把我当仇人，我是不敢进入小区的，因为产品质量不好。第二到社区做过去欠下的老账的时候，业主说刘道明这个人还有点良心，我去了以后跟我点点头，把我当熟人。当我在社区做公益事业的时候，这时社区的业主把我当亲人。从这三个关系的转变可以看出，我们真心在为业主提供这样一种公益服务的时候我们开始走进的业主。
2013年，我们在沈阳做了两栋100米的高层，建筑一共有4万多平米。2014年在湖北做了名流世家三栋高层，每栋接近2万平米，总面积有6万平米。在湖北进行了地调编制。
2016年时，我感觉到中国的装配式建筑技术不成熟，成本过高，很难线年年底我考察了日本和德国，发现德国的装配式建筑技术是世界上最先进的，对此技术到中国市场来能否适应中国的市场，能否降低成本，我们做过反复的论证和测试，最终发现德国的技术在质量上，在成本上，都具有非常大的优势。
2017年开始，我们与德国的艾巴维公司和沃乐特公司分别签定了总共138条生产线个项目落地，去年年底有2个工地进行投产。承接了武汉名流世家项目，获得了建设部的“广夏奖”。
到2025年左右，我们的投资规模将围绕全国30个核心城市，建设150个装配工厂，辐射周边100个城市。目前投产的是武汉和青岛两个工厂，到2019年将陆续有13个工厂投产，每个工厂的产能有50万，装配式建筑住宅可达到300万平米，13个工厂今年可以达到4500万平米的产能。
武汉的装配率达到了78%，最近在武汉长江首玺项目里面，装配率将在70%以上，目前把成本控制在跟传统的建筑只多100多块钱。
设备情况，德国的技术叫双壁墙叠合板，技术的先进在于，他的机器手和翻转机以及整个钢筋的检测、焊接到最后的成形，整个过程全部是自动化，这样很好的保证了产品的质量，控制了产品的生产规模和速度。
服务模式叫SEPC，S是我们的服务，EPC是项目总承包。从技术服务到规划设计，构件生产、物流陪送、现场装配、装饰装修、室外工程，我们向小业主交钥匙，终身维保修。我是开发商，我非常清楚过去我们在开发的过程中产品的质量、客户的满意度，以及我们在招投标的过程中，每个项目将有上百份合同这样一个情况来看，整个建筑的过程控制管理是比较难的。目前希望用这样一种项目总承包的模式解决开发商的痛点。
在讲质量问题的时候，首先是自己的标准，工厂的配件做到零缺陷。装配师是自己培训的，引进了第三方的检查，保证质量。100米高住宅从桩基础开始到交房不超过18个月。
成本优势，除了本身技术的优势之外，采取的定价策略是，在成本定价的基础上取3%的利润，综合成本不高于传统。从目前我们对市场的报价来说，100多块钱，实际上国家的政策容积率奖励3%，有的地方是资金监管10%，或者是15%，有的地方预售在1/3，这样一个综合效益反映出来的时候，开发商利用我们的技术来做项目时，他的成本是低于传统的。
定位：装配建筑智造者，“像造汽车一样造房子”。我们将设计、智造、装配、装饰、服务一体化。
战略方针：高满意、低成本、快速度、薄利润、大规模、广服务。广服务从这几个方面来解释一下，第一服务于社会，就是环保与节能；第二是服务开发商，质量、成本、进度；第三是解决农民工的就业；第四是行业的产业链上，能够有较大的市场，一起合作共赢。
在产业兴镇的过程中，我们反复想的是如何解决三农的问题，我们的想法是，通过装配式建筑的产业和未来的农业，像食品业，这样一个产业链大幅的解决农民的就业，让农田变成食品产业，让农村变成产业兴镇，让农民变成产业工人。既解决了农民的吃住和就业问题，又大幅提高了他们的收入，让农民成为小镇的消费者。
目前我们在湖北签了两个100万亩的项目，在传统农业里面1亩地大概在1000多块钱，就是农民的产值大概1000多块钱。现在通过科技手段和标准化生产提升产品的附加值，1亩地目前可以达到1万块钱的产值，再跟华隆进行联合开发研究，怎么样继续提高产值。我们未来的目的是做到每亩地2万块钱的产值，在解决农民的就业和提高收益这个问题，我们就可以让农民有非常好的保障。
综上所述，我们通过：建设社区公益服务站，让老年人：老有所依、有所养、有所乐、有所学、有所为。提升住户幸福指数、为住户提供安全绿色农副产品的同时，为农民的农副产品打开市场。建设装配式工厂：改善建筑节能环保，提升建筑质量，解决农民就业。建设产业新镇：解决农村、农业和农民问题，实现乡村振兴。
总之：我们通过城乡建设服务于老年人，农民和开发商。践行“让更多人生活生美好”的使命！
联东围绕政府客户和企业客户展开业务，通过产业精准定位，客户产品需要，客户吸引，客户持续服务四个方面入手，创造税收，由此形成产业闭环和可持续发展。
第一，招商体系，即引进代表性的企业，形成税收。首先，通过行业招商，数据化招商和以商招商等多元化的市场招商方式形成的客户池和客户来源，同时对企业进行三审机制，包括行业的审查、税收的审查、环保的审查，只有满足税收要求的客户才能够进入。同时通过二次淘汰对招商企业进行优胜劣汰，保证园区持续有活力、有税收。作为保障，联东借助庞大的市场化招商体系和全国联动招商方式，通过线上线下联动，形成全网覆盖模式，支撑生态体系的完成。
第二，服务体系。联东抓住中央对中小企业实行减税降费，解决中小企业融资难问题的契机，在原有正常的基础性的服务和共性的服务挖掘以外，重点打造金融服务和几大商业银行对企业的经营性贷款、资产性贷款和物业贷款进行全程打通，打造智慧园区，挖掘企业的数据，提供给银行解决信用问题和信息不对称的问题，保证园区里的企业可以获得更好的银行支持，从而让入驻的企业获得更好的发展优势。
目前，联东引入企业主要分布在电子信息、生物医药、军民融合、能源环保和高端装备等国家鼓励发展的战略性新兴产业等都市型科技成长型企业。未来，联东将通过与政府的合作开发和独立拿地，进行城市的低效僵尸企业的存量盘活，进行产业更新，通过跟科技型企业合作，进行产业平台、产业内容双向补充，从而实现全方位的合作，致力于实现全国化的布局。
黄秀青：我们这场论坛的主题是“新形势下，百强企业如何保持稳中求进，实现健康发展？”我们的百强房企不能只是规模大，而且还要高质量发展，所以，稳中求进就成了一个关键问题所在，企业不能只顾规模化发展，还要思考如何稳中求、保持健康发展。首先，有请袁总为我们简单介绍一下鸿坤地产的稳和进，布局构架以及未来几年的规划。因为袁总之前履职中海、龙湖，2018年加入鸿坤，是响当当的江湖老兵，拥有丰富的地产运营经验。
袁春：地产行业风云变幻，企业的战略更是从去年的高周转，追求规模，到现在的求“稳”，在不断的调整，来迎合行业的周期性变化。例如，企业在发展快的时候肯定要考虑周转的安全性问题，关注自身的负债率问题。其实，地产同很多行业都是一致的，“稳”字是第一位的，它代表企业的健康度，对于周期性比较强的中国地产更显得尤为重要。
鸿坤作为一个合伙人企业，整体来看发展速度并不是特别快，周转的急迫性也不是特别强，展现出了“稳”的特点。鸿坤坚持“都市圈+生态圈”的战略，选择长三角、大湾区等经济总量大，有经济活力的区域，围绕地产和产业为核心，实现了从“资本+地产”到“资本+文旅+产业+地产”的快速发展。在巨大的行业空间里，鸿坤很早就围绕地产做一些布局，包括资金金服、财富、产业园投资等。同时，鸿坤将地产积累的利润，更多的放到持有型的物业里面，来抵抗周期风险，更好的保证企业资产的安全。除此之外，鸿坤通过地产现金流的周转来保证持有物业的规模不断扩大，从而形成良性循环。总的来说，鸿坤很早就已经开始做稳中求进这件事了。对于企业来说，更重要的是聚焦做什么，选择不做什么，只要坚持住了这一点，周期性的风险就可以有效的避免，实现更稳得发展。
黄秀青：人家都说袁绍总统在下一盘大棋，刚才提到生态圈、都市圈，针对京津冀、长三角、珠三角的价值洼地，相信这两年在袁总的带领一下一定会迅速腾飞。谢谢袁总的分享。
接下来有请金茂，金茂这两年在李总带领下，去年销售额迅速冲破千亿，将近1300亿，在品牌塑造上亮丽发声。
李峰：近几年，金茂保持比较快的发展速度，但公司总体按照既定的战略规划稳扎稳打地去开展各业务，主要体现在以下三点：
第一，执行集团提出的“科学至上”的理念，以科学技术驱动公司发展，并坚持城市运营的战略。2019年也是中国金茂的“城市运营年”，从一级土地开发到二级销售，乃至后期的商业、酒店等持有物业的运营，公司持续保证盈利性，抗周期和抗风险能力很强。从发布的2018年业绩看出，经营性的收入在整体收入中占到相当的比例。
第二，选择性进入城市，金茂布局主要在一线和重点二线城市，截止去年年底已进入40个左右城市，这些城市主要是一线和重点二线支撑面较好的城市，这些城市具有较高经济活跃度，客户也具有较强购买力，金茂可以吸引这些城市的高净值人群。
第三，继续打造匠心产品，以绿色健康和智慧科技为核心，金茂已经获得140个绿色标识，为全行业内获得标识最多的企业。金茂有三个产品线：金茂府、金茂悦、金茂墅，其中去年发布金茂府2.0产品系列，将会呼吸的房子升级为会思考的房子，并且取得了优异的业绩，很多单项目年度销售额都超过40亿，还有年度超过70亿的项目，这样品质好的产品保证公司在快速行进的过程中获得较高的产值和盈利。
2019年金茂将继续做好城市运营的引领，做好优质城市深耕、打造优质的产品线，比较期待金茂悦这条产品线的升级。
黄秀青：的确，金茂悦、金茂墅、金茂府在稳中求快方面，李总打了一手好牌。接下来有请唯一一位对话的女嘉宾甘总，中南置地也是以高周转见长，那她的稳和快在哪儿？
甘玫：中南置地近五年进入快周转的跑道中，去年迈入1500亿大门，其中战略的文化传导是关键。
中南置地非常重视战略，也非常重视关于企业的团队建设。战略不仅是集团的战略，每个战区的战略也必须要清楚。比如在某些区域中南置地是面状的全局战略，某些区域是点状的局部战略。战略决定方向，组织体系决定执行能力。子公司体制就是要求集团如何去赋能各战区，将产品做得更好，让团队更了解客户。
战略是决胜千里的关键，中南置地始终坚持主航道销售物业的主流城市布局、服务主流客户，辅航道商业、酒店、文旅等领域的持续发展，既打开了全新的发展边界，又进化出了强大的内生力量。这就需要建立健全现代企业制度，并优化组织结构，加强企业文化建设。
为实现真正意义上的规模优势，除了市场资源上的硬实力规模扩大，兼具软实力上的企业文化建设同样重要，一方面形成“统而不死，活而不乱”的组织体系，有效支撑了多元化产业的协同发展；另一方面，建立有效的激励和约束机制，不断优化公司人才结构，以人员素质的提高提升公司竞争力。在诡谲都变的经济与行业周期：“变化是不变的，因为你面对的永远都会是变化”；“管理是管理不确定性，就是把不确定的变成确定”。
未来，中南置地将在组织和团队建设方面、在赋能方面会做得更好，都能够更稳更快的去应对。
黄秀青：谢谢甘总！接下来一位是对外信托的赵照先生。他如何在金融政策和环境的严峻下做到金融资金的稳和求效益方面的进？因为我们知道对外信托在这两年为客户创造了信托收益超过200个亿，资产管理规模达到4000多亿，也非常可观。有请赵总为我们分享一下他的稳和进之道。
赵照：房地产百强发布会上每年都有很多金融机构参与，说明中国房地产经济体量在整个国民经济中的重要地位。外贸信托从规模上来讲，不是这个领域里最大的，但是一定是最认真的。
恭贺大家进入中国房地产百强，光进入百强是远远不够的，排名靠后的企业，可能会更加不容易地获取更多的金融资源，不能以更低的成本去获取资金，从而在市场竞争中不占优势。光做大规模是不够的，很多企业在品质和社会责任感上有了很大的提升。行稳致远，一定要在规模、效益、品质上有所平衡，有一定的价值感、社会责任感，希望在这条道路上，外贸信托能和有致于成为百年企业的同行一起携手前进。
外贸信托在2019年坚持战略客户和优质资产“双优”的经营理念，2019年的目标是希望能够再增加几个战略级客户，选择好产品、选择好区域、选择好主体的情况下，我们为房地产企业的服务规模在2018年的基础上到今年年底再翻一番。
黄秀青：谢谢赵总！接下来有请张总，奥山还是比较低调，奥山不光做地产，也做商业，我们了解到这两年在文旅、冰雪方面也有所发展。这个领域还是比较陌生的，请张总为我们分享一下他的稳和进。
张岩：首先感谢黄院长每年给我们提供这么好的交流机会，也有其他的优秀企业，每年总能给我们这个平台在这上面聊聊，对我们特别有启发。
这个标题是对话“新形势下的稳中求进百强企业的发展”，每一年都讲“这一年是最差的一年”，其实最差的一年也是最好的一年，中国房地产行业不管是盈利性还是发展性，是在中国很难有其他行业能突破的一个行业。这其实源于企业的信心，中国是一个发展不是特别平衡的国家，尤其是房地产的发展，中国有660个城市，发展极为不均衡，包括房地产市场，有的城市非常好，有的城市非常差，有的城市预判未来会非常好，总体都是上升的阶段。在新形势下，只要有决心，一定能做好，660个城市不可能每个城市都差，如果每个城市都差，可能是这个集团战略眼光、投资有问题。我还不是特别同意我们必须要破千亿、破两千亿或者破三千亿才有一席之地，因为中国确实是地大物博，光房地产公司注册的就有10万家，做大的企业可能会赚到一个很大的数额，但我相信660个城市只要你有核心竞争力，有核心的产品，有长于、优于其他公司，并且有企业发展的决心，我觉得都能成功。
新的形势下，奥山集团也是一样，他是一个植根于武汉全国发展的一个阶段。我从业的那些企业都是一样，好比融创，原来是根治与天津，迅速变成全国的品牌。服务的龙桥也是一样，先强福建福州，再布局全国；龙湖也是一样，先强重庆，大家都是一样。一样的路就看在路上谁的决心更大一点，谁的核心竞争力更高一点，只要企业有决心，每一年都是发展的最好一年。
奥山的核心竞争力在于我们对于商业地产和别的企业不敢拿的产业地产，和住宅高端地产都有兴致，很扎实的做到湖北省武汉地区的第一，现在布局全国，像成都、重庆、长三角等等。每个企业，包括企业都是在当地口碑第一的。我相信有决心走出，在这个形势下也能够更好。这个形势对我们中型企业反而更好，在最火爆的前一两年，大型的企业，比如像万科、碧桂园、恒大，土地市场上给中小型企业的空间并不是很大，因为他的资力、财力和出价能力更高，但是今年或者去年下半年开始，优秀的前四五强企业已经求有质量的发展，不再盲目的追求规模，所以给一些中型企业留下了土地市场竞争的机会，所以对于中型企业来讲，新形势下更有发展。
黄秀青：谢谢张总！接下来有请上海建工的宋总，跟我们分享一下他的稳和进以及情怀。
宋丽明：大家好！非常高兴参加“第十六届中国房地产百强企业家论坛”。作为一家国有企业，每一次参加这样的活动我们都觉得非常有收获，今天最大的收获是听了两个故事，一个是小镇故事，一个是仁恒故事，对于一家国有企业来讲，每一次参加这样的盛会我们都会感觉到巨大的差距。但是今天的议题恰恰是对我们国有企业来讲也是非常有机会的一个主题。就在不久之前，我们上海建工房产也是走过了20年的周年庆，在20年来，我们经历了市场的疯狂，也度过了最难熬的时间，包括国有企业也是如此，因为大家都在整个市场的大环境当中。但是每一次的市场调整最后都给了我们国有企业巨大的机会。这20年来，我们抓住市场调整，充分发挥了国有企业的优势，所以我们这几年也在逐渐的成长，壮大。
回顾这20年的历程，如何在下一步稳中求进，健康的发展？我认为我们建工房产过往的20年就很好的做到了四个坚持。第一个坚持是，作为一家国有的企业，我们是紧紧依托上海建工集团的整体优势。上海建工最出名的是施工板块，如果去上海，相信很多人都去过上海所有标志性的地标建筑，无论是高楼还是黄埔江上所有的跨江大桥，包括我们乘坐的地铁，绝大部分都是建工承建的。建工几十年的发展过程中，我们今天已经走向全国，来之前看了一下，目前上海建工集团除了西藏，还有宝岛台湾没有项目，其他都有项目。所以我们在这方面有得天独厚的优势和条件，我们走向全国的过程中，基本上是依托集团好中选优，包括最近也在看一线的城市包括上海本身拿地很困难，三线和四线听了刚才很多嘉宾的讲解，可能都不是我们主攻的市场，所以我们下一阶段会在二线城市圈当中好中选优进行选择。
第二个坚持是我们坚持对产品的研发，最近五年来，我们加大了对绿色、科技、生态、智能住宅的研发。有一个词刚才大家也提到了，就是会呼吸，会思考。这几年我们在南京，在苏州，在徐州，在南昌，先后推出了我们的高端产品，这些产品推出之后确实受到了市场的热捧，这也证明我们对产品的坚持研发是一个正确的方向。
第三个坚持也是充分发挥国有企业的特点，我们紧跟着包括对中央政策的研判，先后参与了很多大区的建设，包括旧城的改善，包括前面说到的特色小镇的建设，这个也是我们国有企业的优势，这方面这几年我们的进步和成长都非常迅猛。
第四个坚持，我们也坚持向今天在座的各位同行不断的对标和学习，这五年当中直接和行业的头牌企业都有非常直接的合作，这个过程中间，不仅这些项目最后都获得了成功，更为重要的是，改变了我们国有企业固有的管理方式和发展方式，共同开发的过程中我们的成长进步也非常大。
所以我觉得展望房产的下半场，建工房产作为一个标准的国有企业，我们仍然做好以上的四个坚持，当然也非常希望能够跟今天在座这么多的优秀同行有更多的合作机会。感谢分享！
姚科：谢谢黄总！不论是咱们的国企也好，私企也好，不论在任何形势下，稳中求进是我们企业要基业常青的基准动力。企业就如同豹子，豹子跑得很快，有敏锐的眼光，有矫健的身姿，但是它身后还有一条保持平衡的尾巴。
我们企业也是一样，在快速发展的同时也需要保持稳健和平衡。结合面临的挑战和机遇，金科将坚持“四位一体协同发展”“四大经营准则”“五大投资策略”，来确保企业的稳健发展。
一是坚持“四位一体协同发展”。在经济下行，特别是在中美贸易不确定性的情况下，房地产企业的转型很重要，实际上我们认为升级比转型更重要。如何升级？我们的判断是，只有在相关多元化的情况下，才能做到企业的转型。所以金科全力推进民生地产开发、科技产业投资运营、生活服务、文化旅游康养等多元化产业结构和业务格局。
首先将继续强化提升民生地产开发能力。秉持“美好生活服务商”的战略定位，专业专注，把地产主业做精做透，坚持聚焦城市群深耕战略布局，最大程度分享行业与区域发展红利，力争在所进入区域的市场具有较高的品牌影响力、良好的社会形象、较高的市场占有率和领先的运营管理水平。在产品方面，金科在产品线与产品标准化的基础上，形成琼华、博翠、集美三条产品线，全方位为客户创造更人性化的居住体验。
其次是加速科技产业投资运营发展。金科在2018年成立了产业集团，目前已进入北京、重庆、山西、湖南等省市，落地科技产业园区。围绕政府与企业需求，积极探索新模式，完善产业开发运营价值链，重点提升产业投资、产业规划、招商运营等核心能力。
再次是加快社区综合服务做大做强。加快科技服务建设，由传统物业服务商向新型生活服务商转型升级。金科在布局全国快速发展的同时，持续对科技智慧生活服务进行不断的探索与升级，全力为客户提供更加高效、优质、省心和喜悦的服务。
最后也将实现文化旅游康养顺利起步。通过正确解读中国城市化发展、人口结构、社会消费等现状，探索并形成具备金科特色的文旅康养模式，定制金科特有的文化旅游康养产品。金科已在上海成立了康养集团，引进国外的大IP来承载未来美好生活的呈现。
2018年金科进入千亿俱乐部，业绩的快速增长，也得益于从过往的“侧重于内生式增长”向“内生式增长与外延式增长并重”的发展方式转变，构建美好共同体的开放式的、和所有同盟友好合作的局面。
二是坚持内部管控的“四大经营准则”。“四大经营准则”，即“团队职业化、管理专业化、经营规范化、竞争市场化”。
第一是团队的职业化，人才是金科第一资源，在人才政策上大胆改革和优化，做到“精心选才、全心用才、专心育才、真心留才”，打造一个强大、专业、责任、担当的职业经理人团队；
第二是管理的专业化，通过建立科学的管理体系，高效的流程管理、合理的授权管理、严谨的制度管理、有序的分级管理，将员工能力与组织发展有机整合；
第三是坚持经营的规范化，始终把依法经营、诚信经营作为企业的生命线，合法合规规范经营，把企业信誉、产品品质、服务质量摆在重要位置；
第四是坚持竞争市场化，尊重市场这只无形手对经营发展的根本性影响，尊重市场周期、遵循市场准则、用好市场活力，不断激发企业的创造力和竞争力，确保立于不败之地。
三是坚持“五大投资策略”。一是保持战略定力，聚焦城市深耕。中国的城市有660个，做到全覆盖是很难的，我们应保持战略定力，做好核心城市的战略深耕。二是创新战术动作，对上下游业态进行延伸；三是对指标进行动态优化管理，确保安全的边界；四是对区域的核心管控做到有保有收，但是要聚焦项目本身，重视项目的管控；五是对管理好运营优的项目，有侧重地进行资源分配。只要坚持投资策略不动摇，公司一定能穿透周期、稳中有进。
黄秀青：姚总分享的非常充分，这场对话还有一点时间，再给各位老总出一个小难题。2018年底，我们做好了最坏的预期，相信2019年会做好最充分的准备，所以应该会更好，2019年各位的小目标是什么？请各位老总一到两句线年最想干成的一件事儿。
袁春：实事求是的说，没有想过这个问题，过往很多时候做地产每年开始都会有很多事儿，仔细想一下，过往想做的一件事儿就是完成指标。这是地产人最累的地方，每年到12月31号终于忙完了，从1月1号指标又开始了。地产人为什么那么疲惫，总是在不停地奔跑，我们企业内部也组织研讨过，作为企业管理者来说最应该做好的一件事情是持续提高客户满意度，这个客户不是过往说的外部客户，也包括内部客户，也就是员工和股东。能够持续的把这三个客户的满意度做到相互平衡，不断地提高的话，这个企业一定是健康的，而且能够持续发展的企业，这也是未来我想做的，因为确实太累了。
李峰：2019年对我来说特别想把我们企业的产品线打造一下，除开金茂府系列的产品线，因为那个产品线是针对高净值人群的。现在我们有很好的几个客户洞察，从去年到今年慢慢成型了，希望今年如果放在产品线上能够非常惊艳，包括跨行业的很多洞察，特别是针对儿童教育类、健康成长类，年轻人的社交和年轻人自己的健康方式，跨行业很多业态都比我们做得好，包括他们的运营模式、仪式感，他们在大区、小区，甚至客户的召集方式都不一样，这是我今年特别想干的事儿，大家可以看一看金茂岳怎么做。
第二，我们的董事长陈凯说，“管理是管理不确定性”，就是把不确定的变成确定。今年希望我们在变化的过程中，能够将不确定性变得更确定一些，所以我们在组织和团队建设方面、在赋能方面会做得更好，能够应对更稳更快。
赵照：很多房企从2018年底到今年年初有一些感触，突然感觉有一些金融机构会抢这些优质项目。金融机构看来有一些优质的主体，优质的项目在市场上周期了追捧。外贸信托在2019年坚持战略客户和优质资产“双优”的经营理念，2019年的小目标是我们是希望能够再增加两到三个战略级客户，在此基础上，总体的市场环境一定不会比2018年差，特别是选择好产品、选择好区域、选择好主体的情况下，我们为房企的服务规模在2018年的基础上到今年年底再翻一番。
张岩：我们企业2019年的目标比其他人说的实一点，今年7月份要把总部搬到上海去，后面就是要把一个地方性龙头企业迅速布局为一个全国性的品牌房企。另外，我们也新成立了9个，甚至要成立更多的区域公司，迅速把全国化的布局落实清楚。另外，我们也在排着上市，争取在今年年内在香港上市成功。这是我们的愿望。
第二，希望能够跟在座的这么优秀的区域总以后有更多的机会进行交流，因为我本人也是分管建工全国化市场的开拓。
姚科：对金科来说所有的梦想、所有的目标都是围绕着客户，客户的困难是什么？习主席也说了，人民对美好生活的需求已经发生了变化，是不充分不均衡造成的，按照马斯洛的想法，基本的住的避风遮雨的功能已经满足了，但是精神层面的更高层面的追求，金科的“四位一体”的协同发展战略将会努力去满足客户的更高的精神层面的需求。叫做追梦新美好。谢谢大家！
黄秀青：我们都是追梦人，我们都是奋斗者，感谢姚总。再次感谢这轮嘉宾的精彩分享，我们看到了有能力、有魄力、有责任、有担当的在座的企业和行业领军者，相信他们能够代表百强企业在稳中求进中实现更好的健康发展。谢谢！
刘策：非常高兴今天跟行业做交。
