老师你好，我想了解一下我已经买房了，现在利率下调，我们的利率也跟着下调吗，有何影响？
答：最近确实有关于房贷利率下降的消息，近期据我们了解，经多家媒体调查核实，成都的房贷利率已有下降“苗头”。其中兴业银行、建设银行个别支行、农商银行、民生银行以及工商银行个别支行都开始执行首套房利率上浮10%，比之前少上浮5%。
根据规定个人的房贷利率是会随基准利率的调整而调整的，但上浮利率和折扣利率是永远不会调整的，以前上浮多少就按照新的基准利率上浮多少，以前打了多少折扣，也按照新的基准利率打折。如果有一天基准利率下降了，由于基准利率下调，导致的贷款利率调整，一般会在次年的1月1日进行。
众所周知，在此之前，成都住房商业贷款基准利率为：4.90%，之前首套房大部分是上浮15-20%，如果不是基准利率变动下降，因此你已经买房的贷款利率也不会降低。
@幸福人生：老师你好，我有一套房子现在想出售，但是贷款还没有还清，怎么办呢？
答：从字面意思上来说，贷款没还清的房子是不能进行交易的。我们把贷款的具体细节理清楚就明白为什么不行了。购房贷款的一般流程就是买房、申请贷款、审查审批、签合同、放贷、还贷等等。而银行能够放贷的主要条件之一就是共有权人同意以所购房屋作为抵押物，也就是说在你贷款没有还清之前，你的房子都是抵押给银行的。
即按照规定，按揭贷款买房的，应在办理产权登记后，办理房产抵押登记，银行作为抵押权人，会得到《房屋他项权证》。所以，在办理房产抵押登记后，《房屋所有权证》由房屋买受人收执，而银行所持有的是《房屋他项权证》。已办理抵押登记的房产，在贷款未还清之前，其房产档案中一直有抵押登记的记录，是不允许买卖的。
可以说，转按揭是比较简单的方法。转按揭是指把个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。
二手房买卖中，就是把个人住房出售或者转让给第三人来办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。
但是，不同银行有不同规定，具体需要大家咨询相关银行。大家需要注意的是，需要委托中介代理公司向银行方面申请转按揭事宜，银行不接待个人办理申请二手房转按揭业务。而在实际的操作过程中，转按揭的流程较为复杂，基本是很难实现的。
如今的二手房交易中，这是比较常见的方式。当然，这种模式适用于原房主贷款额度较低或者原房主已经归还大部分贷款，所剩贷款数目不大的情况。
一般来说，购房者能够接受首付房产总成交额的30%至40%，售房者可以利用购房者的这些首付将剩余的贷款结清，然后撤销房产的抵押登记，进行下一步交易。
这种方式适用于售房者想要在卖房之前将贷款还清或者是购房者有意但可能会介意贷款未缴清情况下。前提是售房者有银行认可的抵押物（如其他房产）用来向银行申请贷款申。
采用这样的方式，售房者可以通过抵押向银行贷出一定的款来付清想要出售的房产贷款，促成交易的成功。之后等购房者付了房屋全款之后再还清银行抵押贷款。
小建议：贷款没有还清的二手房风险是很大的，所以购房者购买的话一定要小心谨慎。在购买二手房之前，一定要了解房屋的贷款还款情况，避免出现不必要的损失。
@雪花飘飘：老师你好，我最近买了一套房子，银行贷款方面说有两种方式，等额本息和等额本金，这两个方式区别是什么哪一种更好一些呢？
咱们借助一下房贷计算器，可以很清晰的看到这两种还款方式，最大区别就是，等额本金的初期还款压力较大，但所要还的利息明显少了很多，可以根据你的实际情况来做选择！
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