在过去的这些年里有一个惯例就是每逢假期必有大政策出台尤其是与楼市相关的。而刚刚过去的五一看起来似乎很平静但实际上伴随着金三银四的过去楼市进入了一个比较微妙的阶段人们期待的小阳春看起来还在持续但是这种持续的背后动力还能持续多久值得怀疑。
有两个地方就在五一假期期间传来了加强调控的消息分别是在过去几个月涨幅领跑全国的东北小城丹东还有一个是持续热点的苏州。而这种一热就踩刹车的政策信号似乎能给人们一个警示那就是在“房住不炒”的大背景下想继续炒房已经确定很难了。一、4月份全国60次房地产调控楼市政策趋紧自从去年下半年楼市凉凉以来很多人都认为楼市严厉调控的阶段基本结束了在一城一策的大背景下主流是以下行城市的宽松为主其实并不是这样。同话财经一直都强调一个观点我们看中国的楼市不能总是放眼全局还需要盯住局部因为中国幅员辽阔南北差异太大地区差异可以说是千差万别如果单纯的看全国平均容易错判很多地方的楼市基本趋势和局势。从去年底开始国家在一城一策的大背景下那些楼市库存上升得比较厉害楼市调控压力较小的地区逐步放松调控并且已经得到认可然而无论是国家还是各相关部门都一再强调楼市调控的总体基调并没有放松“房住不炒”的思路没有变。
尤其是在最近一段时间以来各种关于楼市小阳春、金三银四、楼市要回暖等各种信息扑面而来甚至还有些地方炒作抬头业主集体炒作涨价都出现了因此国家层面重申要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。住建部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行预警提示。自然资源部要求各地需根据商品住房库存消化周期制定实施住宅用地分类调控目标。地方层面各地继续落实楼市分类调控政策石家庄、西安、合肥收紧住房公积金贷款政策海南、深圳、哈尔滨、合肥加大对房地产市场的监管力度此外合肥调整热点区域居住用地拍卖最高限价确保土地市场稳定。今年3月份全国各地楼市调控政策逐渐平稳仅发布房地产调控政策15次而今年1月份为68次2月份21次一季度房地产调控合计104次。不过在刚刚过去的四月份楼市调控又密集起来全国合计超过60余次。
二、四月百城住宅均价环比上涨0.28%大家都知道2019年刚过去的四个月里楼市可谓是冰火两重天这有两个层面。第一个层面是地区上的差异有些地区很火而有些地区很凉比如东北的鹤岗房价彻底跌倒了白菜价格甚至传出很多地方房子免费“租住”租客只要缴纳物业费和暖气费就可以居住。而即便是这样的情形也不会有太多人去租的因为房子实在是太多了。而同样是东北的另一个小城丹东却热闹异常因为3、4月房价环比涨幅领跑全国所以近期出台新政5年限售、外地限购一套而且房价每月环比上涨不得超过0.6%第二个层面是新房和二手房是住宅火爆商业凄凉形成了鲜明的对比很多地方新房开盘依然靠抢但二手房却无人问津而率先回暖的地区二手房也开始难卖了比如北京地区就传出很多买家想见卖主还得缴纳诚意金。那么从全国的范围来看4月份房价到底如何呢是延续三月份的热闹还是逐步走稳呢。
根据中指百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据显示2019年4月全国100个城市新建住宅平均价格为14800元/平方米环比上涨0.28%涨幅较上月扩大0.04个百分点。从这一点看房价总体还是在向上的趋势从这一点也可以看出为什么四月份会集中出台各种各样的调控政策因为总体上看楼市真的有回暖的迹象。从涨跌城市个数看69个城市环比上涨29个城市环比下跌2个城市与上月持平。从这一点我们也可以看出从全国来看虽然总体是在上升但同样还有一定数量的城市房价在处于下行的态势这也表明楼市全面火热、房价全面上涨的时代真的一去不复返了。具体从城市来看北京、上海等十大城市新建住宅均价为26843元/平方米环比上涨0.11%涨幅较上月收窄0.04个百分点。十大城市主城区二手住宅样本平均价格为38499元/平方米环比上涨0.15%。这表明一线城市在离政策中心最近的区域楼市调控的作用非常明显。
三、社科院发布报告明确说明楼市“小阳春消退”楼市回暖这是大家都已经看到了的。那么楼市趋势到底如何未来会怎么走呢在楼市中对房价做预测的机构非常多但是有一个机构非常有意思虽然不如很多市场化的机构有名但是他们在过去的五年时间里对楼市的预测都非常准确。这个机构就是中国社会科学院。早前社科院发布的《2019年中国房地产行业走势展望》认为2019年全国商品房平均销售价格约为9272元/平米同比增长6.7%。
3月底4月初的时候中国社会科学院财经战略研究院发布了《中国住房市场发展月度分析报告》报告关于住房市场运行最新动态的分析显示多城市房价出现试探性上涨重点城市成交量季节性回落总体上保持平稳走向。在社科院最近发布的《中国住房市场发展月度分析报告201904》中明确提到了关于3月的情况以及未来短期内楼市的走向报告指出短时间来看一二线城市以小涨或微涨为主少数城市可能较快上涨 三四线城市“小阳春”趋于消退房价将稳中有降。从报告中我们可以看出在当下的行情里楼市分化会更加明显我们也可以从各种政策面看得出来比如对于三四线城市来说城市群和都市圈战略的推荐一二线城市对三四线城市资源的吸附效应会更加明显一二线抢人优势明显棚改计划确定腰斩这一切都使得三四线城市的楼市将面临着较大的压力。综合上面三个方面的信号我们可以看出以下两点一是楼市调控丝毫没有放松从国家层面来看“房住不炒”是底线“稳房价、稳地价、稳预期”依然是主要任务和目标炒作只要一抬头就会遭打这是不会变的。二是从市场层面来看一线城市虽然从趋势上在调控之下涨幅在下降但是上涨动力依然存在尤其是各种政策利好会带动一线城市稳步上升而三四线城市缺乏后劲和动力未来趋势看跌。对于购房者来看看清了未来楼市的发展趋势该不该买房怎么买房就自然很清楚了。
