总公司地址：北京市海淀区复兴路 47 号天行建商务大厦 2201--22006 邮编：100036
云南分公司地址：云南省昆明市百富琪商业广场 B 座 3 层 邮编：650011
二、委托方、产权持有单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况 ....................... 6
雪域经贸公司拟以雪域扎西宾馆房屋建筑物、在建工程及土地使用权作价出资设立新公司评估报告·声明
雪域经贸公司拟以雪域扎西宾馆房屋建筑物、在建工程及土地使用权作价出资设立新公司评估报告·摘要
雪域经贸公司拟以雪域扎西宾馆房屋建筑物、在建工程及土地使用权作价出资设立新公司评估报告·摘要
使用权，其中包括：房屋建筑物的建筑面积为 6464.82 平方米；土地使用权证载
面积为 3,905.77 平方米；正在对雪域扎西宾馆进行改扩建的在建工程。
2004 年巴塘县雪域经贸有限责任公司投资建设了集旅游接待、住宿、餐饮、
娱乐、会议于一体的雪域扎西宾馆，建筑面积 6464.82 平方米、占地面积 3,905.77
平方米。宾馆共有各类客房（单人间、标准间、豪华套房）87 间；不同风格（藏
式、中式、欧式）特色包间（会议大厅）二十个，一次性可接纳 280 余人；可容
纳 200 多人同时用餐的酒店餐厅，商用出租铺面 19 间，共 2110 平方米。2016
年初公司对雪域扎西宾馆在原有基础上扩建（2765.48 平方米）、重新进行装修,
扩建后雪域扎西宾馆的建筑面积将达到 9230.30 平方米，客房 136 间，茶楼及餐
司已于 2015 年 5 月 21 日取得了雪域扎西宾馆改扩建项目的建设工程规划许可证
土地使用权进行评估，评估价值共计 9,257.23 万元；通过收益法对纳入评估范
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计 9317.50 万元。两种方法分别从持续经营收益现值和市场销售价值角度反映物
土地使用权在评估基准日 2016 年 9 月 30 日的市场价值为 9,257.23 万元（大写：
1、本次纳入评估范围的无形资产-土地使用权为一宗证载面积为 3,905.77
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照 50%的建筑密度计算。雪域扎西宾馆一层商铺的建筑面积为 1,146.00 ㎡，该
部分土地占用面积为 2,292.00 ㎡。因此本次用市场比较法评估的土地使用权面
积为 1,613.77 ㎡，评估价值 1,271.11 万元在无形资产-土地使用权评估明细表
2、雪域经贸公司将其所拥有的“巴房权证 2003 字第 036 号”房屋所有权证、
“巴国用（2003）字第 012 号”土地使用权证向甘孜州农村信用联社股份有限公
司巴塘信用社进行了抵押贷款，并取得了 3,080 万元的贷款金额。截止评估基准
八、评估结论有效期：自评估基准日起一年内有效，即自 2016 年 9 月 30 日
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及法律权属资料的真实性、合法性、完整性承担责任，并保证被评估资产的安全、
完整性。我们的责任是对委托评估资产在 2016 年 9 月 30 日这一评估基准日的价
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巴塘县雪域经贸有限责任公司地址四川省巴塘县安康大道 3 号，于 2003 年
6 月经巴塘县工商局批准注册，公司股东由 2 位自然人组成（扎西、阿勉）。公
食用菌以及川贝等特色高原经济作物。2003 年 6 月该公司成立伊始投资建设了
农副产品加工厂，对各类农副产品进行收购、加工、销售，各类产品日处理量 8
吨，产品消费者遍布国内外。此后，巴塘县雪域经贸有限责任公司于 2012 年在
巴塘县人民政府挂牌竞得 6000 多平方米的加工厂用地，用于提高产品的生产量，
2004 年巴塘县雪域经贸有限责任公司投资建设了集旅游接待、住宿、餐饮、
6464.82 平方米。宾馆共有各类客房（单人间、标准间、豪华套房）87 间；不同
风格（藏式、中式、欧式）特色包间（会议大厅）二十个，一次性可接纳 280 余
人；可容纳 200 多人同时用餐的酒店餐厅。目前酒店经营已 12 年之久，2016 年
初公司对雪域扎西宾馆重新进行装修、扩建,扩建后宾馆建筑面积达 9230.30 平方
截止至评估基准日 2016 年 9 月 30 日，雪域经贸公司的股权结构具体情况如
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使用权，其中包括：房屋建筑物的建筑面积为 6464.82 平方米；土地使用权证载
面积为 3,905.77 平方米；正在对雪域扎西宾馆进行改扩建的在建工程。
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2004 年巴塘县雪域经贸有限责任公司投资建设了集旅游接待、住宿、餐饮、
娱乐、会议于一体的雪域扎西宾馆，建筑面积 6464.82 平方米、占地面积 3,905.77
平方米。宾馆共有各类客房（单人间、标准间、豪华套房）87 间；不同风格（藏
式、中式、欧式）特色包间（会议大厅）二十个，一次性可接纳 280 余人；可容
纳 200 多人同时用餐的酒店餐厅，商用出租铺面 19 间，共 2110 平方米。2016
年初公司对雪域扎西宾馆在原有基础上扩建（2765.48 平方米）、重新进行装修,
扩建后宾馆建筑面积将达到 9230.30 平方米，客房 136 间，茶楼及餐厅面积在原
有基础上扩建三分之一，其他商用铺面及占地面积不变。雪域经贸公司已于 2015
年 5 月 21 日取得了雪域扎西宾馆改扩建项目的建设工程规划许可证（巴建字第
权证号：巴房权证 2003 字第 036 号，建筑面积共计 6200 平方米，房屋坐落于巴
塘县商贸街夏邛镇安康大道 3 号附 18 号，房屋为框架结构，总层数共 6 层（1-2
层为商铺、建筑面积 2110 ㎡；3-6 层为宾馆客房、建筑面积 4090 ㎡）。另一幢为
地。宗地土地证：《巴国用（2003）字第 012 号》，土地使用权人：巴塘县雪域经
贸有限责任公司。证载面积 3,905.77 平方米, 地类（用途）：商服用地，使用权
雪域经贸公司对雪域扎西宾馆在原有基础上扩建（2765.48 平方米）、重新
进行装修,扩建后宾馆建筑面积将达到 9230.30 平方米，客房 136 间，茶楼及餐
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司已于 2015 年 5 月 21 日取得了雪域扎西宾馆改扩建项目的建设工程规划许可证
（4）雪域经贸公司将其所拥有的“巴房权证 2003 字第 036 号”房屋所有权证、
“巴国用（2003）字第 012 号”土地使用权证向甘孜州农村信用联社股份有限公司
巴塘信用社进行了抵押贷款，并取得了 3,080 万元的贷款金额。截止评估基准日，
3、中华人民共和国国务院令第 378 号《企业国有资产监督管理暂行条例》；
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5、国务院国有资产监督管理委员会文件国资委产权[2006]274 号《关于加强
10、国务院国有资产监督管理委员会国资产权[2009]941 号《关于企业国有
11、国务院国有资产监督管理委员会国资发产权〔2013〕64 号《企业国有
12、国务院国有资产监督管理委员会、财政部令第 32 号《企业国有资产交
1、中华人民共和国财政部财企【2004】20 号《资产评估准则—基本准则》、
2、中国注册会计师协会关于印发协会【2003】18 号《注册资产评估师关注
3、中国资产评估协会中评协【2007】189 号《资产评估准则—评估报告》、
《资产评估准则—评估程序》 《资产评估准则—业务约定书》 《资产评估准则
4、中国资产评估协会关于印发中评协[2008]218 号《企业国有资产评估报告
5、中国资产评估协会中评协[2011]230 号《中国资产评估协会关于修改评估
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1、委托方与北京亚超资产评估有限公司签订的“北京亚超评约字（2016）第
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三个交易案例进行比较计算，通过成交日期修正、区域因素修正、个别因素修正，
上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出报酬率。
2 安全利率加风险调整值法：以安全利率加上风险调整值作为报酬率。安全利率
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及土地使用权进行评估，评估价值共计 9,257.23 万元；通过收益法对纳入评估范
计 9317.50 万元。两种方法分别从持续经营收益现值和市场销售价值角度反映物
备工作。我们于 2016 年 11 月 15 日对产权持有单位参与资产评估的配合人员进
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政策不发生重大变化；行业政策按照发展规划实施，整个国民经济持续稳定 ,健
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土地使用权进行评估，评估价值共计 9,257.23 万元；通过收益法对纳入评估范
计 9317.50 万元。两种方法分别从持续经营收益现值和市场销售价值角度反映物
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土地使用权在评估基准日 2016 年 9 月 30 日的市场价值为 9,257.23 万元（大写：
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本评估机构及参加本次评估的工作人员和技术人员与委托方及 产权持有单位 或
行估算并发表专业意见，对评估对象的法律权属不发表意见，也不作确认或保证。
1、本次纳入评估范围的无形资产-土地使用权为一宗证载面积为 3,905.77 平
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50%的建筑密度计算。雪域扎西宾馆一层商铺的建筑面积为 1,146.00 ㎡，该部分
土地占用面积为 2,292.00 ㎡。因此本次用市场比较法评估的土地使用权面积为
1,613.77 ㎡，评估价值 1,271.11 万元在无形资产-土地使用权评估明细表中列示。
2、雪域经贸公司将其所拥有的“巴房权证 2003 字第 036 号”房屋所有权证、
“巴国用（2003）字第 012 号”土地使用权证向甘孜州农村信用联社股份有限公司
巴塘信用社进行了抵押贷款，并取得了 3,080 万元的贷款金额。截止评估基准日，
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