原标题：【今日推荐】【地产债周度观察】第16期—房企融资政策收紧影响几何？
房企融资政策收紧，直指土地融资。2019年5月17日，中国银保监会发布了《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》（银保监发〔2019〕23号）（以下简称“《通知》”），房地产融资仍然为银保监会的重点关注领域。2019年5月31日，根据21世纪经济报道，监管部门将收紧部分房企公开市场融资，包括债券及ABS产品。《通知》对涉房融资的关注要点与2016下半年房地产调控密集出台后的监管要求一致，对信托融资检查细化至“股+债”等交易结构，直指房企土地融资。此外，尽管公开市场融资资金用途难以直接用于缴纳土地出让金，在行业集中度上行背景下，公开市场融资环境的改善仍有利于房企实现规模扩张。
融资政策收紧主要为降温土拍市场。2019年以来全国土地成交跌幅收窄，但成交价格持续上扬，部分二线城市土地市场成交火热。2019年1-4月，百城土地成交建筑面积、总价累计同比分别为-8.25%和-0.15%，但土地成交均价由2019年1月的2300.59元/平方米升至3402.48元/平方米，溢价率由9.39%升至23.15%。
预计融资环境收紧对价格的影响大于量，房企融资成本上行，中低等级和受影响较大的房企信用利差走扩。2016年下半年以来，尽管房企融资环境尤其是非标融资环境明显收紧，但房地产融资总量并未明显下滑，其中无论是房地产信托余额还是新增规模均持续上涨，但融资成本上行明显，信托平均年收益率上行，公开市场债券则由于房地产行业整体政策的趋紧和债券发行要求的趋严导致房地产行业信用利差走高。受5月下旬以来房企融资政策收紧影响，预计融资环境改善趋势难以延续，但此次出台政策更多为对2016年下半年以来房地产融资监管要求的再强调，政策并未明显升级，在稳定楼市政策基调和行业集中度上行、企业扩张意愿难以大幅减弱的背景下，房企融资环境收紧更可能表现为成本的上升，总量明显下滑的可能性相对较小。
房企银行贷款、非标融资政策仍较严，部分拿地激进房企债券及ABS产品发行渠道可能收紧。2019年5月17日，中国银保监会发布了《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》（银保监发〔2019〕23号）（以下简称“《通知》”），明确了银保监会对银行及非银金融机构的检查重点，其中房地产融资仍然为银保监会的重点关注领域。2019年5月31日，根据21世纪经济报道，监管部门将收紧部分房企公开市场融资，包括债券及ABS产品。
融资政策收紧直指房企土地融资。从《通知》内容来看，关注要点与2016年以来的房地产融资政策一致，检查重点仍为直接或变相为房企拿地提供融资，其中对信托机构涉房业务检查重点同样细化至交易结构，包括股+债、股权投资+股东借款、应收账款及特定资产收益权等，以上类型信托均存在资金流入土地市场的风险。从媒体信息来看，监管部门存在收紧部分房企公开市场融资渠道的可能。尽管公开市场融资的资金用途多用于偿还存量债务，不能直接用于缴纳土地出让金，但在行业集中度上行的背景下，公开市场融资渠道的宽松仍一定程度上推升房企扩张意愿。
融资环境收紧主要受土拍市场热度上升影响。2019年以来全国土地成交跌幅收窄，但成交价格持续上扬，部分二线城市土地市场成交火热。2019年1-4月，百城土地成交建筑面积、总价累计同比分别为-8.25%和-0.15%，但土地成交均价由2019年1月的2300.59元/平方米升至3402.48元/平方米，溢价率由9.39%升至23.15%，其中如合肥、南昌、贵阳、珠海等二线城市土地市场量、价回暖幅度较大，哈尔滨、西安、南京、武汉、苏州等城市土拍价格上升明显。
2019年以来房企融资环境边际改善。2019年1-4月，房企银行贷款、非标融资和债券发行环境整体边际改善，房企主要开发到位资金来源如国内贷款、自筹资金等同比均小幅正增长，房地产资金信托余额和新增量继续增长。2019年1-4月，房企开发到位资金来源中国内贷款、自筹资金、定金及预收款和个人按揭贷款累计同比分别增长3.70%、5.30%、15.10%和12.40%，剔除销售回款（主要为定金及预收款和个人按揭贷款）后的开发到位资金累计同比增长4.34%。从房企最主要融资渠道之一的信托融资情况来看，截至2019年一季度末，房地产资金信托余额由2018年四季度末的26872.74亿元增长至28059.77亿元，在资金信托余额由跌转增的背景下，房地产信托余额占资金信托总额的比重仍由14.18%升至14.75%。
融资政策收紧影响更可能表现为房企融资成本的上升，中低等级和受影响较大房企债券信用利差的走扩，而非总量的明显下滑。2016年下半年以来，尽管房企融资环境尤其是非标融资环境明显收紧，但房地产融资总量并未明显下滑，其中无论是房地产信托余额还是新增规模均持续上涨，但融资成本上行明显，信托平均年收益率上行，公开市场债券则由于房地产行业整体政策的趋紧和债券发行要求的趋严导致房地产行业信用利差走高。受5月下旬以来房企融资政策收紧影响，预计融资环境改善趋势难以延续，但此次出台政策更多为对2016年下半年以来房地产融资监管要求的再强调，政策并未明显升级，在稳定楼市政策基调和行业集中度上行、企业扩张意愿难以大幅减弱的背景下，房企融资环境收紧更可能表现为成本的上升，总量明显下滑的可能性相对较小。受房地产宏观调控政策趋严影响，房企融资成本上行，信托平均年收益率由2017年一季度的6.79%增长至2018年四季度的8.44%，仅在2019年一季度小幅下降至8.33%。中低等级信用利差走扩，截至2019年5月底AA+房企信用利差（中位数）为231.86BP，较2017年初上行了144.38BP。
新房成交方面，一、二线城市销售表现优于三、四线城商品住宅合计成交面积为384.82万平方米，累计成交面积6984.56万平方米，累计同比增长3.26%。分城市层级来看，三、四线楼市持续调整，年初以来一、二和三、四线城市新房成交累计同比分别变动32.52%、10.49%和-14.65%。分城市来看，一线城、二线城市中南京、苏州、福州、等城市销售表现强劲，三、四线城市中除佛山、温州、常州、莆田销售表现尚可以外，其余城市仍下滑明显。
。本周重点跟踪10城住宅可售面积合计4786.92万平方米，环比下降0.95%，同比增长24.76%。10城平均出清周期为9.26个月，环比减少0.47个月，同比下降1.06个月。
本周重点跟踪12城二手房合计成交面积为169.54万平方米，年初以来累计成交面积为2886.69万平方米，累计同比增长12.96%。分城市层级来看，一、二和三、四线城市二手房成交面积累计同比分别变动-4.32%、21.02%和16.11%。
本周地产债新债发行规模合计96.30亿元，到期规模129.77亿元，净融资额-33.47亿元。截至2019年5月31日，地产债累计总发行金额为2159.55亿元，同比增长76.36%，到期金额1622.58亿元，同比增长130.80%，净融资规模为537.97亿元，同比增长2.97%。具体来看，债券发行方面，本周发债主体以AA+级及以上评级主体为主，其中首创置业股份有限公司、广州市城市建设开发有限公司发行规模较大，分别发行34.60、25.00亿元。债券偿还方面，偿债主体均为AA级及以上主体为主，均已按期兑付，其中16泰禾02维持票面利率为6%，回售规模30亿元，回售比例100%。
本周地产债信用利差有所波动，截至2019年5月30日，房地产信用利差（中位数）由上周同期（2019年5月23日）的107.31bp波动下行至105.32BP。
