尽管住建部早已对房地产开发市场中出现的售后包租模式下了禁令，但在火热的楼市面前，“售后返租”卷土重来。不
尽管住建部早已对房地产开发市场中出现的售后包租模式下了禁令，但在火热的楼市面前，“售后返租”卷土重来。不同于以往只局限于商铺投资，现阶段售后返租模式向酒店式公寓蔓延。购房者只要出钱购买一套公寓或商铺，交付后交给开发商委托的经营公司做托管经营，每年可坐在家里获得合同约定的收益。面对有合同作担保的“香饽饽”投资，不少投资者都动了心。然而，这样的托管投资真的靠谱吗？
当初大肆宣扬的远东百货和米其林餐厅也至今未见身影。取而代之的是一个名为“七巧国”的儿童业态的商业平台。
据了解，投资者张女士（化名）于2014年花近90万元买下了位于成都市高新区蜀锦路88号高盛金融中心1楼的一处面积约11平米的商铺。据张女士提供的当年购房时开发商提供的宣传资料上看，该中心对外宣传有世界500强公司强势入住该中心，其中不乏米其林餐厅，远东百货CitySOGO等世界知名品牌。同时原定今年整体开业的喜来登酒店被推迟到了2018年7月，而整个1-4层的商业区域目前还处于毛坯状态。
据张女士介绍，当时她签订的合同中是这样约定返租的：合同年限10年，2年可无条件回购；1-5年按投资总金额7.5%,每月发放给业主人民币5613元；第6-10年按投资总金额8.5%每月发放业主人民币6362元。
然而正是在这样“收益稳定，保本无忧”的“保证”下，张女士花费近90万买下1楼一处商铺。但这笔钱并非全部为购房款。而是以房屋金额33万元，装修款44万元以及配套费金额11万元的形式收取。而且面对这样“收款方式”，开发商对投资者的解释是“合理避税”。
据张女士称，签订合同3个月后，开始每月以3.25%的收益陆续收到装修补贴名义发放返租款。由于合同约定交房时间为2015年12月31日，从今年1月开始，张女士收益已提高到7.5%，每月返租约5400元。
一切看似都很顺利，但到了今年10月约定的返租打款期，张女士意外地没有收到返租金。
张女士介绍，当初签约时宣扬喜达屋集团有意向托管酒店楼层36-50层的计划，后因种种原因被解约。不仅如此，当初大肆宣扬的远东百货和米其林餐厅也至今未见身影。取而代之的是一个名为“七巧国”的儿童业态的商业平台。“到目前为止，我总共收到96000余元返租金额，而当时总投资近90万元。”面对如此窘境，张女士很无奈。
带着种种疑问，记者曾多次电话联系开发商成都盛邦信息技术有限公司相关负责人，但对方一直未接听电话。
其实在近年来多起“售后反租”案例中我们不难发现，对开发商而言，“售后返租”的确可以通过出售产权，在短时间内回收大量资金，以确保工程建设的顺利进行和物业的正常营运。但封闭式的大型商业物业往往一卖就散，一散就乱。
在这样的高风险、高利润模式下，涉及大型商业项目的整体规划、设计、招商、销售、工程等各个环节，对发商的综合运营能力有着极高的要求。
对投资者而言，“售后返租”也确实省去了投资者出租的风险以及收取租金不便的中间环节，免去了商铺出租期间对于物业各项管理所需花费的精力，确保了市场运作初期的业主利益。
但这样却更依赖于商业整体经营情况，在委托经营合同长达10年甚至更长一段时间的运营期内，一旦商场经营或招商失败，会直接导致业主租金颗粒无收。
对经营者而言，商铺以及整个商业的管理一般对于项目经营内容、商家品质、形象定位者有着清晰的界定，便于入驻前对项目整体营运风格、发展前景的了解和预测，做出正确决策。
很多开发商向投资者承诺高额回报，对外出售还在建设中的商业地产项目，投资者趋之若鹜。在追逐更大利益的心理驱使下，投资者再转手出让，因此，在竣工前往往房屋买卖合同已转经几手，价格也随之高得离谱。而开发商却因资金等问题无力履约，烂尾楼和无休止的诉讼再度产生。
住建部2011年颁布的《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房、不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”。住建部明文禁止开发商“售后返租”、“以租代售”的行为，主要原因就是其中风险太大，一旦开发商日后经营不善或者资金链断裂，投资者就要承受巨大风险。
2006年，住建部发布《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，明确表态：对承诺售后返租、返本销售的，予以严肃处理。
2011年，最高人民法院颁布《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》，该解释第二条规定：不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后返租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，将被以非法吸收公众存款罪定罪处罚。
2013年，最高法对存在虚假宣传内容的“售后包租”现象做出专门规定：不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，将按刑法第176条有关规定处罚，最高可判十年有期徒刑。
2006年，盐市口北京华联所在的盐市口广场就具有代表性。北京华联所在的盐市口广场由成都川宏实业有限公司开发，从2004年起，川宏实业将盐市口广场的商铺分割成大量小面积产权商铺对外开零出售。业主们把所购商铺返租给川宏旗下一个子公司，再由该公司打包租给华联，按签订的租赁合同每位业主每年可获得铺面总价7%左右的租金。但从2006年起，不少投资者就发现租赁方并没有像以往那样将租金打入业主账户，最终几百位业主尝试联合起诉川宏公司。
2015年年中，中铁名人将酒店产权抵押给渤海银行以套取资金，用以支付其从中铁二局手上取得该酒店所有权时欠下的13.8亿元债务，从而直接导致部分购买酒店产权的业主无法办理产权。为平息事端，酒店方更单方面要求该部分业主将产权变更为经营权，以继续获得相关收益。同时，在签订合同之初，对购买经营权进行约定，协议期满可申请退还本金，同时返租停止。如今，已有许多投资者的合同已到规定的提前退款期，并早已向中铁名人递交了退款申请，但是，至今无人收到退款。
投资100万买一处商铺，第四年可以收获每年10%的租金回报，第六年可以将商铺以160万返卖给商家，收获160%的回报。面对这样的诱惑，不少成都市民选择掏腰包，以高价购买了双流区“美国城项目”的商铺。然而今年9月，开发商贴出一纸公告，让不少业主慌了神。公告称，开发商称因资金问题要解除此前承诺的“售后包租”和“售后回购”。此前购买了“美国城项目”的2700多业因此遭受巨额损失，决定维权。
