滨湖二手房全面回暖了，58家二手房最新价格出炉，90%以上都在涨！多套房源挂牌2天就卖掉了，宝能成交价破2万/㎡...
根据安居客数据显示，合肥二手房均价在今年1月开始回暖，现在已经4连涨了。而滨湖，总是对市场温度反响最强烈的那一个。
近日，滨湖二手房交易大厅人气明显回升，门店到访量也有所增加，二手房“回暖”是事实，但是具体温度如何？我们不妨从成交数据来看一看。
小编从链家二手房网站统计了一下，刚刚过去的4月份，滨湖区足足成交了111套房。
而近三个月，滨湖区成交量为380套，也就是说2、3、4月份平均每个月都成交了100多套房。
而在2月份之前，滨湖二手房成交量持续低迷，一个月能卖出去20多套就已经算是不错的了，这几个月成交量翻了好几番。
从成交周期来看，近期滨湖二手房交易周期明显缩短，一个星期内就成交的不在少数，还有多个小区房源挂牌2天就卖掉了，甚至最终成交价格高于小区均价。
保利拉菲公馆95㎡户型，成交均价17685元/㎡，小区均价19577元/㎡，成交周期2天。
旭辉御府94.51㎡户型，成交均价20210元/㎡，小区均价18836元/㎡，成交周期2天。
滨湖家园66.32㎡户型，成交均价20773元/㎡，小区均价18302元/㎡，成交周期2天。
宝能二手房在去年下半年成交一直不理想，有3个月0成交，其余月份一个月也就成交一两套。
而从今年1月份以来，成交量有所上升，在3月份更是破纪录，一月卖掉11套。
小编还发现，今年4月6日宝能城成交了一套小户型房源，仅54㎡，但是最终成交价突破了2万/㎡，成交周期也只有22天，并且房东丝毫没有让价。
要知道，宝能城新房均价才1.51万/㎡，二手房卖到2万+，倒挂5千/㎡。
以上表格反应的是滨湖二手房自今年1月份到5月份的涨跌情况，可以总结出以下几点：
这4个月，滨湖58个小区中，有54个小区价格上涨，仅4个小区价格下跌，价格上涨小区占比超过了93%以上，回暖趋势明显。
小编还发现，5月有18个小区挂牌价格卖到了2万+，其中价格最高的是文华阁小区，最新均价29206元/㎡。
而在1月份的时候，房价超过2万/㎡的还只有14个小区，价格最高的也是文华阁，均价27885元/㎡，这几个月涨了1321元/㎡。
小编从安居客挂牌信息来看，文华阁33㎡的小户型，好多房源都已经卖到3万+了。
不仅仅是文华阁，还有书香门第、滨湖明珠、滨湖品阁也都是第46中和合肥师范附小双本部学区，房价均卖到2万+。而蓝鼎滨湖假日学区则是46中+屯溪路小学(滨湖校区)，算是滨湖第二档的学区了。
而万科蓝山由于品牌、物业好，二手房价格一直都是2万+。由此可见，学区和品牌是二手房溢价的重要因素。
根据滨湖板块建成的先后顺序、各自特点及重点学区范围，可以将滨湖二手房划分为5个板块。
这一板块主要为滨湖世纪城和蓝鼎观湖苑小区，平均房龄已有8-10年左右，板块发展空间基本饱和，投资价值赶不上滨湖其他区域。
但是距离地铁1号线较近，而成交均价是滨湖板块中最低的，所以自住需求还是可以考虑的，加上其他配套相对完善，生活氛围浓厚，适宜居住。
不足之处是很多小区历经10余年，小区内部的设施略显陈旧，户型设计不合理，，并且有不少回迁安置房，小区物业不是很好。
主要包括蓝鼎滨湖假日、滨湖家园、书香门第、文华阁、滨湖品园、滨湖明珠、丽水家园、春晖园、滨湖惠园等小区。
46中板块和启动区板块其实距离较近，房龄也都较早，但是二手房价格差距较大，46中板块内很多都卖到2万+，主要是因为学区。
在滨湖还是很认可46中的，学区溢价也很明显，尤其是46中+师范附小双学区组合，比如文华阁、滨湖品阁，滨湖明珠和书香门第等小区。
其中，文华阁二手房挂牌均价2.92万/㎡是滨湖区最高的，去年2月份挂牌价25323元/㎡，1年多时间涨了近4千元/㎡。
而书香门第东区最新挂牌价26278元/㎡，年2月份挂牌价23075元/㎡，1年多时间涨了3千元/㎡以上。
这个板块还有3大回迁小区，分别为滨湖家园、滨湖惠园和滨湖和园，其中滨湖家园和滨湖惠园小区学区为46中+师范附小，价格直逼2万。
而滨湖和园学区为46中+屯小滨湖校区，每平米价格与滨湖惠园相差3千左右，足以说明学区的保值性。
主要包括方兴大道以北、庐州大道以东，有佳源巴黎都市、万科蓝山和高速时代城等三个小区。
滨湖省府板块目前是被众多投资者看好的，板块内新房较多，且售价大都在2w+，这也抬升了大家对于二手房的预期值。另外，区域内二手房房龄普遍相对年轻。
而万科蓝山可以说是这一块具有代表性的小区了，主要是93㎡左右的小三房和小四房，成交总价控制在180w-210w左右，再加上万科的品牌和物业，因此比较受买房人青睐。
而万科蓝山和佳源巴黎都市也都靠近地铁1号线，旁边就是悦方国际和利港银河广场商业，配套齐全。
主要是方兴大道以南、徽州大道以西的所有小区，包括滨湖万科城、保利拉菲公馆等小区。
之前区域内二手房受新房冲击比较大，云谷等著名的限价神盘，再加上前期的公元天下、时光印象、都会1907，价格都在1.6-1.7万左右，比板块内的二手房还便宜不少，所以对周边的二手房价格以及成交量有一定的影响。
不过目前西南3盘已经清盘，合肥云谷也只剩2栋不对外卖了，金融板块的几大楼盘，新城2.1万/㎡，荣盛1.9万/㎡，绿城精装高层更是放风2.2万/㎡。
主要是方兴大道以南、徽州大道以东的所有小区，代表小区有宝能城、保利海上五月花、淮矿东方蓝海等楼盘。
和金融后台西板块一样，区域内拥有淮矿东方蓝海和宝能城两大限价神盘，并且宝能城2018年频繁开盘，对周边的二手房市场产生了一定的冲击。
另外，核心区板块内的绝大部分房源都未满2年，这是优势也是劣势，二手房交易时候需要付更多的税费，也就变相抬高了均价。
