4、股市与房市是居民两大重要资金投向，存在互相争夺资金的竞争格局，监管在权衡之下，可能做出压房市，抬股市的选择。
5、房价目前已经出现分化。三四线城市出现下行压力。未来可能局部出现房价崩盘的现像。某地房产协会出台的“房价止跌令”，已经显示出这一点。
2019年以来，苏州、厦门等地的房价快速上涨，引起市场关注。在去年的阶段性低迷之后，房市转暖。各家地产商也都普遍看好未来地产市场，纷纷积极拿地。各地“地王”频出，地价（面粉）高于房价（面包）的现像再度出现，引起住建等有关部门的关注。
然而，最近也有关于房价的各类负面新闻出来，使得未来房价走势变得有点模糊起来。这种房股分化的事情，2015年的时候也发生过。记得当时有个段子,卖了房子去炒股的人和卖了股票去炒房的人，都觉得自己做出来正确的决策，在相互擦身而过的时候给了对方一个鄙视的眼神。事后的结果是，卖股炒房的人完胜！
房地产投资和股票投资都是中国居民财富配置的重要组成，房价涨跌和股份涨跌，都是老百姓最为关心的话题。
在科创板正式推出，资本市场发展提升为国家战略的当下，炒房还是炒股，又成为一个问题。
关于房价上涨的理由很多，过去几十年的经验也支撑了房价上涨的信念。本文不再展开讨论。值得关注的是有可能引起房价下行的各类事件的新闻报道。
最为大家关注的新闻是银保监会主席郭树清在第十一届陆家嘴论坛上的开幕致辞中提到的“必须正视一些地方房地产金融化问题”的内容。
郭树清在致辞中指出：近些年来，我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。更严重的是，新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域。房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。
上述表述是对当前金融形势的客观描述。房地产业挤压其他行业的实体经济的信贷资源，也是中国经济转型升级一直存在的问题。
然而，郭树清主席的接下来的讲话内容，则更加具体，都已经差不多是直接对居民投资房地产给出了投资建议。
郭主席的讲话内容是：“当你买一套房子自己居住，意味着你每个月都有一笔等额的市场租金收入，同时有一笔等额的消费支出，也意味着你的住房生产出等额的增加值；如果你再买一套住房出租，同样有收入和产出；但是当你买了房子只用于投资或投机，并不出租，那就是一堆闲置的水泥、钢筋和砖头。房地产市场具有很强的区域性特征，不同地区房价有涨有跌都很正常。但是，“房子是用来住的，不是用来炒的”。历史证明，凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家，最终都要付出沉重代价，凡是靠盲目投资投机房地产来理财的居民和企业，最终都会发现其实很不划算。
这段话内容，相当于给了那些投资房地产，但是不是通过从地产获得租金收入来获益，而是寄希望从房价上涨获益的人，提出了直接警告。
郭主席的警告是有威力的。一个直接相关的例子就是郭树清主席在去年第十届陆家嘴论坛的发言中对于居民投资也有过相当具体的表述。当时郭树清对于各类理财提示非法集资风险：“收益率超过6%就要打问号，超过8%就很危险，10%以上就要准备损失全部本金”。这一讲话之后的金融市场发展，验证了郭树清的观点。
考虑到郭树清主席同时又是人民银行党委书记，对于中国的货币政策具有强大的影响力。而当前房地产价格又和货币政策松紧高度相关。郭树清的这次发言，值得所有投资房地产的人们重视。勿谓言之不预也！
一线城市如北上广深等，这几年一直受到限价政策的影响，很多购房需求受到抑制，这给未来房价上涨预留了空间，房价的安全系数相对更高。
二三四线城市的房价则会出现不同的表现。二线城市如苏州等地仍处于涨势之中。但是那些近几年上涨较快的三四线城市的房价，目前承受下行压力。
三四线城市，之前房价上涨的一个重要推动因素是货币化棚改产生的刚性需求。如今随着货币化棚改政策的退出，这一需求枯竭。
货币化棚改是指：在拆旧建新的城市改造过程中，开发商（或者是进行土地一级开发的城投公司等主体）不是像原先那样为拆迁户提供新建住房作为补贴，而是直接以现金作为补贴。相关的资金则由国开行等政策性银行通过发放棚改专项贷款提供。
拆迁户一方面握有大把资金具备购买能力，另一方面自己的老房子被拆需要购买新房居住，具备购买意愿。有效需求就这样创造出来的。这些有效需求推动房价上涨之后，带动整个房价市场的上涨预期。
据统计，2014年我国的棚改货币化比例只有9%，2015年有所增加，2016年猛的上升到40%，到了2017年则超过50%。
然而，根据央行新近发布的数据显示，今年PSL贷款连续两个月零投放。2019年前五个月累计发放PSL贷款1530亿元，相比去年同期下降65%，而PSL正是货币化棚改资金的重要来源。
另一方面，全国的棚改规模也出现下降。2019年总计划规模为285万套，相比2018年出现大幅下滑。
棚改规模的下滑以及货币化棚改比例的下降，这将严重影响三四线城市的销售。虽然影响有时间滞后性，当前房价上涨的趋势还有望延续一段时间。但是这一影响最终都会体现。
尤其是考虑到这几年“我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平”。居民的购房能力在这一波房地产牛市之中已经消耗大半了，难以支撑过高的房价。
体现在房地产销售数据上面，2019年1-5月份，我国的商品房销售面积同比增长为负数，-1.6%，商品房销售额从1-4月份的同比为8.1%的增速，下降到6.1%。相比销售面积的负增长，销售额为正增长。
销售面积减少了，但是销售金额反而增加了，这表明整体房价当前仍然处于上涨阶段。
近期，某四线城市，一个中部省份的地级城市的房地产协会出台的“关于稳定ES房地产价格预警的通知“，在地产和金融两个行业内广为流传。业内戏称“房价止跌令”。
在此通知中协会针对各开发企业指出：“最近，随着上市楼盘逐渐增多，销售去化逐步减少，各房地产企业面临销售压力增大的情况下，各项目楼盘采取了不同的销售方法和手段。其中有部分楼盘采取大幅度降价的办法促销，这些做法引起了社会广泛关注并给房地产市场带来了不利影响。针对社会反映比较强烈的断崖式降价问题。房地产协会提出预计预警，并要求对备案底价进行制度性约束。
虽然这是一个个案，但是很多三四线城市面临的市场形势相似。从中可以推断，很多地方的房价在去化压力之下，面临着“断崖式降价”的窘境。
另一方面，对于目前仍房价出现较大大涨幅的城市，地产调控政策的打压力度毫不放松。进入二季度以来，据窗口指导，人行某分行对要求其所在城市各家银行一手房按揭利率首套至少上浮15%，二套至少上浮20%。政策对于房价控制的决心非常明显。
还有一个值得重视的新闻就是科创板正式开板，在当前“毛衣战”科技战的紧要关头，科创板被寄予了实现产业升级转型的厚望。
监管此时打压地产，是否还有将社会资金挤至股票市场，以推动实体发展的目的，也是值得思考的。
综合中国经济发展的历史来看，可以按照市场的开放与货币化的角度将中国的发展分为三个阶段。
第一个阶段是：1978年-1998年。这一阶段是普通商品市场的开放与普通商品的货币化阶段。期间，房地产市场的开放与货币化已出现萌芽。
第二个阶段是：1998-2018年。这一阶段是房地产市场的开放与房地产的货币化阶段。房地产在此阶段，出现一轮长过二十年的牛市。期间，股票市场的开放和货币化出现萌芽，但是相比房地产市场的发展，仍然相形见绌。
第三个阶段则是：从2018年至未来的二十年，这一阶段是股票市场的开放与股票的货币化阶段。
然而，由于房地产前面二十年的牛市惯性及形成的刚性泡沫，以及房地产对于中国经济的重要影响力。要想将资金从原本获利丰厚的地产市场引入到股票市场，非常困难。2014年以来股票市场的曲折发展形势，非常明显的表明了这一点。
而且房地产下行对于宏观经济的冲击，又使得监管对于刺穿房产泡沫投鼠忌器。正如2019年5月份经济数据所表现的那样。1-5月份，我国的固定资产投资、进出口、居民消费等数据相对表现不是很靓丽。唯独地产投资在相比去年，增速上行，成为中国经济中表现相对显眼的板块。
然而，唯有房地产市场的一次重大的价格调整，一定程度的刺穿地产泡沫，才能改变市场现有的房强股弱的格局。
或许，监管当局在面临宏观经济短期稳定和实体经济长期升级转型难以两全的情况下，已经做出了痛苦的抉择。
在中国，包括地产市场在内的各类市场都处于政策的严密管控之下，很多情况下，地产价格与其说是市场各方力量博弈的结果，不是说是代表政策意志的价格手段。从这一点来讲，房价与受到央行管控的利率，并无本质区别。
政策，唯有政策，才是房价走势的决定性因素。如今，政策的信号已经半掩半露的出现，未来的房地产的价格走势，实在令人揪心。
