“以房养老”骗局具有隐秘性，单从表面上来看，毫无漏洞，貌似每一链条都是合法合规的。但通过整理多起案例，可以发现“以房养老”存在如下问题：
一是“以房养老”的房价估值过低、利息过高。以案例中杨老太太的房子为例，同地段同户型的房价均价在43000元/平方米左右，130平方米的房子，市场价值约559万元，但养老公司对其房价估值仅为327万元，房价明显不合理。而老人与出借人签订的借款合同约定的利息往往大于10%，这笔借款利息由养老公司承担。值得注意的是，养老公司不仅替老人偿还高昂的借款利息，同时还向老人支付固定的养老金，养老金以房价为计算基数，年利率在6%-10%之间。这样，养老公司需为老人支付年利率高达20%的利息，而我国银行贷款利率一般在4%左右，即使财付通、支付宝等借款，年利率也不过10%左右，养老公司高利息、低房价的行为存在可疑和不合理之处。
二是合同内容不让老人搞懂。老人“以房养老”的过程可以用莫名其妙、糊里糊涂来形容，完全被养老公司所左右，自己没有主见。首先，老人签署的合同数量多，涉及借款合同、抵押合同、反担保合同、以房养老服务合同等，老人根本无暇细看。其次，合同的内容也是晦涩难懂，涉及大量的专业术语，如“云养老”、“资产养老”、“季薪制”等。在合同签订的过程中，养老公司不让老人细细阅读合同内容，更不会对晦涩难懂的词句做出解释，只是让老人签字。
三是公司的盈利模式不符合经济逻辑。依养老公司的说法，其借款的目的是为了赡养投资的老人，目的具有公益性。但是其赡养老人的资金来源为何？其盈利模式为何？养老公司如何维持公司的正常经营运转？又如何支付高昂的借款利息？却无从解释。
“以房养老”案件错综复杂，关系盘根错节，仅凭当事人自身的力量撕破骗局面纱的难度很大。
首先，涉及法律关系众多，追索链条长。整个“以房养老”链条中，既涉及老人与出借人之间的民间借贷法律关系、抵押担保关系，又涉及老人与反担保公司之间的担保关系，还涉及老人与养老公司之间的服务合同关系、民间借贷关系。法律关系错综复杂，单独审查任何一种关系，又貌似是合法合规的，识别难度很大。同时，因每一笔“以房养老”链条中涉及人数众多，法律关系主体较多，追索链条长，更是增加了日后案件审理的难度。
其次，老人举证困难。老人破解“以房养老”圈套的途径主要有两种，一是以欺诈为由，向法院诉请确认合同无效，二是向养老公司追索债权。确定合同无效，需由老人举证证明借款人存在欺诈的故意，即证明主观上受到欺诈或者误导，这对于连自己签的是什么合同都不清楚的老人而言是难上加难。老人向养老公司追索债权，但是合同却早已被养老公司收走，毫无证据，无从举证。
再次，“以房养老”的外观真实，老人很难看到其所掩盖的事实。养老公司往往会伪造一些政策性文件，并以洗脑的方式大肆宣传。而签订的合同亦不碰触法律的红线，老人很难识别。为了提升老人的信任，养老公司还会带领老人去公证处，为其提供反担保，老人因为相信公证部门而轻易上当。在运营过程中，养老公司亦会向老人履行一段承诺，支付养老金、代付利息，老人难以看清楚这究竟是骗局，还是真实的高息养老。