据《青年报》报道，数据显示，去年本市二手房共成交约20万套，同比增加5.97万套，涨幅达到42.5%。2012年上海市二手房市场并未因“限购令”而萎缩，而是继续呈现价量齐涨的势头。这中间，与中介善于“突破”的手段不无关系。记者日前调查发现，在上海市中心城区，一套房子转手时，通常应缴纳税款数十万元。然而，如果中介动动手脚，通过一条灰色通道，帮买卖双方完成过户交易，税款就要低很多。
在沪上房产中介中，“阴阳合同”早已不是什么秘密，中心城区一家房产交易中心相关部门也表示，做低房价现象目前在上海一些房产中介中普遍存在。记者调查了解到，某些房价评估机构管理不严，成为二手房交易中逃税的“后门”。
根据汉宇地产统计，去年本市二手房住宅（公寓、别墅、洋房新里）产品的网签均价16357元/平方米，同比涨幅为1.63%。
一家房产中介的负责人告诉记者，这个网签均价，与实际交易均价应该存在相当差距的。“阴阳合同”的存在，让二手房的成交价格变得不好掌控。
近日，记者分别选取分布在上海市外环、中环和内环等不同区域的房产中介，进行暗访调查，发现一些房产中介在帮客户完成交易的过程中，通过做低房价、签订“阴阳合同”，为客户避税。有些“守法”经营的中介在做低房价时，还是有底线的，那就是交易中心的“核准价”，而有些中介，为了达成交易，在“做低”时，几乎没有“底线日，记者在大连路上一家中介里，看中一套价值270万元的住宅。销售顾问小陈在带记者看房前，查看了该房的基本情况：总价330万元以内，属于普通住宅。但是由于卖家持有该住房还不足5年，而且手头还有多套房产，要求买方承担所有税费，270万元是“到手价”。
小陈告诉记者，按照现行政策，持有普通住宅未满5年，出售时卖家就要缴纳房屋全价5.65%的营业税，还有个人所得税；如果持有房屋满5年，且为唯一住房的则免交，否则要按照房屋全价1%的税率缴税。
由于卖家公布的是“到手价”，所以买家除了承担卖家上述税款外，还要承担卖家应缴1%中介费，再加上买房自己3%的契税，1%的中介费。小陈一边在计算器上按数字，一边跟记者说：“在270万元房款之外，您还得支付30多万元！也就是说，这套房子您买到手，得花300万元多一点。”
记者问，有没有办法合理避税？小陈说：“在操作过程中，我们都会为您考虑的。即使您不提出来，我们也会主动提醒您。如果您首付款交得多，我们可以把房价做低一点，这个税款就降下来了。”
“房价做低，卖家同意吗？”记者问。小陈说，我们会做两份合同，一份是卖家和买家实际执行的合同，这个合同上房价是真实的。另一份合同是我们帮你们办理过户手续时，提供给房产交易中心的。这份合同上的房价比较低，到时候你按照这个价钱交税就能省好几万元。“去年我经手销售了近30套房子，只有7套没有做低。”小陈表示。
在中山北路一家房产中介，记者指着该中介房源信息上一套位于内环、总价350万元的房子向销售顾问询问相关情况。这名销售顾问说：“这套房子总价已经超过了内环330万元这个价位点，正常情况下，是不能按照普通住宅来过户的。但是，如果你确实想要这个房子，我们可以替你把房价做低，税就降下来了，甚至替你做成普通住宅，相关税款就都没了。”记者探问细节时，该销售顾问表示，要先向他们交纳3万元购房意向金，他们才能跟记者讨论相关避税问题。“对我们中介来说，做低房价，只是个技术问题，在操作过程中，不存在任何障碍。”
在外环外顾北路的一家房产中介，销售顾问也表示可以帮记者做低房价，但是有个限度：“交易中心有一个核准价，如果做得太低，是没有办法过户的。比如这套房子，周边的成交价为13500元，如果我给你做到10000元，肯定通不过的。”该销售顾问说，在这里做低房价没啥意思，大不了省下万把元钱。
记者通过上海一家知名房产中介公司，洽谈位于某枫景苑一套价值725万元的房产。多次看房之后，记者取得了销售顾问的信任，很热心地替记者算了一笔账。记者发现，在政府部门的核准价之内，通过常规手段把总价做低与不做低，所交税款数额差别竟达到10多万元。
销售顾问告诉记者，如果你手头资金比较紧，银行贷款需要贷足7成，那么你最好不要做低房价。因为低出来的部分，你得用现金来补齐。他给记者算了一笔账，725万元，单价做到政府部门核准价的4万元，总价为616万元的样子，首付款184.8万元，再加上109万元的差价，总共是293.8万元。然后要交契税18.48万元，中介费7.25万元，首批资金大约要320万元。如果不做低，首付款为217.5万元，契税是21.75万元，中介费还是7.25万元，首批资金只要246万多元。
“如果您手头资金宽裕，我建议您还是做低房价，还可以想办法把房价做得更低。”销售顾问“善解人意”地说。房产顾问说，如果卖家接受到手价，买家再把房价按照交易中心能够通过的核准价做低到616万元，那么就有109万元不需要交税。“营业税税率是总价的5.65%，个税是2%，两个加起来，乘以109万元，就是8.34万元。加上你自己3%契税省下来的3.27万元，总共可以从税金里省下11.6万元。”
“我跟您说，省这个11.6万元，我们操作起来一点风险都没有，属于正常做低的。因为这个地段这个房子，在交易中心最低可以做到4万元，属于安全避税。”
记者问道：“你会向卖家建议做低房价吗？”销售顾问说：“这个不需要我建议的，大家都知道这么做。”
根据上海市有关规定，非普通住宅比普通住房要多缴营业税、个人所得税等。对于中介来说，做低房价最大的逃税空间应该是改变房屋性质。一名销售顾问信誓旦旦地告诉记者：“每个中介公司在房产交易中心都有自己的关系网络，做低房价这个事我肯定做过。”
为了让记者放心，销售顾问讲了一个案例：大约是在2010年的时候，他曾经操作过一套房子，是某河滨花园的楼盘。那套房子面积为119平方米，虽然没有超过普通住房140平方米的卡点，但是房子当时是卖365万元的到手价，当时规定普通住宅的总价是245万元以内（现在为330万元以内）。“后来我们通过交易中心那个朋友，把那套房子做成普通住宅，总价给他做到244万元多一点，最后他们就一分钱税没交。”
“当时大概只花了七八万元钱的样子，否则买家就要替卖家交营业税和个税近30万元。”该销售顾问答。
“按照我先前跟你讲的，做到4万元的单价，也就是每个平米做低7000元钱的样子，这个一点难度都没有。在这个范围内，是不需要向交易员打点的。如果要再低一点，就有难度了，就要再想想办法，但是费用可能要您承担。”
记者说交易中心有一个控制价，低于这个价能通过吗？对此，该销售顾问表示：“这个完全是靠个人关系。控制价是一个指导价，是对外的。做到4万元这个单价，都是我们公司小门路才有的。如果您想去问他们交易中心，他们是不回答您的。”
“如果每平方米做低1万元，我要给交易中心的关系人多少钱？能不能先让我心里有个数？”
“这个不是钱不钱的问题，而是能不能做得下来？到底要花多少钱，我们也要问一问。关键是某枫景苑那个房子，单价不能低于4万元，低于4万元，交易中心就要强制评估了，就不是常规的操作了。”该销售顾问回答。
而在另一家房产中介，销售顾问对通过关系人做低房价给予了证实，“人家给你办了事，感谢感谢人家，也是情理当中的事。”
采访中，记者见到刚刚入住靠近内环某小区的唐先生，他这套房158平方米，价值650万元。唐先生说：“中介开始给我做低的价钱，可以少交7万多元钱（税），我不满意。半个月后，中介主动跟我联系，他们说通过关系人员的私下运作，能再给我少做两万多元钱的税。后来我另外给了中介6000元钱的活动费就成交了。”
记者从唐先生的购房合同上看到，两份房屋买卖合同只有第二条内容有差异，其他都文字表达都是一样的。一份合同上写“双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为（人民币）计6500000.00元”，一式三份；另一份则为“5400000.00元”，一式六份。在合同的最后一页上，买卖双方和中介公司都已签字盖章，在居间合同上，中介的佣金则是按照“650万元”这份合同来算的。
记者了解到，唐先生与上家交易实际价格是单价4.1万元，最后中介将其做到3.4万元，而该房税控核准价为4万元。
记者多次向该销售顾问提出，要亲自跟他们的朋友面谈。在临见面前，销售顾问打来电话说，“你这个客户又没向我们缴纳购房意向金，又没有提供这样那样（证件），感觉有点怪怪的，以前我们的操作方法是，他只跟我们内部的人单线联系。”销售顾问说，目前记者在购房过程中的相关疑问，只能由他来解决，他不能解决的，由他们公司来解决。“我们那个朋友只管过户这个环节，其他问题他们不负责任的。”
刚刚入住靠近内环某小区的唐先生表示买下的这套房子价值650万元。唐先生说：“中介开始给我做低的价钱，可以少交7万多元钱（税），我不满意。半个月后，中介主动跟我联系，他们说通过关系人员的私下关系，能再给我少做两万多元钱的税。后来我另外给了中介6000元钱的活动费就成交了。”
位于某枫景苑一套价值725万元的房产，如果卖家接受到手价，买家再把房价按照交易中心能够通过的核准价做低到616万元，那么就有109万元不需要交税。营业税税率是总价的5.65%，个税是2%，两个加起来，乘以109万元，就是8.34万元。加上买家自己3%契税省下来的3.27万元，总共可以从税金里省下11.6万元。
1月20日下午，记者来到某区房产交易中心三楼，相关工作人员告诉记者，交易中心只负责房产过户、发证等工作。至于房价，则是买卖双方你情我愿的事，交易中心是不管的。房产中介做低房价，只要在税务部门能够通过，交易中心就给你办过户。
“我们是凭你提交的完税证明办过户的。1000万元的房子，中介给你做到1元，只要能通过税务部门，拿到完税证明，我们都要给你办过户的。”工作人员告诉记者，每个区的房产交易中心都有税务专柜，都有房价评估机构。“评估机构是第三方的，隶属于税务部门，不是我们的。”
随后记者来到二楼，在214室的评估处，打听某枫景苑那套房子的价格问题，工作人员问记者是哪家中介的？记者说是个人有套房子要出手，就725万元的那套房子进行咨询。工作人员在电脑上查了一下说，那个小区4.7万元的单价。不过他们税控价格是4.4万元。
“怎么通不过？你现在把价钱做低，好像是少交税了。但是你这个房子不可能住70年吧，下次转手的时候，纳税就是按照4万元的起点来交税的。从眼前看，你是省了钱，但这个钱你迟早要交，税款你一分都逃不掉！”工作人员答道。
“多着呢！买卖双方同意这么做，中介也乐意这么做。中介的行为由行业协会来管，协会又不是政府部门，怎么管？”
“纳税是按照你合同上的价格来的。你合同上写多少，就按照多少来交。只要不低于我们4.4万元的控制价就可以。”
工作人员迟疑了一下说：“中介为了自己的成交量，有时候找过来，我们会具体情况具体对待。”
记者在中心城区多家房产交易中心看到，作为第三方评估机构，他们的工作场所并没有挂出机构名称等相关信息。1月24日，某区房产交易中心办税窗口的工作人员告诉记者：“评估机构是第三方的，我们委托的。”
“既然是我们委托的机构，我们就是有合作关系的，我们要采信他们的评估报告。”
“如果我另外找一家有资质的评估公司来对我交易的房子进行评估，这个评估价你们采信吗？”记者问。
另外，据上海市12366税务热线工作人员告诉记者，为防止二手房交易中买卖双方做低房价偷税逃税，各区税务部门针对相关楼盘都核准了一个最低价，作为计税的标准。这个最低价是强制性的，如果交易价格明显低于这个核准价，税务部门就有权中止过户，由第三方机构对房价重新进行强制评估。
1月29日下午，记者从上海市房地产估价协会专家委员会主任吴赛珍处了解到，一套房子的市场价格评估报告出来，是有严格规范的。
“我们目前使用的是《房地产估价规范》这个法规来对房屋进行估价的。如果估价报告明显有失公平、公正、客观公允，估价委托人、相关部门是可以提出意见退回复估的。在估价机构年检时，若被抽查的报告不合格，估价师以及他所在的执业机构，会受到整改的处罚，故意高估或低估，情节严重的就有被终止资格和资质的危险。”吴主任说。
记者看到，这份《房地产估价规范》是国家质量技术监督局和建设部联合发布的国家标准（GB/T50291-1999）,1999年6月1日开始实施的。吴主任说，这规范是十多年前的，现在需要修改了。
吴主任告诉记者，房地产课税估价一般是用市场比较法来评估的。“估价师在你的房屋附近选择3个近期交易过的类似房产进行比较，然后根据你这套房子的实际情况，对参照房屋的交易价格进行修正，得出一个你这套房的评估价格。”吴主任强调，在这个过程中，估价师要遵循替代原则，合法原则以及时点原则，在估价程序中，明确规定估价师要实地勘查估价对象。
吴主任说，替代原则要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。在估价过程中，估价师选取的参照房屋案列非常重要，一定要客观公正地反映被估价的房屋的真实情况考虑案例的真实性，与被估价的房屋相类似，才有较好的可比性。
估价师在实际操作中，可以根据房屋的朝向、层次、采光、通风、房型结构、房屋新旧程度、装修、设施设备等个别因素及区域、周边环境、交通等等影响房价的因素，对参照房价按照同一估价时点一定的系数进行综合修正。
这个修正值在参照房价的±30%每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%，综合调整不得超过30%，修正幅度超过这个范围，说明估价师选取的参照的案例不妥当，会影响最后的评估价格的合理性。修正后的房价，在这个范围内，算是合格的。“为了防止有些估价师处于某种利益的考虑，以前，我们在房屋的朝向和层次等修正细则上，都有一个系数表，估价师必须按照这个表上的取值范围来评估。”
上海明伦律师事务所靳春雨律师认为，问题的关键在于现阶段国家对于部分偷税行为追查得不严格。比如个人所得税，大家有很多避税的方法，一些单位和个人的偷税行为，甚至被美其名曰“合理避税”。
靳律师表示，目前，房产中介的雇员往往是以很低的基本工资加业务提成来计算薪酬，从而导致他们急功近利，不顾一切促成交易。在协助客户逃税的时候，一直怀着侥幸心理。而且当事各方都是既得利益者，唯一受害方是国家，因此几乎没有人举报。靳律师说，尽管她是公诉人出身，办过大量的刑事案件，但是，到目前为止，从来没有遇到过这类刑事案件。
靳律师不无遗憾地说，针对房产中介参与利用“阴阳合同”做低房价的情况，现有民法和刑法都未对这一行为做过明确规定，仅有行业规范和行政处罚规范，法院一般不会直接判中介因协助避税而承担责任。有权对中介公司进行行政处罚的，是行政主管机关和行业协会。
靳律师指出，房产交易中的备案信息应与银行互通，从而使银行在放贷的时候，及时了解房屋交易价格。靳律师告诉记者，有些炒房者通过做高房价，从银行多贷款，用于支付首付款，从而达到不动用自己一分钱就轻松买下房产，再从房产增值中牟利的目的。
在这种情况，房产中介为买卖双方先做高房价，到交易中心备案后申请贷款。银行放贷后，他们再到交易中心撤销备案，重新用正常价格来完成交易。
靳律师说，如果银行与交易中心实现备案信息互通，银行贷款批下来后，由银行与交易中心对同一房屋同一次交易互通信息，根本就不会给当事人撤销备案，再次备案的机会。
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房地产交易中心内，不少购房者由中介带领来办缴税过户手续。摄影丁嘉据《青年报》报道，数据显示，去年本市二手房共成交约20万套，同比增加5.97万套，涨幅达到42.5%。2012年上海市二手房市场并未因“限购令”而萎缩，而是继续呈现价量齐涨的势头。这中间，与中介善于“突破”的手段不无关系。记者日前调查发现，在上海市中心城区，一套房子转手时，通常应缴纳税款数十万元。然而，如果中介动动手脚，通过一条灰......
