市场调控逐渐收紧，限购限贷力度加大，银行贷款持续紧缩，对于住宅投资打击较大。不少投资客转出住宅市场，进入受调控影响较小的商办市场，有着稳定租赁收益的商办产品受到青睐。
今年以来，南京商业地产成交量的火热大家是有目共睹的，除了政策所向还在于它比住宅更加客观的收益回报率。
业内分析，过去十年，住宅的收益主要靠增值收益，租金回报相对较低。而商铺除了增值收益外，还可以依靠租金回报，而且商铺的租金回报大约是住宅资金回报的三倍左右。
未来商铺投资无论从长期租赁回报还是从5年租赁后转售预测看，均有较大上升空间。
要想有个好的投资，必须充分考虑到哪些因素，如何衡量其价值？下面针对时下大家关注的一些问题，西贝从2个方面来给大家解读一下。
随着投资理念的日趋成熟，商铺确实受到了越来越多的投资者的关注，那商铺投资回报到底达多少才是合算的呢？
目前商铺年回报率主要是5%-8%之间，这几年的零售受电商冲击并不是太好做，可能会更低，所以，如果我们买商铺卖家表示回报率超过8%，甚至高于10%的话，就应该非常小心谨慎，诱惑越大，风险越高。
当然，投资是为了赚钱。那究竟能不能赚钱？能赚多少钱？这里也不能光算收入，还要充分考虑到各项支出。一些可能和必要的支出，千万不能忽略。
像购买商铺应交的契税，这项为总房价的3%，这一比例是商品住宅契税的两倍。
在商铺后期使用过程中的支出都是按商业市政标准缴费，大大高于普通住宅标准。所以，在计算商铺的投资收益时，一定要充分考虑到以上支出，这样才能够算出一个更加真实的投资回报率。
划重点：解读这些数值在行内并非有一个标准答案，可能10个人就会有10个答案。
房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。
特别需要注意的是，看看该项目的土地证，了解其土地使用年限，这一点也和投资回报有很大关系。
如果是后者，需要仔细了解该项目的债权债务清楚没有，土地手续清楚没有，经营不好的根本原因解决了没有？
对于开发商声称的经营团队，应了解是以何种形式进驻的，有些项目会打着很知名的经营团队进驻，但是实际上可能只是作为顾问来看过一次而已。
在最求高回报的良好预期时，分析一下该项目所处地段的租金市场行情，最好自己实地走一走问一问，不要在售楼处听置业顾问的一面之词。
多了解几个朋友和当地的商户，你就可以有一个大致的判断，开发商承诺的回报是否合理，如果不合理，就蕴藏着极大的风险。
就商业地产投资而言，开发商的实力和信誉是每一个投资人应该认真考察的，最好选择知名开发商开发的品牌物业。
小的开发商骗了钱可以一走了之，但是品牌开发商却必须为自己开发的物业负责；另一方面，因为有比较严格的管理流程，品牌开发商开发的物业出现质量问题、手续问题的可能性被大大降低。
