2019年1月，中国裁判文书网发布中诚信托的系列裁判文书，被告为重庆典雅房地产开发集团有限公司（以下简称典雅地产）。
作为重庆本土老牌房企，成立于1995年的典雅地产，一度连续11年被评为重庆市巴南区纳税大户。如今，典雅地产已陷入破产重组的“至暗时刻”。这也是目前为止重庆房地产界金额最大的破产重整案，其负债达到65亿。
作为2018年综合排名第17位的信托公司，中诚信托不幸“踩雷”。与中诚信托一起陷入这场利益纠葛的，还有14家银行、11家小贷公司、4家信托公司、5家投资（商贸）公司、3家房地产公司、55个自然人，以及数百个材料（工程）类的公司。
潮水退去，豪强厮杀，集中度迅速提升的房地产行业正在上演优胜劣汰，一些如典雅地产的开发商倒在了这场惨烈战役中。
只不过地产与金融的紧密程度超乎寻常，一家中小型企业倒下的背后，是无数受牵连的金融机构、上下游供应商。
2014年2月11日，典雅地产与中诚信托公司签订（2014）抵押第号《重庆市房地产抵押合同》，约定：以其名下位于重庆市巴南区云锦路2号的282套住宅和负1-21车库（停车用房建筑面积37922.8平方米，产权证号202房地证2014字第00××90号）设定抵押权，贷款金额3亿元。
后因典雅地产公司未按约向中诚信托公司归还到期借款，中诚信托公司于2015年11月向重庆市高级人民法院申请对典雅地产及保证人张谊生、张鑫强制执行。
根据天眼查显示，张谊生为典雅地产大股东，出资比例占73.33%；张鑫为典雅地产第二大股东，出资比例占22.22%。
裁判文书透露出一个细节，即中诚信托的诉讼对象除了典雅地产与其相关人员，还包括一名自然人，其为典雅地产抵押车库中某车位的实际使用人。
该自然人提出执行异议，张主被执行财产中重庆市巴南区云锦路典雅依山郡负1-21车库350号车位系其与典雅地产公司置换所得，并已实际占有、使用该车位，请求解除查封。
2015年8月，有消费者向重庆市国土房管局公开信箱投诉典雅地产销售抵押房。
该消费者表示，2014年10月购买典雅依山郡现房，然而直到2015年6月，典雅地产才坦白房子是抵押过的，要解压后才能交房。
2016年5月，典雅地产旗下子公司重庆君融置业有限公司（下称：重庆君融）与重庆金唐房地产公司（下称：重庆金唐）签订《借款合同》。合同约定：君融公司向金唐房地产公司借款4.2亿元，借款期限2016年5月10日至2017年4月20日，借款利率为年利率8%。
2016年11月30日，金唐房地产公司与君融公司签订《补充协议》。协议约定：君融公司向金唐房地产公司借款4000万元，借款期限2016年11月30日至2017年3月31日，借款利率为年利率8%。
2016年12月15日，金唐房地产公司与君融公司签订《补充协议二》。协议约定：君融公司向金唐房地产公司借款1700万元，借款期限2016年12月16日至2017年1月28日，借款利率为年利率8%。
其后，金唐房地产公司与君融公司签订《补充协议三》。协议约定：君融公司向金唐房地产公司借款7000万元，至2017年5月23日前偿还，借款利率为年利率8%。
多笔借款，乃至不惜销售抵押物，典雅地产依然未能扭转颓势，高额的利息进一步加快了典雅地产的崩溃。
2017年6月5日，重庆第五中院网站挂出一则公告，公告号为（2017）渝05破申17号之三，主要内容为：重庆市第五中级人民法院于2017年6月1日裁定受理债务人重庆典雅房地产开发集团有限公司申请破产重整一案。
目前该公司因资金链断裂，导致开发的4个房地产项目存在延期交房、不能办证等问题，四个项目中的典雅·天城、典雅·依山郡、典雅·中央广场位于重庆市巴南区，典雅·温泉城，位于重庆市江津区。
截至2016年11月30日，重庆典雅房地产开发集团有限公司账面资产总计42.62亿元，负债却高达65.40万元。
五中院称，将通过公开竞争方式指定一家机构（含联合报名机构）作为债务人典雅地产破产重整管理人。
2017年6月，重庆金唐以重庆君融明显缺乏清偿能力，不能清偿到期债务为由，向法院申请对重庆君融进行破产重组。
2017年11月21日，典雅地产第一次债权人会议举行，破产管理人特别进行了说明：（典雅地产破产重组案）财务账目混乱、债权债务关系人众多、关联方关系复杂、以房抵债、抵债专卖、一房多卖、财务、法律关系及其复杂。
根据《重庆典雅房地产开发集团有限公司债务清册（含担保债务）》，里面包括14家银行、11家小贷公司、4家信托公司、5家投资（商贸）公司、3家房地产公司、55个自然人，以及数百个材料（工程）类的公司。
长期借款有30笔，其中银行29笔。包括：农业银行巴南支行（2笔）、恒丰银行重庆分行（3笔）、交通银行重庆分行（3笔）、工商银行重庆巴南支行（6笔）、浦发银行（3笔）、哈尔滨银行（8笔）、大渡口融兴村镇银行（1笔）、中信银行（1笔）、平安银行回兴支行（2笔）。
短期借款票据有130笔。包括：汉口银行、兴业银行（天禄贷款）、大连银行、沙坪坝融兴村镇银行等。
涉及小额贷款公司范围更广，包括：重庆两江新区科易小额贷款有限公司（原浙商小额、渝商/众盛/乾佑）、重庆市两江新区通盛（吉乾）小额贷款股份有限公司、重庆两江新区宗申小额贷款有限责任公司、重庆市大渡口区潜锦小额贷款有限公司、重庆市北碚区襄业小额贷款有限公司，重庆市九龙坡区融盛小额贷款有限责任公司、重庆市江北区聚兴小额贷款股份有限公司、重庆市渝北区业如小额贷款有限公司、重庆市巴南区向南小额贷款有限公司、重庆市巴南区向南小额贷款有限公司、重庆市巴南区明亮小额贷款有限责任公司。
信托公司包括：重庆国际信托有限公司、中诚信托有限责任公司、陕西省国际信托股份有限公司、中原信托（长期借款）。
财务（投资类）公司：重庆大顺有限公司（重庆银行委贷）、重庆吉盛达商贸公司、重庆晓阳投资管理有限公司、重庆飞图投资有限公司、重庆汇港投资有限公司。
房地产公司包括：重庆一城置业（集团）有限公司、重庆晋愉岭地房地产有限公司、重庆申基实业（集团）有限公司（柏椿实业有限公司）。
工程款、材料款、设计费有374笔。包括：重庆金点园林股份有限公司、重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司、重庆美心·麦森门业有限公司等374家。
2018年9月，拥有重庆市国有资产监督管理委员会背景的重庆渝康资产经营管理有限公司（以下简称：渝康），发布资产处置公告。此次渝康资产包里，包括典雅酒店和典雅房地产。
其中典雅酒店对应债权：1.87亿元，加上利息合计2.02亿元。典雅房地产里面，由200多套房子，以及20套商服用房，22套商业门面等，加上利息，合计1.29亿元。
根据重庆君融司法重整（微信公众号）显示，典雅地产部分项目如典雅·花溪半岛，已于2018年1月开始复工。
目前，重庆倒下的地产商包括典雅、晋愉、大川、申基等。他们背后，都涉及了错综复杂的资本迷局，以及高额的融资成本。当链条绷紧，又遇到地产行业调整周期，暴雷不可避免。
有分析师指出：预计2019年房地产行业规模化趋势仍将持续，中小型房企因融资困难，资金链承压，更多小型房企会通过和中大型房企合作开发，甚至被并购等方式继续生存或离场。
由于目前房价波动等因素，在拍卖时，如不能提供抵押物购入时的原始发票，增值税将按照拍卖价格计征，这样纳税金额将进一步提高，风险增大。就上述测算看，税收占房产增值额的50%左右，增值额越大，税收越高，实际可以用以归还贷款的款项也相应减少，而60%左右的抵押率仍具有一定的风险。
抵押物风险主要包括抵押物权利瑕疵风险、抵押物价值下跌、抵押物处置风险等。
从目前看，抵押物权利瑕疵风险主要指由于土地权利的不确定性，银行在行使抵押权时也存在一定的不确定性，以及因国家对集体土地使用权转让进行了严格限制，银行在处置集体土地上所建房屋时，将面临政策障碍，即便能够处置也要付出非常高昂的成本。
抵押物价值下跌风险主要指由于房价回落、抵押物折旧、毁损、功能落后等原因导致价值下跌，不能足额抵偿借款人所欠银行贷款本息的风险。
抵押物处置风险是指因法律或事实原因，银行对抵押物不能处置、或处置成本很高的风险。
房地产是一种比较特殊的商品，它不能移动，属于不动产。因此，投资于房地产项目中的资金流动性差，变现性也较差，不像其他商品那样，容易收回资金。房地产资金变现风险主要是不能变成货币或延迟变成货币。
目前，房地产市场还是一种不充分的市场，其特征就是缺乏信息，许多房地产的交易和定价是悄悄进行的，这种交易行为往往忽视它们涉及的法律条文、城市规划、税费等规定。另外，房地产商品不同于一般的商品，即使是外型、尺寸、年代、风格、建筑标准等都相同的建筑，只要建设位置不同，其价值就有很大差异。
抵押权人可以将火灾、风灾和其他自然灾害引起的抵押房地产的损失转移给保险公司，然而在保单中规定的保险公司的责任并不是包罗万象，因此有时也存在着风险。
抵押评估时，不仅仅局限在抵押物的价值评估上，还要重视企业的资信、项目合法性、经营收入、抵押物的变现能力、项目收益等方面内容的评估。
房地产抵押市场信息，是房地产市场信息的一部分，是房地产市场发展的需要，它与国家产业政策、担保立法、保险等业务信息密切相关，通过与权威房地产评估机构合作等形式，建立和完善房地产抵押市场信息预警预报制度，是实现经济繁荣和规避抵押风险的要求所在。
在房地产评估中，不仅需要全面了解抵押权人在抵押人的资信状况、还贷能力等情况，还要求客观评定抵押物价值，对市场预测等方面有正确的判断。
