法制晚报讯 （记者 陈斯） 去年北京“9·30”楼市调控新政推出一批“限房价竞地价”的住房项目，昨天，北京市住建委对《关于加强限房价项目销售管理的通知》正式公开征求意见。根据征求意见稿，如果限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价之比高于85%时，该限房价项目将由开发商直接作为商品房自行销售；比值不高于设定比例的，由市保障房中心收购转化为共有产权住房，购房人获得销售限价占评估价比例部分的产权份额，剩余比例产权相应转化为市保障房中心代持的政府产权份额。
昨日，《关于加强限房价项目销售管理的通知》正式公开征求意见。其中拟规定，限房价项目可售住房销售限价与评估价比值高于85%的，由开发建设单位按限价规定自行销售；比值不高于85%的，由市保障房中心收购转化为共有产权住房。也就是说，分为两种情况。
第一种，如果限房价项目的比值高于85%，由开发商面向具备北京购房资格的居民家庭进行销售，所售住房为商品房。这类住房的销售环节和当前市场上的商品房销售规则相同，不存在之前传言的摇号一说。不过按照限房价项目之前规定的政策，要拿到限房价项目或契税完税凭证后满5年方可上市交易。
第二种情况即限房价项目的比值不高于设定比例的，由市保障房中心收购转化为共有产权住房，购房人获得销售限价占评估价比例部分的产权份额，剩余比例产权相应转化为市保障房中心代持的政府产权份额。
收购转化的共有产权住房，具备北京共有产权住房购房资格的家庭均可申购。这也意味着，这部分房源将摇号。
收购转化的共有产权住房，具备北京共有产权住房购房资格的家庭均可申购。共有产权住房申请相关条件，包括单身家庭，申请人应当年满30周岁等。
此次新政规定，项目所在区户籍和在项目所在区工作的北京其他区户籍、非京籍家庭作为优先组配售，这也体现了职住平衡的要求。
其次，具备共有产权住房购房资格的家庭选购后仍有剩余房源的，市保障房中心可向具备北京购房资格的无房居民家庭进行销售，其中建筑面积大于140平米的住房可向具备北京购房资格的居民家庭进行销售。
《通知》还明确了限房价项目收购的具体操作，规定在限房价项目办理施工许可后，即可对该项目可售住房的市场价格进行评估；其次，市保障房中心收购限房价项目时应在限期内向开发建设单位付清全部收购款；另外，确定收购与否的销售限价与评估价比值，在实施过程中可根据市场变化和销售情况适当调整。
此次新政规定的两种销售模式中，以85%为价差门槛。这个比值是如何确定的？是否合理？
北京房协副会长、秘书长陈志认为，这个比例的掌握是适度的、合理的。如果设定比例过高，收购项目过多，会对全市普通商品住房供应造成影响，不利于商品住房市场的稳定；如果设定比例过低，则不仅会存在较大的牟利空间，而且政府持有比例较高，也会影响刚需家庭的购房积极性，毕竟这种转化而来的共有产权住房的价格相对直接推出的共有产权住房的价格还是较高。
他表示，总的来看，85%的设定比例是经过综合考量和测算的，按这个比例，目前已推出的限房价地块，经初步测算80%左右的项目应该不会被收购，将按照普通商品住房由开发企业销售，因此对这类项目总体影响不大。
而且，设定比例暂定为85%，在实施过程中，还有随着房地产市场的实际情况变化等进行动态调整的机制，而不是机械地固定在某个比例，体现了管理方既兼顾当下又着眼长远，既兼顾各方利益又突出刚需导向的考虑。
为什么部分限房价项目上市时销售限价与同地段房屋市场价会产生较大差价？陈志表示，首先，政府推出这个土地出让方式，是为了控制土地出让价格、防止出现“地王”，所以有必要适当压低住房销售限价；其次，为引导项目周边的在售新房项目及二手房房主理性定价，扼制房价上涨，也需要在一定程度上控制销售限价，特别是一些在土地出让时周边没有在售新房，销售限价主要是参考了周边二手住房当时的成交均价。从北京房地产市场运行的实际情况看，2017年12月全市二手住房成交均价比最高的3月下降13%，充分表明了限房价项目销售限价对引导住房价格趋于理性确实发挥了积极的作用。
但另一方面，在个别核心区域，或因市场环境变化产生的新的热点区域，部分限房价项目与周边新建商品住宅相比，仍然存在较大价差。
中央财经大学法学院院长尹飞认为，《通知》规定的收购转化是非常审慎的。市保障房中心只对销售限价与评估价之比（销售限价/评估价）不高于设定比例（暂定85%）的限房价项目进行收购转化，也就是说，这种转化只针对价差比不低于15%的一些“热点”项目，限房价项目因提前限定售价而产生的政策红利利用共有产权和封闭式管理的模式，在新房购房人及二手房购房人中持续地传递下去，是政府真正落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位的具体体现和落地安排。文/记者 陈斯
