房产，由于长期以来所具备的稳定性与保值性，使得在居民家庭财产配置中的比例不断增加，已成为当前普通家庭的主要资产构成形式。正因如此，进入2019年以来，楼市动向就一直备受关注，从返乡置业降温潮到楼市局部出现的所谓“小阳春”现象，每一个变化都牵动着购房者的心弦，而这背后最根本的影响因素就是房价走向。按照人之常情来看，没有买房的希望房价可以下跌到可承受的范围之内，已经买房的则希望房价可以继续保持上涨，最起码可以稳定。
在讨论具体的房价问题之前，我们不妨先看看上周的房价变动情况。根据诸葛找房数据统计，2019年第12周（3月18-3月24）百城二手房挂牌均价14879元/平方米，环比上周上涨0.14%。分城市等级看，监测一线%；监测二线%；监测三四线%。在笔者看来，经历了两年多的调整后，房价基本趋于平稳，波动的幅度都在可接受的范围之内。那么，接下来会延续这种态势吗？
笔者认为，回答这个问题，应该从两个阶段来分析。从短期来看，如果要了解今年的房价走向，最根本的是先了解2019年房地产市场的特殊性，如果用一个词形容，“过渡”恐怕再合适不过了。随着楼市回归平稳，房地产调控也逐步进入到了过渡阶段，从短期调控向以房地产长效机制为主的中长期调控过渡。显而易见，今年的房地产大局基本已经明确，楼市依然处于调整期，房价会在合理范围内稳定波动，所以延续这种态势的可能性很大。
那么，如果从长期来看呢？笔者认为，影响房价的根本因素则是需求，只要居民有住房需求，开发商就会一直拿地盖房，房地产上下游的产业链条也就会依然存在，而房地产业就存在发展空间。看到这里，可能有人会问了，我国住房套数与户数的比值（套户比）已经超过1.1，房地产已经告别了住房短缺时代，发展空间在哪里？对此，中国房地产业协会会长冯俊表示，虽然房地产已经告别了短缺岁月，但是尚未达到真正的供需平衡。所以，在未来二三十年时间里，还会有大约2亿农业人口转化为城市人口。
如何理解冯会长所说的“尚未达到真正的供需平衡”呢？其实，在笔者看来，无论从人均住房面积还是从套户比来看，住房市场整体上都不缺房子，但是有两个现象值得关注：一个是，根据统计，20%的家庭住在不成套的住房里，这意味着改善需求的空间较大；另一个是，由于房产存在的金融属性以及大家对房子的狂热迷恋，使得一少部分人手里握着多套房子，这也是房地产税和空置税呼声较高的原因之一。因此，笔者认为，这或将是房地产下一个二三十年要重点发力的方向。
无独有偶，除冯俊以外，其他权威专家也表达过类似的观点。经济学者马光远曾表示，城镇化率要达到75%的水平，差不多还有5亿农民会成为城市居民，而大量农民成为城市市民是下一个30年要做的事。此外，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌就表示，中国房地产发展需要经过三个阶段，前两个阶段分别是人均居住面积持续增长和人均住房套数增长的阶段，而第三个阶段将进入求质量的阶段，起码还会有20年的进程。
不难看出，通过以上三位权威专家的观点来看，无论是20年还是30年进程，也不管要转化为城市人口的农业人口是2亿还是5亿，共同点就是都认为房地产仍有较大发展空间，而支撑这个论断的依据是什么呢？简而言之，就是改善需求和新市民需求的巨大增长空间。但是，房价上涨与市场需求的变动直接相关，这些数字背后是否一定意味着未来房价还会大幅上涨呢？笔者认为，购房者对此没必要过于担心，因为房地产政策已经告诉了我们答案。
针对2019年以及未来的房地产走向，根据住建部的最新政策来看，除了要防止房价大起大落，还有两点值得关注，一个是要坚持完善住房市场体系和住房保障体系，另一个是重点解决新市民的住房问题。笔者认为，供给不足，房价往往会水涨船高，加大供给，则会成为未来稳定房价的重要支撑。但与以往最大的不同是，两大住房市场体系是通过制度的建立来增加供给，满足多层次需求，这意味着房价长期稳定是板上钉钉的趋势。总而言之，房地产依然有很长的路要走，但并不是“高速公路”，而是满足住房需求和加快转型的高质量之路。返回搜狐，查看更多
