现如今，在二三线小城，买房投资已不再一本万利，许多投资者转而考虑投资商铺。拥有商铺，自己做老板，是比较好的获取财富的手段。但是，选择商铺也有门道，不小心可能踩中各种坑。
归纳一下无外乎这6个：低总价、产权商铺、回报率高、售后包租、知名板块、品牌开发商。就这6点，我们一一破解。
有的销售给你打电线万元，有没有兴趣？”不得不提醒你，通常低总价商铺隐含的信息是：面积小（不到15平方米）、新铺、偏远或尚在开发的地区，周边配套远未成熟。
卖给个人的低总价商铺，有实力的运营团队可能不愿接手，这会让项目在培育期和价值成长方面变数更多。
因为商业街商铺租金要靠整条商业街的人气带动，面积大的适合更多的商业业态：餐饮、服装、美容美发、房产中介、电玩商店等，而小面积大部分只能做小吃店和特色小店。
产权商铺，是对于使用权商铺而言，它最大的好处是能抵押贷款，而使用权商铺不能。
产权商铺的另一个的好处是能再次出售，但是等你把商铺转手卖掉的时候，会发现买卖差价的大半，都变成了税金。
如果你是因为租金提不上去，甚至租不出去要卖掉，谁会愿意以更高的价格接手一个烂铺呢？
正常情况下个人投资的商铺，实际租金回报率在4%至5%是比较可信的，租金回报率保持在4%以上的水平，商铺就进入了熟铺的发展轨道。
如果是没有开始运营的商业街商铺，任何广告和销售人员承诺的回报率，都是预估值。
理论上应该走访周边商户，用市场比较法，从周边商铺的行情价、商铺的地段、位置、人流量、消费者的承受能力、品质、物业管理等各方面综合考量，估算出最后结果。
如果销售人员跟说，还没开业的商业街年投资回报率是10%、15%，你相信就是太年轻了。
售后包租、返本销售，都是以稳定回报、低风险吸引人购买，加快资金回笼速度，为下一轮开发准备资金。
有的开发商用“买完之后5年内每年付租金”吸引你，到了正式签买卖合同的时候，告诉你5年租金，直接在交易款里抵扣。这招是不是很眼熟？
没错，这和大减价前改价格标签差不多，先把价格提上去，再打折、返还，引得人们蜂拥上去买，其实你一点便宜没占到。5年后再租不出去，就被晾在那儿了。
售后包租一般会签两个合同，一个是售，一个是租。售就是业主买房的商品房买卖合同。租就是你再把房子出租给开发商的委托经营管理合同。
正常的开发商做商场，目的是未来能获得商铺经营的收入。如果出售商铺，开发商会出售一部分，另外一部分自己保留，然后进行统一经营。
一般来说，开发商自己保留的商铺比例越高，商场就越好，反之销售的比例越高，商铺就越差。正常出售给业主的（部分）商铺，本来完全不需要再从业主手里租回来。
售后包租这个商业模式本身并没有什么问题，如果开发商承诺售后包租，而且租金丰厚（大概是房价的8%—16%），这可能就存在商铺经营不善、开发商撤资等问题了。否则开发商能赚钱的大买卖，凭什么让你分一杯羹呢。
售后包租协议签完，随后可能会伴随一系列问题：租金不到位、物业管理发生问题、房产证无法办理、商铺经营不善、开发商跑路、楼盘烂尾等等。
为了解决售后包租的问题，给买房人造成的巨大损失，政府专门在《商品房销售管理办法》中明令禁止售后包租。
到了2011年，最高院又专门出台了司法解释。《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》
地段对商铺来说它的意义也很重大，因为这直接关系到商业街有多少人流量、周边商业环境的成熟度。商铺街的位置，如果恰好在某成熟或著名商业地段附近，你的投资风险会小一点。
远离市中心的开发商，在销售商铺时常常会傍“概念”。正在建设的雄安新区，周边方圆10公里的在售商铺，都说自己在“雄安板块”。
实际上，商业辐射效应的作用范围，是按照步行距离来算的。有消费意图的人，从一个商业核心走到附近的消费目的地，800米至1000米是心理极限，商业核心的有效辐射范围绝不超过1公里。
而有效辐射范围内的商铺，发展商或经营者也很清楚它的前景，几乎把产权握在自己手里，只租不售。即便是出售，也不大会有“20万元买旺铺”的馅饼砸在你头上。
相比包租、地段等因素，资源丰富的品牌发展商和运营商，才是最至关重要的。商业街商铺通常靠集群效应发展，单个业主的投资、管理能力差别很大。
如果没有统一的招商，整个商业街的商铺就会变成你租出去卖麻辣烫、我租出去开美甲店，租约到期可能又变成奶茶铺。没有基于消费心理和商业规律的合理安排，租金水平很难有稳定增长。
如果没有足够专业的运营商，商业街开业以后也会显得混乱无序，十年八年都成熟不了。
发展商的招商能力是首先要考量的。能否在建成以前谈妥几家强有力的“主力店”,几乎是一条商业街能否发展起来的关键。
如果商业街商铺在卖给你的时候，已经全部建好了，但销售人员还没法告诉你，开业的时候都有哪些商家进驻，那你最好别买了。这说明发展商的招商能力差，而且招不来商家入驻，也很难吸引来优质的运营商长期合作。
归纳一下，低总价、产权商铺、回报率高、售后包租、知名板块这5点，可能都是开发商的噱头，要注意识别风险。如果想投资商品，最应该关注的是品牌开发商，看开发商的实力是否强大，能让商业街繁荣，进而让你的商铺赚钱。
