上次的投资课堂之后有不少网友来找我们咨询，其中有网友咨询城西某小商铺是否可以购买，产权如何划分？包租到期后怎么保障权益等问题，小编发现，原来徐州还有不少“虚拟产权”的商铺在市场中大行其道，然后在这些“房源”背后，却隐藏着巨大危机！
虚拟商铺其实就是虚拟产权式商铺，是指开发商将商业、大卖场、办公室、综合广场等开放式卖场进行面积概念分割，不划分四至区域销售给多个业主，并在一定期限包租，购房者无法自行经营的商铺销售模式，是不是有点复杂？简单来说，就是投资者只是买了这个商业体若干份中的一份，而没有实际相对应的物理主体。由于购房者只是认购了一定面积的商铺，商铺本身不具有独立使用的价值，产权也就成为了“虚拟”的收益权属。
而国内甚至是徐州有些开发商，为了好卖，在销售阶段会将商业广场先分成若干小格子间，后期再打通经营，小格子间只是为了模糊“虚拟产权”而做出的样子，其划分根本就不合理，有的甚至连走廊和通道也一起划分。
其实这种“虚拟商铺”在一线城市已经流行很久了，徐州目前来说虽然有，但是不多，所以一直被大家所忽视。而在大城市，这种形式已经越来越少，一开始因为其高收益、低成本的特征还备受关注，但是时间长了，各种隐患也就冒了出来，各种推卸责任和利益冲突，甚至是有去无回，使得大家认清了这种形式的真面目，从而投资者大量减少。而这种形式对于部分开发商来说，确实“好处”大大！
其中最大的好处就是来钱快！不少“虚拟产权式商铺”事实上成了不少发展商资金回笼的工具，这种销售方式，商铺可以卖，无价值的死角也可以卖，甚至连公共厕所都可以卖了，反正是包租十年。一些偏僻、没有实际价值的空间也能通过这种形式销售一空，对于房企来说，真的是“百利无一害”！而对于购房者来说，“虚拟产权式商铺”就像一颗“定时炸弹”，为日后埋下了大大的隐患！
1、切割卖，统一租，但是购房者没有自己处置商铺的权利，不管以后营业的好还是不好，都只能认栽。最大的问题就在于虚拟产权式商铺，其铺位分割与实际经营卖场不对应，投资者购买的铺位有的成了货架，有的成了通道，有的成了装饰物或者洗手间都是很有可能的，总之，你根本找不到自己的买的商铺在哪！
一旦经营不善，你想自己租都很难，因为你根本找不到自己买的商铺在哪，怎么租？而且，有的“虚拟商铺”在做样子时，划分不合理，不符合经营的要求，通道设计也是敷衍，就算你找到了自己的商铺的位置，这样的地方谁来租？
2、宣传年收益9%，如果达不成，能怎么办？目前市场上的理财产品比较安全的基本都在4%-5%上下浮动，而这种商铺竟然宣传如此之高的回报，有何底气？虚拟产权式商铺存在就是一颗“炸弹”，而且这颗炸弹还很有可能在包租期内提前引爆，所谓的长期包租最有保障只不过是一张“空头支票”。
3、现在宣传有哪些招商品牌，这些招商品牌能不能够支撑购房者获得9%的收益。而且该项目宣传的招商品牌，是真正落地招商到了，还是意向招商，没有最终确定，如果包租期内没有达到相应的受益，如何解决？如何保障购房者的权益？退一步说，就算在包租期内达到了相应的回报，一旦满期，运营商或者开发商的租金怎么定价？或者给出低于市场的租金，购房者有什么资格和人家议价？好，现在租金谈不拢，大家不欢而散，运营商或者开发商拍拍屁股走人，留下这些若干的小业主干瞪眼，由于没有实际的商铺，又没法自己出租，商场如何运营？这些都是巨大的隐患和问题！
4、部分虚拟商铺成为开发商“套钱融资”的手法！以徐州某项目为例，从交钱到能够获得收益，还有15个月，这15个月钱就相当于白白给出去了，可以说是房企“无成本”融资的手段，而损失的却是购房者的资金利息。而且更让人担忧的是，一些房企为了回笼资金呢、聚齐人气低租金招大商家进场，另一方面却要给小业主高回报，以旦其资金回报率不达标，资金链断裂，必然会导致商业亏损，甚至是倒闭，所以，无论是在包租期内还是满期后，这些购买“小格子商铺”的购房者才是最大的风险承担者，一有闪失，必然牺牲的也是他们！
据了解，目前已经有不少城市都出台了关于“虚拟商铺”的意见和规定，比如广州，在《意见》规定“已取得房地产权证的商业用房的分割登记，首先要具有固定界限并可以独立使用。商业用房应当按照基本单元进行登记。基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号的房屋或者特定空间。商业用房的固定界限可以是固定的围护物或明确的界址点闭合形成的界线”。将禁止开发商以虚拟、划线分割的形式对房屋单元进行分割和登记。
而另外一方面，购买虚拟产权的业主一旦有什么法律纠纷，想收回商铺可就难了，因为法院可能并不支持你的诉求！而法院给出的理由是:由于此类商铺的销售空间没有实质意义的不动产界址，不是物理状态的空间分割模式，因此投资者的产权，只是商铺所有权量的抽象分割，每一买受人仅享有整个商场的相应价值份额，而不是商场分割形成的独立物。简而言之，“小业主”之间系共有关系，不能独立行使“大产权”.
说到这，我相信大家对于“虚拟产权”式的商铺有了深刻的理解，虽说目前在这方面，法律上不是很明确，但是巨大的风险是一定的，小编我给出的建议是“能不买，就不买”，毕竟谁的钱也都不是大风刮来的，冒着巨大风险，只为了那个9%的“空头支票”，值吗？在目前徐州楼市来说，该类型的房源还是比较少的，大家在投资置业的时候一定要擦亮眼睛，谨防投资陷阱!还是那句老话“市场有风险，投资需谨慎”，尽量选择风险可控、安全系数高的置业标的，不符合市场行情的高回报率，其备后，等着你的必然是陷阱和套路！返回徐州365淘房
