还记得去年轰动全国的一个小城市吗？那就打响取消限售第一枪的菏泽市。重庆同样是一个限售的城市。
2018年12月18日下午，山东省菏泽市抛出了一枚“深水炸弹”——取消限售措施，包括此前对新建商品住房和二手住房的限售。这被解读为，全国地产市场打响“调控松绑”第一枪，还引起了全国范围内的持续关注。
菏泽市住建局回应称，近年来，受转让期限规定的影响，菏泽市二手房交易价格出现同比增长较快的势头。为了防止商品住房价格出现大的波动，促进房地产市场平稳健康发展，经过认真调查和评估，菏泽市住房和城乡建设局决定取消已出台的限制新购和二手住房转让期限规定。
于是菏泽这个不起眼的地方，成为全国关注的焦点，大家都在议论，菏泽放开限售后，房价会不会大鹏一日同风起，扶摇直上九万里。
结果是让所有人大跌眼镜的，很多人关心的事菏泽放开限售以后，房价到底是涨了，还是跌了，结果却是新房企稳，二手房持续下跌。
我就给大家分析一下，当菏泽放开限售后，其实对新房的冲击不大，因为新房供应本来就不多，菏泽在2018年12月新房下跌后，连续几个月新房价格企稳。
放开限售，意味着，更多的二手房会挂出来，冲击市场，当市场供应大于需求的时候，菏泽的二手房开启了下跌之路。从高位6700一平一路下跌到6300一平。
菏泽的楼市之所以在2018年崛起，主要原因，就是棚改，棚改红利吸引大批外地中小房企前来掘金，而后，一个个又陷入资金链紧张的泥沼。
一般而言，棚户区改造分为实物回迁房安置、货币化安置两大类，这其中，货币化安置包括房屋货币化安置或单一货币补偿。所谓房屋货币化安置，即拆迁户买房，政府出钱，向拿到该地块的开发商购买房屋作为回迁安置房。因此，这一购房款等于冲抵开发商的土地款，货币资金并未真正流入市场中。
对于棚改大户菏泽来说，货币化安置是推进棚改的主要手段。例如，2016年6月，菏泽市政府对牡丹区万福河等9个棚改区即实行房屋货币化安置，总补偿额24.63亿元，其中购房价款17.93亿元，找补货币差价补偿6.7亿元，共购买房源6413套。
2017年菏泽政府工作报告显示，2016年当地争取棚改政策性贷款199亿元、政策性资金35.6亿元。2016年年底，菏泽官方成绩单显示，提前三个月完成全年棚改任务，其中货币化安置率达到57%，通过货币化安置付给棚改户现金47.7亿元。
2016、2017年，菏泽市连续拿下全国设区市城市棚改规模之首，可谓“中国棚改第一市”。其中，2016年前9个月，菏泽市共完成棚改户征收70708户、面积1027万平方米,开工新建安置房和货币化安置81540套,货币化安置率达58.5%。
拆迁补偿标准大体是参考周边商品房价格而定，现金补偿整体标准约3800元至5000元/㎡上下，多在4000元/㎡，而2016年的菏泽房价平均在4000元至5000元/㎡左右，较之在售商品房有小幅价差，加之政府鼓励货币化安置，棚改户前期更倾向于现金补偿。
海量棚改资金推动之下，菏泽房价从2016年初的4000元/㎡涨至2018年末的6000至7000元/㎡。
面对现在房价下跌的窘境，2019年3月初，菏泽市下辖的成武县已经发文，鼓励农民进城买房，首套商品房每平米补贴300元，并予以房贷利率优惠。
成武县发布《关于成武县鼓励农村居民进城的实施意见》(下称《意见》)，对农村居民进城购房落户、土地流转、进城就业、义务教育、社会保障等方面做出规定。自今年1月1日起,该县各镇农村居民在成武县城市规划建成区内购买首套新建商品房，并且完成城镇户口落户的，均可享受购房每平方米300元的优惠。《意见》称制定该政策，是为了加快新型城镇化建设，鼓励具备条件、有意愿进城的农村居民向县城区转移，推动农民就业创业和城乡经济发展。
购房落户方面，农民进城购买首套新建商品房享受每平方米300元的优惠。购房户在签订正式购房合同并备案后，持居民身份证、户口簿、进城落户证明、商品房备案合同及所在村确认为原本村村民的证明，在一个月内到县房产管理部门申请,经县房产管理部门审核认定后，并在5个工作日内按每平方米300元返还。
申请使用商业性个人住房贷款在县城市规划建成区内购买首套普通自住房的农村居民,首付不超过30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.9倍,上限不超过贷款基准利率的1.25倍。在县城市规划建成区已拥有一套住房并结清相应购房贷款的农村居民家庭,再次申请贷款购买普通商品住房的,银行业金融机构执行首套房贷款政策。
对进城购房落户未就业的农村居民，优先安排就业岗位。成武县人社局提供至少3000个就业岗位，工资不低于该县公布的最低工资标准。享受免费技能培训和职业介绍、创业担保贷款、一次性创业补贴、城镇居民养老等政策。
进城购房农民凭不动产证或备案的《商品房买卖合同》,可在城区按照义务教育阶段学校划片招生政策办理子女入学手续。其随迁子女属于起始年级或非起始年级的，根据划片范围和招生计划，按照相对就近原则入学，由教育部门统筹安排。
凡符合户口所在地城市居民最低生活保障条件的，可向居住地所在街道办事处申请城市居民最低生活保障。进城购房落户的农村居民，可参照城镇个体工商户经营者、灵活就业人员缴纳基本养老保险费的条件和办法,办理职工基本养老保险，符合领取待遇条件的，按月领取基本养老金。
2019年的菏泽，最后能否完成楼市的自我救赎还是一个未知数，接下来我们分析一下重庆，同样是限售。
重庆现在也是两年限售，但是不限购，未来会放开限售吗？首先，要明确一点，重庆和菏泽是两个完全不同城市，我一直强调，买房要买四大城市群，成渝，京津翼，长三角，粤港澳和海南，其它二三四线城市，只适合一套刚需，完全不适合投资。道理非常简单：
华远以楼面地价7137元/㎡，6926元/㎡,总价7.3亿元和6.9亿元，拿下西永组团19011，19012地块
重庆未来就先不去讨论是否放开限售，由于最近土拍的刺激和季节性回暖，现在新房市场异常火爆。整个重庆楼市陷入亢奋的状态中。
但是我们不能忽略一个危险信号，就是二手房的库存在急速的增长。链家的二手房每天都以200-300套的速度增长，已经突破64360套。
还是老样子，我们再多选几家公司的数据，根据诸葛找房的数据，重庆二手房数量接近20万套，但是这里面肯定有重复房源统计，但是这只是大中介在外面挂的房源数量，考虑重复房源和小中介房源未纳入统计，现在重庆二手房的挂牌数据开始可以估算在18-20万套之间。
20万套二手房库存是一个什么概念？重庆2018年是历史上新房交易量最大的一年，卖了接近25万套，按现在重庆二手房挂牌量的走势，很快二手房市场的库存会超过重庆一年新房的交易量总和，还是历史上的最高纪录。
重庆由于是成渝城市群的核心之一，未来房价会发生类似菏泽这样的新房和二手房行情分化，但只是短周期的波动，不会出现菏泽这种小城市陷入泥潭无法自拔的情况，从最近的土地拍卖就可以看出，重庆中长期的房价是有稳定的支撑的。房价的关键还是短期看金融，中期看土地，长期看人口。
现如今的开发商拿地后并不一定会第二年就开始卖房了，一般都会囤个地什么的，心情好，有自信，资金链强大，那么3-5年后开始卖房。反之，要是中途遇到什么资金问题，或者内部问题，把土地转卖也行啊，这里面就有南坪某一个神盘，土地都拿了多少年了，去年才开始卖，而且卖价低过周边楼盘均价很多，每次开发，都是当天售罄。
刚需买房，就不要想太多了，今年利率上浮已经下降到10%，新房价格对比去年高位下降了很多，直接买性价比高的新房或者去买降价的二手房都可行。
投资买房，还是要买房要买四大城市群，成渝，京津翼，长三角，粤港澳和海南的房子，千万别买什么远离大城市群的小县城的房子。
请保证自己有充足的现金流，2019年重庆经济和楼市可能还会有短周期的波动，如果现金流断了，可能就会倒在黎明前。
