编者按：中共中央政治局4月19日召开会议。会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。会议精神一出，再次回击了外界关于楼市可能放松的猜测，未来相当长的时间，我国楼市恐怕将长期处于收紧态势。基于此，本文对我国房价十年走势与政府调控之规律变化展开研究。
在我国，历来房地产调控的目标只有两个：一是防止过热，二是防止过冷。作为国民经济的支柱产业、主导产业和先导产业，房地产业这个不省心的孩子，既是拉动国家经济增长的主要动能，又是紧密联系国家金融安全和老百姓安居乐业的重要保障，因而，其一举一动都受到政府施政的关注。
本文，通过梳理近年来的房价走势和政府调控政策，探索房价和政府的调控之间的关系，最后浅议政府调控的规律。
图1数据显示，全国70个大中城市新建商品住宅价格呈总体上涨，局部波动。从整体趋势看，10年间，全国商品房均价与住宅商品房均价虽月度有波动，但总体呈逐年上涨态势。若从房地产周期经历的四个阶段（萧条、复苏、繁荣、衰退）来看，图1数据显示，第一个波段为2010年～2012年，第二个波段为2013年～2016年初，2016年至今，则未表现出明显的周期特性，基本保持了缓增向上。总体而言，近10年我国房地产经历了3个房地产周期，约每3年一个周期。但目前来看，2016年开始的这个周期目前尚未结束，周期时长似乎有被拉长的迹象。
图2数据显示，商品房房价和增速基本保持了与住宅商品房房价和增速的同步变化。从整体趋势看，10年间，全国商品房均价与住宅商品房均价总体呈逐年上涨态势，显示出房价的增长与国民经济增长呈同方向变化，同时，房地产的涨幅自2010年之后，涨幅收窄，其中2018年商品房均价为8,737元/平方米，相对于2008年商品房均价4,681元/平方米上涨了86.64%,平均每年上涨7.1%，2018年住宅商品房均价为8,544元/平方米，相对于2009年住宅商品房均价4,459元/平方米上涨了91.6%，平均每年上涨7.4%。
说明，10年来，商品房和住宅商品房随国民经济增长而增长，略快于国民经济增长的速度，此外，数据还说明了，住宅商品房价格的上涨要快于商品房价格增长速度；分年度看，2009年是近10年间商品房价格及住宅商品房价格增速最快的一年，显示出在2008年全球金融危机背景下，我国果断出手的4万亿经济刺激计划，使得在全球经济中一枝独秀，受此影响，2009年房价也有了一轮高增长，10年间，房价明显出现增速下滑的年份有2010年、2014年和2017年。
图3数据显示，从整体看，自2010年6月至2019年3月，一线、二线、三线城市住宅商品房均价波动基本保持了同方向变化的趋势，其中2010年6月、2012年2月、2014年8月表现为增速触底并负增长，同时在2010年11月、2012年12月～2014年3月、2015年6月～2016年9月则有了较高增长。
从城市分类看，2010年6月～2011年9月，一线、二线、三线城市基本保持了同比例幅度变化，从2012年12月之后，一线、二线、三线城市房价指数则分化明显，呈现住宅价格指数增长时，一线城市＞二线城市＞三线城市，价格指数下跌时，一线城市＞二线城市＞三线
▲ 2014年～2019年，我国经历了从房地产库存去化、全面刺激再到紧急收紧、限购加码的两种调控方向转换全过程，几乎动用了政策调控工具箱里的所有工具。▲若从国家调控房地产的周期时长来看：2014年～2016年年初，为政策的宽松年，约持续了两年；2016年至今，政策始终保持对房地产调控的高压态势，中央几乎在每一次重大会议，都反复强调“房住不炒”和长效机制建设。
▲从目前的调控政策来看，中央层面主要提硬要求、抓硬考核，地方政府定细则抓执行。从2016年以来的这一轮表现看，
三是“稳地价、稳房价、稳预期”，既不允许房地产大涨，也不允许房地产大跌引发财政和金融风险。3
2014年初～2016年初，“保增长”“去库存”“楼市解禁”促楼市回暖反弹，同时，房价泡沫风险累积。
综合房价走势与调控政策，在经历了2012～2014年间房价上涨与政府并行逐渐收紧的房地产调控之后，2014年8月，一线、二线、三线城市房价增速触底.同期，受中国经济“新常态”下经济增速不断换挡下行影响，各类结构性矛盾显现，各行业（含房地产业）库存增加；在国家“保增长”“去库存”背景下，二线、三线城市陆续放松楼市限购政策，在楼市解禁的初期，二线、三线城市楼市库存去化效果并不明显，因而国家楼市刺激政策逐渐加码升级，一是，中央部委提出“去库存”要求和目标，二是，中央经济会议提出供给侧改革任务，强调化解房地产库存，提出去库存三大路径：“户籍改革”“降价”和“大力发展住房租赁市场”，三是，出台棚改货币化安置、放松限贷、利率打折、降低首付比例、交易税费等具体房地产库存去化和刺激政策，如2014年 930 新政、2015年330新政等。
图4 2015年10月～2016年10月70大中城市新建商品住宅价格上涨城市个数统计（分月）
2016年中～2018年12月，“房住不炒”“长效机制建设”“最严调控”促楼市降温，住房回归居住属性。
2016年初以来的全国房价涨幅高位运行和不断累积的楼市风险，引起了中央高度警惕和关注。2016年7月，习主席在中央经济会议提出“抑制资产泡沫”，楼市调控开始转向。在此势头下，2016年 9 月 30 日之后北京等 16 个热点城市推出楼市新政，紧缩力度空前。“限购、限贷、限售、限价、限土拍、限商改住”
其后，2016年12月，中央经济工作会议，习总书记批示“房住不炒”。在中央将房地产回归居住属性，弱化投资属性提到政治高度背景下，中央层面不断丰富“房住不炒”的内涵，“房地产长效机制建设”“因城施策”的要求不断提出，地方层面纷纷跟进实施房地产“最严调控”，房价恶性上涨被遏制，涨幅回落企稳（参见图5），住房逐渐回归居住属性，并有城市已在年末有条件放松楼市，比如，山东菏泽解绑存量住宅转让。图5 2016年6月～2018年12月
2019年1月～至今，“房住不炒、一城一策、因城施策”“新型城镇化”“国管公积金认房认贷”，政策有松有紧，市场渐修复。
2019年各地在秉承“房住不炒”“因城施策”的指导原则下，逐渐有城市相继根据当地实际状况，试探性松绑“楼市”，有的放松政策，有的放松落户，有的取消限价、取消限售，有的降低限购标准，比如衡阳、北京、广州、佛山等21城市。2019年4月，国家发改委发文全面放宽人口300万至500万大城市宽落户限制的文件，更普遍解读为松绑楼市的信号。
总体来看，从住建部2019年初提“稳地价、稳房价、稳预期”工作要求开始，楼市调控阶段性胜利得到巩固，有的城市根据自身情况对当地楼市有所放松，市场渐修复，但不可随意解读为楼市已然放松。4
综合上述，一是，国家对房地产调控的思维，从过去重点强调“不许过热，也不许过冷”，单纯以价格、库存去化为目标，逐渐转向理性化。各级各地房地产市场监管部门也在习主席的多次苛责指导和强调下，深刻领会“房子是用来住的，不是用来炒的”的高度政治意义，使住宅的居住属性逐渐回归。二是，发改委《2019年新型城镇化建设重点任务》发文，要求逐渐放宽大城市户口限制的文件，说明了
同时，文件中提到“探索落户城镇的农村贫困人口在原籍宅基地复垦腾退的建设用地指标由输入地使用。”也使学界呼唤多年的“耕地异地占补平衡”，有效提高经济发达城市和落后地区土地资源效率的方式，形成期待。总之，政府对房地产调控总体思路，已从过去的“不许涨、不许跌”“保增长”的思路，逐渐偏向民生和务实，使得今后一切的调控手段都面向于“房住不炒”，同时，因为中央对于楼市的态度未松，预估短期内放宽楼市的可能性较小，房地产恐在楼市调控新变化的背景下，形成新的房地产周期。
