新房和二手房贷款有一个不同的点是，银行审批新房的贷款额度看的是销售价格，但二手房看的是房屋评估价格。因为二手房有折旧费和市场变化带来的房产增值，所以二手房当下的价值就需要专业人员来判定，而不是市场价或者之前的成交价。那么房屋评估价由哪些因素决定呢？房屋评估价和成交价的关系是什么呢？
首先我们要说一下房屋评估的分类，有在线的自动估价、人工询价和购买评估报告，在线评估呢相对简单，就是输入房产信息或上传房产证自动估价/估价师评估结果就可以了，目前有这个服务的平台有小资家、房估估、公评网等，这可以作为房产价值的参考。但想要申请贷款之类的还是需要房产评估报告，也可以在线购买或委托房产评估机构。
需要房产评估报告的房屋评估流程必须要通过实地查勘，流程大概是和评估机构签订委托合同之后估价师就会和客户约定查勘时间，然后到时间了就带着资料上门。需要给房屋的内部户型、装修、小区环境等内容进行拍照，并且要填写相关资料；回来后还要整理这段时间的市场走向，周边二手房成交价等信息，最后再出具正式的房产评估报告并盖上评估机构的公章。一般来说，实地查勘3-5天内是可以完成的。
而房屋评估结果由什么因素决定，这就是实地查勘的内容了。首先是自身品质，比如朝向、户型、居住舒适度、物业、装修情况、房龄等等，都会影响最后的结果；其次是配套设施，比如地段、交通、周边的商圈，还有学校、医院的正面影响会更大。最后就是市场的影响，比如最近半年房价一直在涨，旁边小区二手房成交价也在增加，那么房屋评估价格就会高一点。
最后，一般来说房屋评估价会比市场价低一点，因为要考虑到银行的风险，但也不一定，也有评估价和成交价是一样的，只是高过就不大可能的了。而且评估价高一点，贷款额度也能高一点。返回搜狐，查看更多
