在讲房地产泡沫之前，小益先和大家讲讲泡沫是什么，拿荷兰的郁金香泡沫事件和大家举个例子。
作为贸易大国的荷兰引进了郁金香这一物种，有一种病毒能够让花变异，变得异常鲜艳，但这种栽培技术门槛比较高。正处于荷兰黄金时期的人民普遍非常富裕，人们也乐于花钱消费鲜花这种商品。随着越来越多人加入，郁金香的价格很快上涨，投机分子也在郁金香身上看到了投资价值，郁金香越炒越热。直到有一天，有人突然发现郁金香卖不出去了，因为价格已经完全偏离了内在价值，瞬间泡沫破灭，经济遭受重创。
泡沫的产生往往基于人们贪婪与投机的两种天性：相信价格会一直上涨，等待最高点再抛售；内心都存在赌博心理，想要以小的付出获得大的收益，更何况这件事情会有政府兜底，政府是不会让房价下跌的。
日本泡沫经济发生于1985-1990年，当时日本正处在改变增长模式、转变发展战略、开放国内市场、融入国际社会的初期。
日本人们坚信土地永远是稀缺的，全民陷入炒地买房风潮，土地价格不断暴涨。从1985年底到1990年初，短短五年多时间，日本城市地价增长了200%。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，而美国的面积则是东京的1.5万倍。
为了遏制日本经济过快上涨，并大幅缩小日本与欧美国家的贸易顺差，1985年，日美英法五国签订了《广场协议》。从此，日本这个国家的民众再也不敢投机房地产。
当时的日本，根本没有泡沫破裂的担忧，而且政府永远会支持房地产！然而，人们忽略了，当时的日本城市化率已经达到77.4%，而老龄化率开始攀升。城市化红利消失，人口红利不再，经济失去增长动力，房价也就失去支撑。
3.为了挽救实体经济，日本政府开始加息，这直接加快了房地产泡沫破裂进程；
4.除了经济受到打击外，日本的银行业也受到了巨大的影响。日本的房地产和经济危机告诉我们，房地产过度投机的后果很严重。
百业低迷，唯地产不破！过去近二十年，房子是最好的保值增值投资，也是最好的抗通胀投资品。但近几年可以说，中国正面临房地产市场泡沫。小益也在之前的文章有提到过房地产几位大佬先后退出房地产行业，传送门：现金为王，房地产业的成功退出者：李嘉诚第一，王健林第二！
“经济泡沫的本质是资产泡沫，资产泡沫是资产价格在投机资本推动下的超值上涨。”换句话说，房地产泡沫指的是房地产价格在投机资本驱动下的超值上涨。伴随着房价的逐步趋稳，流通中的货币没有更好去向，那么，通胀之下，谁将是下一个代替品？
对于房地产开发商来说，过去这些年都在上涨，风险至少大家都在承担，操作模式也相对简单，无非拿地抵押修建推盘，业务模式十分成熟。对于散户来说，无非买房坐等资产升值再卖，傻瓜式操作模式。小益认为房地产价格暴涨的核心问题在于：资本无处可去。
要让资本有地方可去，金融改革是当务之急。如果有泡沫，核心的解决方式是：放开更有利可图的行业，如石油铁路银行，让社会资本参与盈利。否则，这些资本还会一拥而上，找目前最有利可图的行业，那就是房地产。
