4月28日，“2019发现中国优秀品牌调研行”采访团走进了北京荣盛泰发投资咨询有限公司，执行总裁赵新亮先生受邀接受采访，围绕着当前宏观政策对房地产周期影响，对近期北京及环京地区房价走势以及房地产基金进行了分析，以下为采访实录（略有编辑）：
答：中国的房地产周期就是宏观周期的缩影，2008年之后，我们经历了三轮房地产小周期，同时也经历了三轮宏观经济的短周期。房地产行业及其整个链条上的钢材、水泥、家电等，占比中国GDP的比重非常大，因此，房地产对宏观经济可以起到很好的推动作用。2008年次贷危机，中央火速推出4万亿计划，叠加财政和货币政策，拉动内需，刺激房地产启动经济托底的作用。但是，这种刺激可能会导致个人杠杆率增长过快，将会为未来的金融风险埋下隐患。
最近一轮房地产周期是2015-2018年，从2015年初开启，15、16年是周期上行阶段，17年开启房地产调控，经济同步也是往下走的趋势，至2018年底结束。未来，我们认为，中国的房地产周期不会再出现大起大落，而是呈现平稳态势。而且，时隔九个月，中共中央政治局会议再次提出：“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。面对一季度房地产市场部分区域升温的苗头，国家既不打压也不放松。在调控的主旋律下，房地产市场正在逐渐回归理性，整体仍然保持稳定发展的趋势。
答：今年一季度，随着气温的升高，楼市也迎来了季节性的回暖，有人将此称之为楼市“小阳春”。无论是北京地区还是环京区域，在一季度，房地产市场的量价均呈现了不同程度的上涨。
从调研的情况来看，北京的房价上涨了3-5%，环京区域涨幅更加明显。比如说燕郊、大厂，受通州（北京副中心）的影响，上涨幅度比较明显，和18年最低点相比，涨幅达20%左右。不过，也是因为受调控政策影响，这些区域此前房价下跌幅度较大，比如说燕郊最高的时候，房价达到38,000-40,000/㎡，最后跌到20,000以下。其他地区，像是廊坊广阳、永清、固安等都出现了小幅上涨，涨幅约为500-1000元/㎡。
目前来看，我们认为：楼市小阳春基本上结束了，住建部也对涨幅过大的城市提出了预警，一季度经济增长好于预期，后面会对涨幅过快的城市进行监管。开发商明显感觉：客流量显著减少，来访率也有所下降。所以我们判断是小阳春基本上结束了，未来大概率房市仍然会处在比较平稳的状态。
答：个人买房投资非常容易受到宏观经济、政策调控等因素影响，而难以把握住周期，即使卖房变现也受到很多规定的限制，目前来看，并不是一个最优的房地产投资方式。
房地产私募股权基金是完全不同的一种模式，是需要更加专业的基金管理机构去运营的，并根据市场变化情况进行主动管理，充分发挥地产基金管理方面的优势。
我们个人去投资房产，如果房价跌，我们的投资就会亏钱，风险很难驾驭；如果我们去投资地产基金，房价下跌，不一定会亏钱，此时更多的是取决于项目的净利润。一个住宅项目的净利润等于售价扣除掉土地成本和非土成本（包括前期、建安、市政、销管财费用、税费等），一般在房子销售价格下跌的同时，土地成本也会降低，依然会存在一定的利润空间，这样基金也会出现正回报。
因为从主流上市房企2018年审计报告中可以看到：毛利率维持在在30%左右，ROE在20%-25%。如果我们的地产基金能够做到投资前三十强的房地产企业，基金正回报也是可观的。当然，中间还需要扣除掉管理费、托管费以及管理人的超额收益分成等等，投资人会有一个不错且稳定的回报，是一个更优的房地产投资方式。
在国外，地产基金（包括Reits）是高净值人士资产配置的重要品种。在我国，地产基金才刚刚开始。
问：您在个人财富管理领域工作多年，经验丰富，请您分享一下您的投资经历和理财经验。
答：我们现在主流的财富管理渠道就是银行存款、银行理财、信托、公募基金、私募基金、股票、债券、保险、房产等等。对于这些品种，我个人在房产和股票方面占比比较大一些。在房产方面，主要是把握住房地产周期，我是在上一轮的房产周期底部进行了布局。在股票方面，中国的股市是个高度波动的市场，牛熊的特征非常明显，就是“牛短熊长”，所以在股票上，我采取的是逆势投资策略，在市场底部的时候注入资金，忍受短期的波动，等待牛市到来。
答：泰发基金是荣盛发展（股票代码：002146.SZ）于2010年9月发起设立的控股子公司，专注于住宅地产项目的私募股权基金管理公司。截至目前，泰发基金帮助客户配置的资产规模已经超过300亿，投资、销售、管理的基金产品超过100只，到期均如期兑付。泰发基金荣获2018中国房地产基金综合能力TOP10、中国房地产基金优秀品牌企业、中国房地产产业最佳投资机构TOP10等等荣誉称号。
在成立前期，泰发基金主要以私募债权类项目为主，给客户提供稳定可观的回报。2018年初转型进入私募股权投资中，做真股权项目。为了满足投资者偏好，泰发基金主要是以2年内的短期住宅项目为主。1）在风控措施上，若项目两年内销售结束，泰发基金进行清算并给投资人分配收益；若两年内项目销售没有结束，则基金管理人会进行模拟清算，将剩余部分转让给股东方，实现退出。2）在投后管理上，我们也会派驻财务，对项目的收入、利润全程把控；派驻董事对项目成本、预算进行严格监管，保证利润实现回流。3）从过往项目来看，我们帮助高净值客户实现了平均10%以上的收益，这也是一个不错的投资回报。此外，若项目运营远超预期，基金也会按照同股同权拿到超额收益。
所以，泰发基金的客户数量虽然不是特别多，但是在市场上一直有一批专业、扎实的高净值客户追随着，不仅每期产品都深度参与，而且还会转投和续投。
问：泰发基金作为领先的私募投资基金管理公司，在品牌建设方面注重的因素是什么？或者分享一些品牌建设的经验。
答：泰发基金主要是针对的是高净值人士，投资起点是100万起，如果在大众媒体上去宣传，可能成本的费用比较高，也无法精准捕捉到客户。所以，我们重点是在细分人群当中进行品牌建设和维护，主要是通过这三个方面：1）依托我们股东荣盛发展的实力，集团名下有10多家阿尔卡迪亚五星级酒店。我们经常会组织一些高端客户的论坛分享活动，让他们能感受到集团实力和泰发基金的专业；2）同时，我们也会主动去一些行业内协会，包括清华、北大商学院等去推荐我们的品牌，介绍泰发基金，让这些高净值的人士了解我们；3）此外，我们也和一些业内权威的评估机构，如清科、投中网、搜房网、中国指数研究院，保持紧密的联系和沟通，让这些专业的机构了解我们最新的发展方向，提升我们在业界内的品牌影响力。
（嘉宾简介：赵新亮 北京荣盛泰发投资咨询有限公司执行总裁、清华大学MBA、香港科技大学工商管理硕士、南开大学保险系精算专业。18年金融机构从业经验，长期在个人财富管理领域耕耘，精于跟踪解读热点财经，精于量化设计、分析理财规划，具有非常丰富的投资理财实践经验，尤其在房地产投资、城市规划等领域的研究颇具建树。）返回搜狐，查看更多
