《住宅项目规范（征求意见稿）》2月18日公布后，其中第2.4.6条“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”受到广泛关注。这一信息公开后，有观点认为，楼市这将告别公摊时代，房价也将受到很大影响，真的是这样吗？
新建商品住宅按套内面积计价交易，可以让购房者更加清楚所购房产的套内面积和公摊面积，但预计，开发商或提高单价，销售总价或不会有明显变化，不然公摊面积的成本谁来出呢？从这个角度看，新规可以说是换汤不换药，不算是大的改革，只是计价方式的调整。
不管你算套内也好建面也好，所有的这些开发成本开发商都给算进去。按照朝向、景观资源、楼层等可以把一个项目的所有产品划分成不同的层次，从而去定单价/总价。也就是说，不管公摊面积怎样，这个户型自身就已经决定了他的价格，公摊在其中所起到的作用是极其微小的。
新规或要求政府在土地拍卖的源头上进行相关的调整和规划，要求开发商在备案中也进行相应的调整，并在设计环节就进行相应调整。“如果要告别买100平方米房子只得70平方米的现象，不仅仅是土地拍卖环节要变，就连现行的《商品房销售管理办法》和《物业管理条例》也要做相应的调整。”
即便相关法律法规进行修改，但并不影响实际的交易和物业管理费的收取。譬如，一个小区一年预算的物业管理费为5000万元，按照建筑面积收取与按照套内面积收取，在本质上是没有差别的，因为每家每户的公摊比例是一样的，所有业主按同样的比例刨除公摊面积并不影响物业管理费的总额。
《住宅项目规范（征求意见稿）》还对未来的住宅电梯安装提出明确规定，四层及四层以上新建住宅建筑或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯，且应在设有户门和公共走廊的每层设站。
建筑是有各种规范约束，比如最常用的建筑设计防火规范，对于电梯厅尺寸、楼梯踏步高度宽度及平台进深等都有着明确的要求，并不是说开发商想把电梯厅压缩就能压缩。按照建筑面积计算的这么多年来，开发商最不愿意花面积的还是公摊部分，楼梯间、前室、管道井这些基本都是按照最小值去设计，因为这部分其实是最没价值但是又不得不做的，
一个住宅项目到底做高层还是多层，会有很多因素影响，比如说容积率，一般容积率高的那肯定都是高层。
本身规划条件都是由规划局去制定的，人家会考虑这块土地的位置、资源、价值等等，比如市区会因为用地紧张，地块容积率较高。
当然不排除有的开发商拿到地块后选择做层数不那么高的住宅，比如说有限高要求，比如说容积率不高，又或者产品定位问题。有的项目高层+多层/别墅的配置，那是因为要先靠前者消化容积率，再靠提高后者品质来溢价。
这里要提到两点，一个是日照要求，一个是产品定位。有的地方有日照要求，那么基本上纯北向的户型是不存在的，常见都是T字型的一梯四户，侧翼两户南面两户，保证四户都有朝南而且尽可能南面的不遮挡北面。
为什么最常见的是一梯四这种户型呢？因为这个可以保证侧翼南北通透，可以做大户型卖相对高总价，然后南面的小户型好歹还是朝南，面积不大总价相对稍低（实际上单价并不低）。
很多小区里面有不同面积段的户型，为的就是满足不同需求的买家，不管你是单身独居，还是新婚小两口，还是三口之家，还是三代同堂，都能在这里找到适合你的产品。如果所有产品都做成小三房那种，就变成流失了很多有其他需求的客户（那种本身定位为豪宅，都是两三百方的大平层除外）。
很多人以为地下车库、设备用房等等都属于公摊部分，简单科普一下哪些地方会被算进公摊，首层大堂、核心筒（包括电梯、楼梯、走道、电梯厅、消防前室、风水电管道井）、屋顶楼梯间、屋顶电梯机房。简单来说，就是这栋楼地面以上公共使用的部分（不包括设备用房，哪怕是在地面）才计入公摊，这部分必然是计算容积率的，而地下车库、地下设备用房是不计入容积率的，何来公摊一说？至于物业用房、小区的公厕、垃圾站等这些都成为公共配套，不会计入公摊。
为什么开发商要建公厕垃圾站这类东西？一方面每块用地都有自己的规划条件和指标要求，要配建什么,面积多大，都写得清清楚楚，政府需要开发商去帮忙搞配套而已。另一方面，所有建设的成本开发商早就考虑好了，人家不会只盯着盖这栋住宅花了多少钱，而是看整个项目的成本。小区园林景观做得好看，那也是为了卖一个好价钱啊。
随着房屋精装修政策乃至未来房地产税出台，购房者遭遇到的问题还将进一步加剧，产生的各类矛盾也将愈发尖锐。这项政策对老百姓最大的好处是：至少钱花得明明白白。
