随着2019年学区划分的临近，学区房的关注度也越来越高。而庐阳作为优质学校扎堆的区域，自然成为了重点关注对象。
今日，本站统计了庐阳121家二手房数据，77家上涨、44家下跌。其中，华润橡树湾最高卖到2.9万/㎡、万科森林公园3万/㎡成交。
根据板块特点，可将庐阳区划分为环城河内板块、中环路内板块、中环路外板块。
中环路外板块：南淝河以北、董铺湖以东区域，主要集中了万科森林公园、华润橡树湾等热门小区；
环城河内板块，总结来看就是：庐阳学区最优质的区域、房价最高的区域、配套最成熟的区域。
从上图中也可以看到，板块内二手房价格几乎都在2万+，其中一些机关宿舍价格更是接近3万/㎡。
板块内价格最高的是合作经济广场，作为学区房中的“战斗机”，合作经济广场在安居客上的均价已经达到5万/㎡。
所以，在这片区域买房，可根据不同梯队来进行选择。越强势的学区，投资价值越高，即使房子本身很老旧，但房价依然坚挺并稳步上涨。
在这个板块中，值得注意的有万科森林公园、华润万橡府、海亮红玺台、融侨悦城、瑞地祥和府等几个小区，房价有一定程度涨幅但成交量依然客观。
其中四里河区域的万科森林公园、华润橡树湾成交均价最高，基本都达到了2.3万/㎡。根据链家显示的成交量方面，万科、华润单月的成交套数都达到了10套以上。
在板块发展成熟的情形之下，庐阳区很难找到适合改善兼顾投资的小区。目前为止，中环路外板块只有万科森林公园、华润橡树湾符合条件。
所以，在这片购买二手房，我的建议是：优先考虑万科、华润，品牌物业，再辅以不错的学区、年轻的房龄，这两个小区是非常优质的资产。
另外，除了万科、华润、海亮、中铁国际城、祥源等几个上涨的小区外，其他价格基本都是跌的多，不建议购买，手中有这类资产的也建议早点处理。
中环路内板块地处庐阳老城中心，发展成熟。但同时也意味着板块发展前景已经不大，没有学区等硬核配套的支撑，大多数小区价格只能卖到2万以下，个别房龄较老的小区仅卖1.2万、1.3万左右。
像翡丽城、金域蓝湾、元一滨水城、南国花园几个小区，虽然成交量相对较大，但房价却基本在跌，充分体现了劣质板块资产不保值不抗跌的特征。
板块内，值得关注的有置地柏景雅筑、柏景湾两个小区，成交均价基本达到2.2万+，是为数不多的优质资产。
所以在这个板块内，可以优先选择置地，其他的小区除非是周边上班族自住，否则不建议购买。
从表格数据中可以看到，庐阳6月份二手房均价相较于上个月，有77家在涨，44家在跌。
其中，涨幅最高的为雍景苑，上涨1678元/㎡；跌幅最高的为天竹园，下跌3491元/㎡。
雍景苑小学学区为红星路小学，并且临近大东门，在学票价值以及配套价值加持下，二手房价格比较坚挺。而天竹园为庐阳老城的老破小，本身没有优质学区，房价自然跌的快。
查询链家网数据得知，华润橡树湾新上一套房源，挂牌价达到了2.9万/㎡，远远高于该小区的市场均价。
虽然价格高，但该小区成交量依然客观，不少房源都是2.2万、2.3万的高价成交。
再看该小区前期成交情况，在今年初，一套房源的成交价高达3万/㎡，刷新纪录。
整体来看，庐阳区大多数二手房位于老城区，在没有优质学区的加持下，房价下降较快而且成交量比较惨淡，二手房市场呈现“两极分化”的状态。
1、如果考虑改善自住兼顾投资的话，建议选择万科森林公园、华润橡树湾等小区；
2、如果只考虑学区，建议考虑小户型挂学区，一来总价低投入成本小，二来后期转手也快。
但买学区房一定要注意，拿到产证是否真的能上那个学区，现在不少人面临过一个情况：花了钱买了学区房，结果被房东坑不能上。
3、买学区房，小区环境、物业管理就成了次要因素，所以也不用太过纠结小区是不是老破小。
