核心提示：许祥云等人认为，房地产泡沫会诱导企业“脱实向虚”、提升银行系统风险、挤占研发投入、扭曲产业结构，进而引致未来生产效率的提升出现停滞，并最终损害长期经济增长。因此，即便不发生泡沫破裂，房地产泡沫的长期存在仍会削弱经济发展潜力。
参考消息网12月21日报道 南京财经大学国际经贸学院副教授许祥云，同学院硕士研究生李立恒、谢静在《日本学刊》2017年第6期发表《未破裂的房地产泡沫是否损害经济增长基于日本泡沫经济的历史考察》。
许祥云等人认为，房地产泡沫会诱导企业“脱实向虚”、提升银行系统风险、挤占研发投入、扭曲产业结构，进而引致未来生产效率的提升出现停滞，并最终损害长期经济增长。因此，即便不发生泡沫破裂，房地产泡沫的长期存在仍会削弱经济发展潜力。政府不仅需要防止房地产泡沫过度膨胀或迅速崩溃，更需要逐步消化现存泡沫，为实现经济长期可持续增长的目标清除隐患。
许祥云等人在文章中指出，日本经济增长在20世纪90年代的下行，可以用泡沫经济崩溃造成的需求不足来解释，但近30年的持续低迷，则只能解释为经济增长的动力出了问题。日本经济在泡沫时期积累了大量可能引致生产率下降的潜在风险，这些风险伴随泡沫破裂而集中爆发，导致日本TFP（全要素生产率）增长率快速下挫，并最终引致日本经济长达数十年的低迷。从日本的泡沫经济历史可以发现，企业在房地产泡沫持续过程中的诸多行为变化，均有损于长期经济增长。
房地产泡沫的出现，会显著改变企业的投资行为。一方面，房地产泡沫能够通过提升企业自有土地和房产的价值，使企业的融资能力和固定资产会计收益得到提高，促进企业扩大投资规模，从而很容易引发经济过热。另一方面，由于土地价格不断提升，土地和不动产的投资回报率也随之上升，会吸引企业将更高的资金份额投入其中。这种“越涨越要买”的行为特征被称为“正反馈效应”，是导致房地产泡沫短短数年内迅速膨胀的重要原因。
虽然在土地价格持续上涨的泡沫形成时期，土地投机行为能为企业暂时带来较高的资本收益，但一旦泡沫破裂，用于土地投机的资金将难以顺利收回和转入生产领域。统计数据显示，泡沫经济崩溃后，虽然地价在下跌，但企业的土地资本占其总资本的份额却出现了明显的上升，而且中小企业的土地资产占比远高于大型企业。这一现象表明，企业在泡沫时期用于购买土地的资金在土地泡沫破裂后大量“沉淀”在土地资产当中，无法转移到生产领域，造成了企业资本的严重错配和资金运用的低效率。流动性相对较低的房地产泡沫资产对资金的“锁定”效果，极大地影响了企业的未来成长，也为整体经济的长期增长埋下隐患。
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