2019年南京的春天即将到来，天气依然寒冷，而令人意想不到的是楼市先回暖了。
从我们房博士后台层出不穷的买房人咨询到周末浩浩汤汤的看房团大军，我明显感觉到了买房人需求的释放。然而，这波楼市的回暖是阳光普照还是冷热不均？这几天，我实地探访了江北多家项目的售楼处，试图找到答案。
上周，我去实地探访了江北6家楼盘，售楼处的工作人员都向我表示，自春节以后，项目的到访量明显有所上升，和年前热度差距较大。但在实地探访过程中，我发现，尽管总体来看，楼市热度高于18年冬天，但各个项目的到访量差距明显。
江北一家高价地盘的置业顾问告诉，自春节以来，项目的到访量每天在7-8组左右，周末相对会稍微多一点点。我在售楼处实探时，仅有一名购房者在洽谈区，显得较为冷清。
而与此同时，另外一家项目的工作人员却表示，他们售楼处周末的单日到访超过100组。刷卡的节奏停不下。连开发商自己都很惊喜地向我们打听：“真的回暖了，其他项目也出现了这种情况吗？”
周末我实地到桥北北外滩水城售楼处实探，同样发现了买房人挤爆售楼处的情况。项目相关负责人告诉我，水城自大年初三开始，基本每天都有房源成交。
我从和江北几个项目的置业顾问的交流中得知，春节后到访的买房人多为自住客。“很多客户是从去年就开始看房，最近贷款利率下调就出手了。”
实际上，影响购房者买房计划的原因有很多，房贷利率的变动就是其中重要的一个因素。楼市调控前期，为了控制楼市热度，遏制投机炒房是调控的主要任务，一刀切的调控政策难免误伤刚需。
如今，楼市调控两年多，市场已经发生了明显的变化，投机炒房需求基本离场，房价预期也出现了明显的扭转。房贷利率下调，月供压力减轻，一定程度会减轻购房者的负担。
今年春节后，南京首套房利率下调明显，多家银行上浮12-15%，而二套房普遍仍上浮20%。首套房款利率较低的几家银行：汇丰银行贷二手房贷款最低上浮8%，广发最低上浮10%，邮储、兴业、交行、建行、工行最低上浮12%。
不过，尽管贷款利率有所下浮，但南京的调控政策没有放松的迹象。就在上周，南京市发改委发声：“目前，我市将继续贯彻中央关于坚决遏制房价上涨的重要决策，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，坚持房地产市场调控政策不动摇，力度不放松。”
应该说，在限价和房贷利率下调的大背景下，刚需迎来了最佳的入场时机。而春节后，江北自住型楼盘的回暖也正是由于目前南京楼市整体处于利率、房价都合适的情况下，刚需的买房计划被按下了“快进键”。
我统计的样本包括江北新区江浦、核心区、桥北、高新、六合在内的主力在售住宅的首付和月供情况。
除了江北核心区绿地海悦和扬子江金茂悦两家首付五成的楼盘外，其余住宅我均以首付三成，公积金贷款50万，商贷30年且利率上浮12％的政策情况来计算。
统计结果显示，在江北直管区范围内，月供5000以内的精装盘仅北外滩水城一家。
对很多第一次买房的刚需来说，首先往往先关注的是首付和单价，其实，工资是否能满足月供也是一大重要因素。除此以外，装修房源能在为刚需节约一笔装修金的同时为他们免去装修的麻烦。
北外滩水城是目前江北新区除六合外唯一一家总价200万以内可选择的精装盘，也是江北新区直管区唯一一家均价在2万/平左右的精装盘，在遍地精装房源均价超2.5万/㎡的桥北区域来说，价格优势明显。项目装修房源首付门槛约53.7万，商贷月供约4456元，纵使月收入不过万的家庭也能够负担的起。
值得一提的是，北外滩水城所在的桥北目前已经有3号线号线一期也将开工！弘阳广场、沃尔玛、大洋百货等大型商业体林立，南医大第四附属医院这所大型三甲医院将于下半年开业。可以说，这类门槛不仅低总价门槛，配套也能满足自住的需求。
据了解，北外滩水城预计4、5月加推19街区最后3栋7、12、16号楼，户型建筑面积89-123㎡，共500余套房源；目前1#、2#、3#、5#、6#、8-11#、13-15#均有房源在售，面积89、111、114、123㎡，均价20599元/㎡，精装修交付。
