我就像一个没有完工的房子的建筑师，没有大幅削减的理发师和能够花更多时间在她的财务上的财务专家。
前段时间我查看了我们的贷款，并意识到我们已经超出了现有的抵押贷款。不要误会我的意思：有一段时间它是完美的。我从已经具有竞争力的价格中获得了0.8%的折扣，并且在我们装修时我们需要所有的花里胡哨。
但是现在我要支付395美元的年费，以获得拥有我不使用的大量产品和功能的特权。
即使没有再融资，我也可以通过要求我的贷款人将我的贷款换成基本贷款(没有抵消，只是重绘，这对我们来说很合适)来提高利率。只有在我写这一章的时候才意识到我还没有去做这件事。
我现在踢自己，因为在不到15分钟的时间里，我设法从标准浮动利率中获得了1.25%的整体折扣。为什么，哦，为什么我不提前打电话?
拥有自己的房子真是太棒了 - 但是如果你用25或30年的时间来偿还它，那么这种兴趣就会成为一种杀手。
借入4万美元的400,000美元并且不会额外还款，你将支付高达233,000美元的25年期贷款利息。这4%是一个保守的数字 - 如果利率是6%，那么你需要支付373,000美元的利息。
关于住房贷款的重要一点是，利息按每日余额计算，并按月向贷款账户收取。利用这个事实。如果您可以减少每日余额，即使只需几美元，您也可以长期节省利息和贷款期限。
以美元计算：假设您有6万美元的住房贷款，其利息按每日余额计算，并按月收取。
超过25年的期限，您的还款额为每月3222美元。如果您在1月底之前没有还款，则每天将以500,000美元的余额计算利息。由于1月份有31天，因此在该月底将收取2547美元的利息。
例如，如果您在1月15日支付了一半的月付款，而剩余部分在月末支付，那么您在1月底可以节省3.29美元的利息，这意味着额外的3.29美元可以用于支付本金。节省的费用可能很小，但从长远来看，这将减少您的期限，并从应付的利息总额中减少很多。
当你以大约86,000美元的价格削减你的利息账单时，没有比两周付款更好的策略(而且也很容易)。
为了节省这些费用，您需要将每月最低还款额减半，并每两周支付一次。那是因为一年有26个堡垒 - 相当于13个月还款而不是12个月。
对于那些将每月最低还款额除以4并且每周付款的借款人来说，节省的利息仍略高于利息，但对于该期限而言并不是那么多。这里需要注意的是，一些贷方在计算每两周一次的付款时，将每月还款额乘以12，然后将其除以26，以便每两周给出一次。虽然这是正确的，但它不会迅速减少您的住房贷款。
每两周还款的最好的事情是额外的还款。这是唯一能够在贷款初期扭转复利的影响的策略。
有一个简单的原因，为什么在最初的几年之后你仍然欠你所借的钱 - 只有你偿还的一小部分用于本金。其余的还清利息。
如果在25年内以5%的价格获得500,000美元的抵押贷款，那么您的每月还款额将为3222美元，您将支付超过466,000美元的利息。将您的还款额降至3300美元 - 每月额外支付78美元 - 您将节省近29,000美元的利息。
更好的是，每周两次还款1650美元，节省的资金将超过106,000美元。
即使你无力支付额外的还款，一次性的一次性存款，如退税或小额意外收入也会产生惊人的影响。
以美元计算，在500美元的5万美元住房贷款的第三年，一次性支付1500美元可以减少两个月的期限，并为您节省超过4000美元的利息。
确保您的住房贷款已重新绘制或抵消。两者都降低了你付出的兴趣，但偏移量更加多样化。
抵消是与您的住房贷款相关联的交易帐户。您在此帐户中的资金抵消了您欠的金额，您只需支付差额的利息。而且由于没有支付抵消账户的利息(因为您的贷款账户的利息减少)，您不需要对储蓄利息征税。
您可以将抵消帐户链接到借记卡和/或信用卡。您可以通过信用卡生活来加快速度。这个想法是，在发薪日，你的工资将进入你的抵消账户。您使用信用卡支付生活费用，享受免息期。在此期间，您的工资正在削减您的住房贷款利息账单。此策略仅适用于您在免息日结束前偿还信用卡的情况。
重绘工具位于您的住房贷款中，因此它不是可以链接到债务或信用卡的单独帐户。重绘也可能有一些限制：例如，如果您的情况发生变化，您的贷方可以关闭设施。
你甚至知道你的抵押贷款支付的费率是多少?抵押贷款选择调查发现，五分之二的澳大利亚人不知道他们目前的住房贷款利率。确保你不是40%的澳大利亚人之一。
找出你正在支付的价格，然后看看你是否能找到更好的交易。比较网站如au，.au，mozo.com.au和finder.com.au是一个很好的方式来查看提供什么，或者你可以使用抵押贷款经纪人。
但是，如果你确实找到了更好的交易，不要急于切换。询问您当前的贷方是否可以击败或匹配该汇率，您可以省去转换的麻烦。
如果您的贷款人不会以更便宜的价格来参加聚会，请确保在再融资之前进行收支平衡分析。将所有搬家费用加起来(您的新贷款人可能会要求收取估价费，并且还可能向您收取企业费用)并将其除以您每月的节省。
例如，如果移动费用为1000美元，但每月可以节省50美元的还款，那么您的收支平衡成本为20个月，这意味着您将花费不到两年的时间来收回搬迁成本。
即使您为低利率的贷款再融资，也应该将您的还款保持在您为更昂贵的贷款支付的水平，并且您将节省更多。
因此，假设您有500,000美元的住房贷款，年利率为4.5%。您的还款额为每月2779美元，您需要支付333,748美元的利息。您再贷款4%，每月还款2639美元，利息291,755美元 - 节省近42,000美元。坚持支付每月2779美元，你支付4.5%的贷款，你还可以节省27,000美元。
这是一个我得到很多问题的问题：“我应该修理我的住房贷款吗?”如果你担心如果利率增加你会如何应对，那么它肯定会很诱人。
如果您选择固定贷款，请确保其灵活性。如今越来越多的固定贷款是灵活的，允许额外的还款，而有些甚至有重绘和抵消。要问的一些关键问题是：
如果您真的希望最大化额外的还款而不会受到惩罚，那么将您的固定贷款分成两个甚至三个账户。
您为确定性支付的最终价格是，无论出于何种原因，您需要违反合同，您将支付。
如果您不确定，您可能希望通过仅修复部分贷款并留下其余变量来对冲您的赌注。
重绘费用以及重绘的最大和最小费用也适用。以美元计算，在重绘或抵消账户中支付5000美元可以节省超过17,000美元的利息，在25年内以50%的价格获得500,000美元的贷款。
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