国家统计局4月16日发布的70城房价数据显示，3月丹东新建住宅价格以环比1.9%的涨幅位列第一，锦州、常德紧跟其后，环比上涨1.5%。从二手房市场看，3月“小阳春”出现。一二线城市二手房价格上涨。在业内看来，预计4月份上涨苗头很可能会表现更明显，不过不会再出现暴涨的局面。
近日，黑龙江省鹤岗市坤德花园小区一套320平方米的二手房售价仅15.5万元的消息引发关注，加上此次丹东再次领涨全国，如何看待东北的房地产市场？分析认为，丹东楼市是东北房地产市场的个例，长期看，东北房地产市场整体形势仍然严峻。
2月份新建住宅市场价格有9个城市房价环比下调，3月份下滑的只有4个城市，包括韶关、赣州、深圳、上海，其他城市出现了全面上行。65个城市房价上涨，再次接近2017年市场热度最高时间点。
从四个一线个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比2月回落0.1个百分点。其中：北京和广州分别上涨0.4%和0.8%，上海和深圳分别下降0.1%和0.3%。
31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比2月降低0.1个百分点；35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比2月扩大0.3个百分点。
丹东新建住宅以环比1.9%的涨幅领涨全国。“丹东的新建住宅数据失真，丹东的数据波动主要是因为去年炒作后的网签数据滞后签约，当下市场并没有利好支撑再次全面上涨。最近几个月各地的新建住宅数据意义不大。”中原地产首席分析师张大伟评价3月丹东新房市场表现时直言。
除了丹东，新房涨幅位居前列的城市还有锦州、常德、秦皇岛、石家庄、平顶山、大理、宁波、北海、大连、哈尔滨、西安、无锡、安庆、南充等城市，环比上涨均超过或等于1%。
二手房市场中，3月有10个城市房价环比下调，南充、广州、乌鲁木齐、青岛、洛阳、海口、郑州等热点城市环比分别下跌。有57个城市的二手房价格环比出现上行，比2月多10个城市。
“从去年10月开始，已经连续6个月有超过10个城市二手房价格环比下跌。但3月份明显呈现出了市场小阳春，一二线城市全面上行。特别是上海、深圳、北京、杭州、南京等城市的二手房价格再次出现明显上涨。”张大伟说。
从四个一线城市的二手房市场看，二手住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比2月扩大0.2个百分点。其中：北京、上海和深圳分别上涨0.4%、0.3%和0.7%，广州下降0.5%；31个二线城市二手住宅销售价格环比上涨1.2%，2月为下降0.2%；35个三线城市二手住宅销售价格上涨0.5%，涨幅比2月扩大0.3个百分点。
从具体城市看，有12个城市的二手房涨幅超1%。其中，大理、西宁、厦门领涨全国，环比分别上涨1.8%、1.7%、1.6%。
在张大伟看来，部分城市的二手房出现明显的小阳春，“金三银四”开始出现。“是因为在信贷的刺激下，加上人为的炒作，过去成交量低迷下积蓄的购房者怕踏空。因此，最近很多之前二手房价格明显下调的城市，开始出现上涨的苗头，预计4月份这种苗头很可能会表现得更明显。”
社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，按照中国楼市的历史经验，呈现出“小阳春、夏热、秋凉、冬冷”的特点，今年也不例外。“今年楼市小阳春出现的原因是一二线城市调控有一段时间了，这些城市有真实的需求，同时加上炒作成分引导的预期，使得一二线城市、特别是主要大都市周边城市的市场出现了一定的回暖。”倪鹏飞解释。
在倪鹏飞看来，目前国家已经建立了行政调控的机制，中央“房住不炒”的定位并未改变，调控并未有放松。“因此，大概率不会出现过去那种短期内暴涨的情况。”
张大伟则认为，“小阳春”持续时间的长短，核心还是看信贷政策的宽松程度。“最典型的指标是认房又认贷的标准是否会变化，这个政策不变市场波动不会大，这个政策一旦变化，市场将出现明显反弹。”
他同时提醒，过去一年，很多城市房价出现了明显的下调，同时成交量低迷。而最近不少地方的项目开始宣布涨价，人为刺激市场。“从市场发展看，随着金九银十逐渐褪色。春节期间市场成交冰封，3月份必然积蓄大量的购房客户。春节后一般都有一波市场炒作，这种炒作更有可能会影响市场。”
2018年5月，国家统计局发布的4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况数据显示，丹东4月新建商品住宅销售价格环比增长2%，成为楼价增幅最高的城市。
据媒体报道，2018年4月下旬以来，一度曾被当地人称为“鬼城”的丹东新区，半月之内楼价出现大幅上涨，不少楼盘甚至一日两次升价，楼价接近“翻倍”。另据丹东市住建委的网签数据显示，进入2018年5月份，丹东新区商品房均价的波动范围总体保持在4800-5100元/平方米之间，与4月末相比涨幅20%左右，个别江景热销楼盘涨幅30%左右。
“因为对面的朝鲜或要实行开放政策，所以丹东房价一直在上涨，过完年到现在每平米涨了500元左右。现在丹东市中心新盘房价13000元左右，丹东市内均价8400元左右。”4月16日，丹东一房产中介工作人员向新京报记者介绍，也有外地人前来投资，“都是3、4套地买。”
丹东另一家房产中介的工作人员和上述中介人员说法相似。“这两年丹东房价上涨特别厉害，现在丹东市中心楼龄比较新的房子基本上每平米一万元了，市中心房价均价在8000元以上，新城区均价在7000元左右。今年房价还在涨，不过是微涨，平均一平米上涨200多元。”
据悉，2018年5月丹东官方发布房地产调控政策，包括两年限售、提高首付款比例、差别化贷款等措施。
在倪鹏飞看来，丹东的市场表现也只是东北房地产市场的个例。“丹东的市场表现主要是朝鲜局势预期向好这样的外部环境利好，加上开发商的蓄意炒作，引起投资和投机者进入，使得房价在短期内大涨。去年东北的房地产市场是有所回暖，但长期看，东北人口外流、支撑经济发展的新动能不足，加上过去的债务较多，东北房地产市场整体形势仍然严峻。”
近日，黑龙江省鹤岗市坤德花园小区一套320平方米的二手房售价仅15.5万元的消息，让网友们惊呼鹤岗房价“白菜价”。4月15日，新京报记者对坤德花园小区进行了探访，发现售价较低的均为棚改房屋，157平方米的毛坯房叫价25万元左右，同样户型带装修的叫价50万元左右。一位房主表示，该房屋为抵账房，当初开发商用毛坯房抵账59万元。“棚改房便宜，这个价买商品房是根本买不下来的。”该小区附近一房产中介表示。
在张大伟看来，虽然“320平方米的二手房售价仅15.5万元”是个案，但东北部分城市的房屋均价确实远低于市场想象。“对于东北的三四线城市来说，人口外流，而且很多重工业城市、能源城市转型下，经济涨幅放缓，叠加上东北经济向几个核心城市转移的趋势也非常明显。造成了东北三四线城市房价普遍非常低，而且没有购买力。”（文章来源：新京报）
听惯了动辄每平米上万元的房价，能想象仅花几万元就能买下数十平米的房子吗？
近日，在黑龙江省鹤岗市，2万元即能买下54平方米二手房的“白菜价”楼盘引发市场关注。有悲观者表示鹤岗或是三四线楼市的宿命。
这些每平方米几百元的房子，后来被证实多为毛坯棚改房，不能马上拿到房本，因此不能代表鹤岗全市水平。鹤岗正常的商品房价格，在每平方米2000-3000元左右。即便如此，在全国范围内，鹤岗房价也处于洼地。
作为典型的煤炭资源枯竭型城市，鹤岗具有明显的后遗症人口外流，这让鹤岗房价失去了最基本的供求关系支撑。资源枯竭型城市并不都集中在东北，中西部地区也有不少，为何东北一些城市的情况看起来更严峻？在人口学者、中国与全球化智库特邀高级研究员黄文政看来，原因是东北的低生育率问题更明显。
近期，在国家发改委公布的《2019年新型城镇化建设重点任务》中，首提“收缩型城市”。首都经济贸易大学城市经济与公共管理学院副教授王晖指出，人口是判定收缩型城市的最主要指标。收缩型城市不少都是资源枯竭型城市，政府虽然投入很大发展现代服务业、文创产业等，但效果短期难以见效。
21世纪经济报道记者采访发现，不少资源枯竭型城市同样有低价房，油田城市大庆就是其中之一。
33岁的大庆市民于先生告诉记者，自己在采油厂区50平左右的小房子，近期以7万元人民币的价格成交，这还是高价卖出，因为包含家具家电，可以拎包入住，否则只能卖5万元。
与鹤岗类似，在大庆这样的低价房，多以经济适用房、职工福利房为主。一旦买卖，无法享受贷款业务，只能全款。在大庆，商品房价格在每平米5000-6000元左右，洋房、别墅等价格更贵，也有靠近重点中学的学区房价格过万元。特殊情况下的低价楼盘，并不能代表全市水平。
于先生表示，即便是低价房，价格也较前些年有大幅度下滑，一方面是房子没人买，另一方面是房东着急卖。
“大庆这种资源城市在资源逐渐萎缩时，人口会逐步流失。90后或外出读大学，或学专业技术，毕业后去经济发达城市发展，当地住房需求量自然降低。此外，为了追求更好的教育、医疗资源，不少市民搬去市中心居住。”于先生说，东北冬天气候寒冷，如果房子空着也必须交取暖费，每年在取暖、保养上要花费两三千元，因此大家都急着出手，不惜低价卖出。
目前，经国家“盖章”的资源枯竭型城市（县、区）共有69个，包含了大量东三省城市，如辽宁盘锦、黑龙江五大连池、吉林敦化等。“白菜价”楼盘，是资源枯竭城市的人口萎缩后遗症。
以鹤岗为例，2011年全市总人口为108.8万人，2017年为100.9万人，6年时间内减少近8万人。此外，在100万人口中，还有22.4%是60岁及以上的老年人。大庆也是如此，2018年全市户籍人口较数年前减少。
人口外流的背后，是经济的不景气。2011年，鹤岗的GDP为313.1亿元，2017年则减少至282.9亿元。资源的枯竭，带来了产业衰落，对于普通百姓而言，最直观的感受就是收入水平变化。
于先生告诉记者，自己曾在大庆一化工厂打工，当时的工资水平为2500元每月，这也是全市普遍的工资水平。一位同事选择离开大庆，前往该企业在山东某城设立的更小的分公司做相同的职位，收入达5000元每月，且工作压力更小。
“就业压力很大，一个岗位好多人抢，自然而然提供的薪资就只够保持最基本的生活条件。”于先生说。
资源枯竭型城市不仅东三省有，其他省份也有不少，包括安徽铜陵市、山东枣庄市、陕西铜川市等，但似乎东三省资源型城市的人口和就业问题更为凸显。
据中国就业研究所与智联招聘联合发布的2018年四季度《中国就业市场景气报告》，在东部、中部、西部、东北四大区域中，东北就业景气指数最差。
黄文政认为，东三省的人口外流，相对于中西部省份来讲并不严重。分省份看，黑龙江比较明显，吉林的人口外流次之，辽宁基本平稳。一个不可忽视的因素是，东北的低生育率。
2015年，鹤岗的人口出生率为4.21，死亡率7.94，自然增长率为-3.73%。自2015年后，鹤岗的国民经济和社会发展统计公报中，就不再披露出生率数据。
据黄文政估计，鹤岗的生育率只有0.7，为日本水平的一半。黄文政向记者解释道，出生率是出生人口/总人口，生育率则可通俗理解为育龄女性平均生育孩子数量。育龄人口外流确实会影响出生率，但无法解释生育率的低迷，由此可以看出东北生育意愿之低。
“随着人口加速老龄化和萎缩，东北与其他地区发展差距拉大，人口外流可能持续。在东北内部，人口将进一步向少数经济发展较好的中心城市，如大连、哈尔滨、长春、沈阳聚集。”黄文政说。
对于很多资源枯竭型城市来说，如何应对“收缩时代”的来临，积极转变惯性发展思维是绕不开的命题。在业内人士看来，此前中国经济的高速发展，要求城市吸引人口、扩大生产、增加就业、扩大产能等，城市都是在扩张的。但收缩型城市的出现是一种必然。
王晖告诉记者，有资源枯竭城市投入大量资金促进商业、现代服务业、文创产业、旅游业等发展，但短期难以见效，资源型城市转型需要更多的创新和探索。（文章来源：21世纪经济报道）
