对于炒股的大众而言，对于房地产还有一个问题比较费解：在A股的涨价题材中，一旦相关产品价格上涨，题材股往往表现靓眼，但房价大涨，地产股却不见起色。
对于第一个问题，相信争论了这么多年，人们基本已经有了共识，归根结底还是土地财政的问题。在这里我们不做过多讨论。
第二个问题，答案可以归结到券商常说的地产的金融属性。提到地产的金融属性，很多人可能是一种懵懂的状态，今天我们结合国泰君安地产论道系列两份研报来梳理一下。
通过上图，融资对于房地产行业的重要性不言而喻，房地产行业的经营活动每个环节都对应了不同的融资渠道。拿地时的融资，主要是非标资金以“明股实债”的形式进入房企；开发融资，主要是银行和非标资金通过信用债、开发贷等形式进入房企；最终销售也是房企通过居民的购房款进行融资。而融资是金融的本质，这也是为什么地产股具备金融属性的重要原因。
地产行业资产负债表简单可以拆分为资产端的货币资金和存货，负债端的有息负债和预收账款，以及权益端的母公司权益和少数股东权益。房地产行业的负债来源于影子银行（银行表外）、银行表内资金（如开发贷等）、预收账款，其中前面两个是有息负债。
房企扩表就等于增加存货，在不动用股权资金的背景下，扩大存货一定等于扩大负债。缩表同理就等于减少存货。当预售时，居民端介入使得开发贷会逐渐转化为房贷，对银行来说风险从企业转移到居民端。对于企业来说，欠金融机构的钱变成了欠居民的钱，是无息负债。
所以，某种程度上可以说金融机构就是房企的衣食父母，国家的金融政策则关乎着房地产行业的周期轮回。
甚至于国泰君安在研报中间接提到，对房地产行业这样的融资驱动型行业，不规范资金进入拿地环节，并通过土地信贷派生货币获取级差地租，最终体现为开发环节利润，但本质其实是囤地利润，这也间接回答了文章开头的第一个问题。
