（原标题：“三价合一”仍未被消化 2019年东莞二手房成交或仍处在低位）
进入3月份，不少有刚性置业需求的消费者，都在关心要不要置业，市场行情如何。所谓“春江水暖鸭先知”，若论谁对房地产市场最为敏感，当然要数房产中介公司的老总。目前东莞的一二手市场情况如何？后市会如何走？记者采访了东莞中原地产三级市场总经理刘熊。
刘熊：自2018年2月份以来，东莞各大银行逐渐实行“三价合一”，即网签价=贷款评估价=计税评估价，结束了以往“按高价贷款、按低价交税”的现象。此举使得二手房的个税更加科学合理，但客观上也大幅增加，叠加房贷利率的持续上浮，二手房的购买成本及门槛均大幅提高，致使二手住宅2018年仅网签31156套，同比2017年48286套大幅减少35%，回落到2014年的水平。
刘熊：去年，我们的二手房市场业绩也差不多是按35%的水平下降，基本与市场同步。
不过，去年全市一手住宅成交量同比下跌约30%，二手住宅成交量同比下跌约35%，而东莞中原整体同比下跌了不到30%，也还算是跑赢了市场。
刘熊：并没有。不比之前的营业税、利率、契税调整，是针对整个市场，一二手都一样，比较容易被消化；“三价合一”只针对二手房市场，这就不容易被消化了。
实事求是地讲，由于门槛较低，房产中介经纪行业产能过剩。根据去年年底的不完全统计，全市房产中介经纪人大概有13000名左右。去年全市二手住宅网签31156套，月均网签2596套，每个月等于是5个人抢1套成交。
刘熊：去年，对房产中介经纪行业来说是蛮辛苦的一年，我们加大了内部人员整合，一些门店经营优化，并加大了一手成交占比。
刘熊：去年二三级联动在我们业务中的占比超过了6成，主要是弥补二手房成交下跌造成的损失。
刘熊：去年下半年，一手房市场积压了许多货量，很多开发商今年急于出货，势必将与二手房市场争夺仅有的客户。而目前二手房市场仍处在低迷阶段。整个市场的大形势是这样的。除非关于二手楼市的政策出现大的变动，业务才有可能做调整，否则的话，今年二三级联动的份额还是会增加。
刘熊：《粤港澳大湾区发展规划纲要》已经出台，东莞城市发展迎利好。东莞去年的经济发展增速，也都证明了东莞这个城市的发展潜力。
同时，东莞和其他不少城市一样，二手房的地段、配套、价格，对比一手房都比较有优势。而且东莞一手房限购，二手房不限购，很多没有名额的、有置换需求的，都可在二手房市场满足。因此，长远来看，东莞二手房市场有很大的潜力和很好的前景。
刘熊：由于产能过剩、竞争非常大，中原40年的经营方式受到了挑战，今年我们会针对内部经营做出一些变革。
第一，针对内部员工，推出合伙人制度；针对外部需要平台的中小型中介公司，也有合伙机制。
第二，经营方面，将顺应市场，一手房成交好时，做二三级联动；二手房成交好时，回归主营业务。
第三，引导行业规范化。作为东莞房产经纪行业龙头之一，我们想推进行业规范化操作，减少“吃差价”等行业乱象，带头做好行业规范。
