现实生活中，很多银行在内部都设有评估岗及抵押岗，部分银行还会每年对各个区域设定一个限高价以控制风险。银行在审批二手房按揭贷款时，最终的依据是以成交价、市场评估价以及内部估价三者的孰低为原则的，正常情况下，都是银行自身的内部估价为三者最低。
银行评估岗的人员在对房产评估时一般会参照各个二手房交易官网的挂牌价格、中介挂牌价格以及你提供的外部评估价格，再结合楼层，位置，折旧等因素给出一个内部评估价格。按照我行的标准，正常情况下，内部评估价每平方米的价格会低于市场价格的2000元左右，这主要的原因有三点：一是挂牌价一般会有偏高，最终的实际成交价，基本没有一个是挂牌价，少则差几万，多则十几万都有；二是你提供的评估价是可以做手脚的，评估价虚高的情况现实中经常发生；三是银行为了减少风险，即使是线万元，剩余的你需要自筹，这样银行的实际抵押率仅为：63/120=52.5%，与70%的抵押率对比来看，银行的风险大大的降低。
90平的如果说银行评估价为90万，正常实际的交易价格很少会破110万元的，所以你这个120万元，极其有可能是要多套用银行的贷款，实现所谓的虚假首付。
举个例子：假设你套二手房实际的成交价格为100万，按正常操作，首付30%即30万元，那么在银行最高可以贷款70万，但如果你和卖方以及中介欺骗银行，将成交价虚假的定为120万，这样理论上而言首付款30%变为36万，你实际在银行可以贷款84万元，比原先的70万元，整整多贷了14万元，你实际支付的首付款仅为100-84=16万元，这时候你这个房子实际的抵押率达到：84/100=84%，已经严重超过银行的70%的抵押上限。
90平的二手房成交价是120万，银行评估价为90万，这并不是银行认为有30%的泡沫，而是银行控制风险的一种手段，现实中无论是普通的住宅、商业还是工业房地产，银行的内部估价往往都低于外部的评估价格及市场价格，这一切都是为了尽可能降低自身的经营风险，属于正常的市场情况。
